大家好，我是慶哥。 關(guān)注樓市的朋友，務(wù)必要關(guān)注政策，我在直播會繼續(xù)解讀，掃碼加企微，能夠聽我分析政策。

另外，未來還想換房買房的朋友，務(wù)必加上企微，我還會送你我的三節(jié)換房實(shí)操課，這是必學(xué)的。

01

如果評選今年上半年最亮眼的樓市，那毫無疑問就是上海。無論是房子銷量還是房價(jià)走勢，還是網(wǎng)紅盤熱度，還是政策走向，上海都是全國當(dāng)仁不讓的NO1。

但到了8月，各個(gè)城市的517新政效應(yīng)，均已退潮，就連上海也不例外。

此時(shí)，一向萎靡的北京，卻突然有了動(dòng)靜，反應(yīng)大到月初就能看出來：

新房月銷量，今年終于能過5千套了。

▲可以看到，截至本月21日，北京新房成交已達(dá)3700套，接近今年上半年全月的水平。而滬深廣杭，無論新房還是二手房，成交量大多只有過去的一半。

由此可見，8月，是北京今年首次“收復(fù)”新房月銷5千套大關(guān)的月份。

02

那么，月銷5千套，這意味著什么呢？

（1）北京新房泡沫正在緩解。

都說北京樓市有泡沫，最大的泡沫在哪里呢？其實(shí)是新房。

我在之前文章《 》里曾說， 北京樓市有一個(gè)“五環(huán)豪宅圈”，目前除了永豐、東壩和大紅門能夠勉力支撐8.5萬的價(jià)格，其他的“地段泡沫”基本都已破滅。

▲2023年北京新房的"五環(huán)豪宅圈”，絕大多數(shù)地段已經(jīng)破滅。

而除了價(jià)格虛高之外，北京新房還有個(gè)問題就是，供應(yīng)極多。

比如豐臺，上個(gè)月西南郊冷庫、花鄉(xiāng)、豐臺站前、盧溝橋、橋南五大城中村改造，一次性規(guī)劃住宅建筑面積156.41萬平米，即如果以每套100平米計(jì)算，豐臺將新增1.56萬套住宅。

你要知道，目前豐臺在售樓盤約有30個(gè)，其中前10個(gè)主要在售樓盤，就有近6千套房源可售。而且整個(gè)上半年，這10個(gè)樓盤的去化并不優(yōu)秀。

但即便是庫存如此積壓，豐臺仍然通過舊改新增了1.56萬套住宅。對此圈內(nèi)人評價(jià)說，“豐臺，真是“瘋”臺！”

而庫存積壓的區(qū)域，又何止豐臺呢？

朝陽的奶西、崔各莊、東壩、王四營、金盞、十八里店等板塊，過去幾年持續(xù)不斷的供地，總量大的驚人，比如奶西總共規(guī)劃10個(gè)地塊，這才開盤了四五個(gè)，后面五六個(gè)地塊還在等著上市，預(yù)計(jì)依然還是8w左右的單價(jià)。

你說如此大的供應(yīng)，價(jià)格都是七八萬，產(chǎn)品同質(zhì)化、營銷惡性競爭如此嚴(yán)重，銷量、價(jià)格怎么提得上去？

▲據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京各城區(qū)的熱點(diǎn)在售樓盤和即將入市的樓盤供應(yīng)，接近7.5萬套，庫存去化周期超過18個(gè)月。

如此，月銷5千套以上，才能夠?qū)⒈本鞘腥セ芷诶?5個(gè)月以內(nèi)，北京新房的泡沫，亦能得到緩解。

我整理了一份《買房城市價(jià)值名單》，大家可以添加我的小助理獲取

（2）北京新房與二手房的性價(jià)比差距正在拉近。

仔細(xì)查看第一張圖，我們會發(fā)現(xiàn)，相比新房，二手房的銷量并未增長，甚至隱隱有下降趨勢。

為什么會這樣？

其實(shí)很簡單，經(jīng)過近一年的大幅調(diào)整后，市面上出現(xiàn)大量“優(yōu)惠力度”超過二手房的新房，并且不少樓盤是現(xiàn)房銷售，所見即所得。

