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最近，改革的風吹向了一線城市。

首先是廣州，作為一線城市打響了收儲商品房第一槍，隨后深圳發布公告，宣布啟動收購商品房用作保障性住房。

再到上海，最近有消息傳出將推出800億外環“收儲”計劃，不過目前上海還沒有進一步證實。

但按照這個形勢，上海跟進“收儲商品房”的概率很大，但規模應該沒有那么多。

至此，一線城市正式步入到收儲落地執行階段。

一線城市收儲雖然才剛剛開始，但二三線城市的收儲早已啟動。

鄭州作為首個從試點到全面鋪開的省會城市，4月20日啟動試點以來，目前累計收購近1000套住房。

重慶作為租賃住房貸款支持計劃的首批試點城市，通過租賃基金收購了4207套房源。

此外，福州、青島、天津試點城市也有實質跟進，計劃收購的存量房套數超過16000套。

今年，全國大大小小的城市，大部分都進入到收儲階段。

不少官媒近期更是惹眼球，比如華夏時報大標題：國家隊收房進入加速期，八天內部兩次開會推動，收購范圍擴大到2884個縣級以上城市。

中國新聞周刊寫道：1800多個縣城，要出手收房了！

落地執行+官媒吹風，這信號非常值得重視，特別是近期一線城市收儲啟動，代表了商品房收儲正在快馬加鞭地進行。

一線進入收儲模式，對我們會產生哪些影響？來一探究竟。

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3個月以前，在5.17做好保交房工作會議上，副總理何立峰強調：

商品房庫存較多城市，政府可以按需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

這里面重點提到幾個詞：酌情、部分，合理價格。

意思不是所有房子國家都下場收，還是會酌情考慮優質資產。

實際上深圳的公告里就明確了這一點，深安居的公告里說：“收儲”標準包括樓棟完整性、區位優勢、戶型符合保障房要求、設施配套齊全以及產證合規。

這是地方收儲的基本條件，517政策后上面一直在加速推進收儲，還特別設立了3000億保障性住房再貸款，支持收購已經出讓的閑置存量住宅，為房企紓困。

房企到底有什么困難？統計局公布的數據，今年上半年全國新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。

庫存方面，6月末，商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。

天風證券之前有過一個測算，如果按照國家要求把住房去化周期壓降到18個月以內（新房、二手房），需要凈壓縮7.4個月的去化周期，對應需要消化7.7億平方米庫存，估算需要約7萬億元的資金。

這個測算數據在我看來有些夸張了，但如果我們套用這個數據，3000億再貸款資金，利率是1.75%，期限1年，可展期4次。按照中國人民銀行貸款本金的60%發放再貸款，可以帶動銀行貸款5000億資金。

5000億雖然很多，但距離天風證券測算的7萬億差距甚遠，能不能激起水花達到效果，打個問號。

從市場化盈虧的角度，北上廣深二手房的租金回報率普遍在2%多一點兒，有的甚至沒有達到2%，分化嚴重。

項目不賺錢，地方政府在捏緊腰帶過日子的情況下，愿不愿意做這事兒？

這事兒，不愿意也必須做，無非是衡量怎么做才能達到盈虧平衡。

想要盈虧平衡，得從源頭抓起，源頭問題是貸款利率高，這方面存量房貸的持有者深有體會。目前一年期LPR利率是3.35%，五年期3.85%，加上收儲的房子租金一般比較低，租金回報率很難超3%。

也就是說，相對于銀行貸款利率，國企收儲短期不能盈虧平衡，甚至一定程度上出現虧損。

加上地方政府財政壓力和債務負擔本身就比較大，各地“收儲”存量房的規模就得打個問號。

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其實大家很清楚，5000億資金很難激起浪花，大規模推進的難度也不小。

上面希望能夠一石二鳥，一方面幫助市場去庫存、幫開發商回籠資金，另一方面又能增加保障房的供應，縮短供應周期。

但問題是地方沒錢，部分地方政府現在處于化債階段，像貴州這樣的高風險省份被限制借債，還有不少省份的縣市財政維持城市基本運營、工資這樣的公共開支都困難，即便強如廣東財政也緊繃，還需要承擔加大投資刺激經濟的任務。

所以地方在收儲這件事上就非常謹慎，目前我調研到的情況，深圳收購的時候很明確的一點是住房面積要小于65平方米的商品住宅。

別的地方也基本如此，北海市的要求是建筑面積不超過70平方米的小戶型為主；大連市要求是單套建筑面積70平方米以下作為收購重點。

政策上，這次收儲的要求是按照市場化原則，為什么要選擇小戶型的房子，本質就是性價比高，工薪階層都住得起。

但問題是，這樣的房子市場上不多。

地方政府在選擇的時候傾向于選位置好、生活便利的項目，但矛盾之處在于政府想收的房子本來也容易賣，政府不想收的房子本來也難賣。

而市場現在的庫存項目，我不說大家都知道的一些硬傷，要么位置不好，要么交通不方便，總之就是對應不上。

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那怎么辦？

兩個操作，第一就是繼續降低利率。

各地現在推進速度慢，不愿意做這件事，一大阻礙就是成本大，從銀行貸出來的款利率太高，回到租賃市場租金回報率又低，賺不到錢，自然不敢大規模展開。

既然現在貸款利率高，那就降低貸款利率。

周四凌晨，美聯儲主席鮑威爾在發布會上表示：

若滿足通脹測試，政策利率的下調最早會在9月的會議上討論。

目前絕大多數官員認為9月份降息是板上釘釘的事情。

之所以提這茬，是因為美聯儲一旦降息，我們才有更多操作空間，否則兩邊利差太大，資本都流到美國去了這怎么行。

所以，接下來LPR一定還會繼續下調，到時候對存量房貸，對新房都是大利好。

降低利率一大好處就是收儲端的成本下來了，只要利率足夠低，國家下場收儲就不會虧錢。現在國家下場收購商品房，國家會在這上面虧錢嗎？長期肯定不會。

第二，繼續增加規模，現在是5000億資金，把收儲資金規模提高到1萬億，效果就會很明顯。

在緊日子關頭，5000億雖然很多，但前面也說過激起的浪花不大，需要加力資金才能撬動整個市場。

市場的現狀是分化，有的城市房價終于企穩，但大部分還在掙扎的邊緣，所以繼續加力資金才能更快消耗庫存，房價才能加速筑底反彈。

兩個條件達到，接下來看效果就關注兩點，一是看量，二是看價。

量在前，價在后。

一線城市、重點城市交易量能不能回升，如果能，進而促進資金往大城市集中，這是好事情，發達國家市場的經驗已經告訴過我們，核心城市的優質資產長期能夠穿越周期。

圖：美國房價指數

房價作為貨幣的錨，不可能一直跌，企穩后依然會有新高。

二看價，價一旦止跌企穩，市場就迎來新周期，到時候收儲的速度會隨著市場的自發調節而有更好的效果。

總之，這輪一線城市加速落地收儲，意味著這輪房價距離止跌已經不遠了。

因為，國家收儲某種程度上也是一種抄底行為！