再疊加626的2成首付新政，不少買房人就破釜沉舟，沖了。

其實(shí)對于北京新房，在我看來，原本是非常搶手的，因?yàn)橄鄬τ诒本┐笃笃睦吓f家屬樓、宿舍樓，北京新房整體是非常稀缺的，不少樓盤在其片區(qū)，都有一種“鶴立雞群”的感覺——那為什么會滯銷呢？本質(zhì)就是新房品質(zhì)的提升，追不上價(jià)格的提升。新房是好，但價(jià)格更貴。

比如，現(xiàn)在的北京新房流行加陽臺，很多樓盤都把戶型有幾個(gè)幾個(gè)陽臺作為賣點(diǎn)，還有的說自己有玻璃幕墻，用的都是巖板、德系廚電。但恕我直言，加個(gè)陽臺很難嗎？玻璃幕墻、德系廚電也算是創(chuàng)新？

就算絕大多數(shù)北京二手房大多破破爛爛品質(zhì)極差、新房品質(zhì)相對更好，可同片區(qū)同面積的新房和二手房，價(jià)差達(dá)300萬甚至500萬，這價(jià)差也實(shí)在太大了吧？

所以從這方面看，新房賣不動(dòng)，降價(jià)真的是王炸，現(xiàn)在的行情也只有降價(jià)才賣得動(dòng)，也只有降價(jià)才符合市場供需！

當(dāng)然我也理解，過去幾年二三四線大環(huán)境不好，很多房企為了保險(xiǎn)，把北京樓市當(dāng)成了避風(fēng)港。加上21年以前指導(dǎo)價(jià)是壓制房價(jià)漲價(jià)，現(xiàn)在指導(dǎo)價(jià)放開甚至托市鼓勵(lì)漲價(jià)，所以多數(shù)開發(fā)商都寄希望北京樓盤能賣個(gè)高價(jià)、搶收點(diǎn)利潤彌補(bǔ)其他城市的虧損。

但事與愿違，北京樓市也是普通剛需撐起來的，提價(jià)太高太快，市場壓根吃不消。

如今，北京新房降價(jià)，相比年初，不少樓盤降了2-300萬（比如崔各莊新房），這個(gè)價(jià)格、這個(gè)品質(zhì)，相比周邊二手房，性價(jià)比差距已然縮小不少了。

03

對于樓市，坦白說盡管形勢不好，但我仍然是非常看好的，這是一個(gè)永續(xù)行業(yè)，所謂衣食住行，只要有人，住的需求是永遠(yuǎn)存在的。

但是，樓市與樓市之間的差距，已經(jīng)拉得非常大了。四大一線城市里，現(xiàn)在最有投資性價(jià)比的，我首推深圳，其次才是北京。

為什么？深圳現(xiàn)在的新房，你知道卷到什么程度了嗎？

上周深圳最熱鬧的樓盤，一個(gè)是龍崗的勤誠達(dá)譽(yù)府，早前的銷售價(jià)格是約4.2萬元/㎡，現(xiàn)在最新折后單價(jià)僅2.1萬~2.7萬元/㎡，近乎腰斬的價(jià)格引發(fā)老業(yè)主強(qiáng)烈不滿而維權(quán)（從深圳核心區(qū)到勤誠達(dá)譽(yù)府，大約40公里，地段類似北京的五環(huán)外）；

另一個(gè)是福田梅林的京基宸悅府，3個(gè)月前的開盤均價(jià)僅7.6萬/㎡（北京新房四環(huán)五環(huán)的價(jià)格，這還是深圳核心區(qū)），如今官網(wǎng)顯示僅賣掉18套，這應(yīng)該是深圳今年賣的最慘的新房之一。

如此，勤誠達(dá)譽(yù)府是類似北京五環(huán)外的地段，2萬多的均價(jià)，京基宸悅府是類似北京五環(huán)外的價(jià)格，實(shí)質(zhì)是深圳核心區(qū)的地段，所以從這方面看，如果想要投資一線城市，投資深圳其實(shí)是挺不錯(cuò)的選擇~~

本文作者：陳慶

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