日前，網上瘋傳一篇地產小作文，據說上面正在醞釀降低38萬億規模的存量房貸利率，還允許轉按揭，消息傳開后整個地產圈一下子熱鬧起來，地產股一片飄紅。

在A股市場，金地、天地源漲停，萬科A、濱江、中交全面大漲，港股中的旭輝、世茂、融創等一眾曾經暴雷房企漲幅更是超過了10%。

然而，靴子尚未落地，這種小作文也無法徹底扭轉市場風向，眼下，房地產市場的低迷程度前所未有。

01

最新的房企上半年財報出爐，在房地產蕭條的背景下，幾乎所有開發商利潤都在下滑，甚至連實力雄厚的央國企大佬也無法幸免，利潤大幅縮水，甚至有的轉盈為虧。

首先是“地產利潤王”華潤置地，2024年上半年，華潤置地的營業收入為791.3億元，同比增長8.4%，雖然營收保持了增長，但綜合毛利率僅為22.3%，已經是連續四年下滑。

其應占溢利為102.53億元，同比大幅下降25.37%，創下了五年來的最低紀錄。

再是央企巨頭、昔日的利潤王——中海地產，如今也難抵時代洪流。

今年上半年出現了營收利潤雙降的局面，營收同比下降2.49%，歸母凈利潤同比下降23.54%，更為甚者，中海一直引以為傲的凈利率，也從上年末的13.35%下降到13.26%，低于華潤置地的15.82%。

之所以中海會在凈利率上落后華潤，原因在于過分依賴地產開發業務，該業務占總營收的94%多，而華潤占比是74%多，還有部分營收是商業收入，這個收入是中海的5倍。

在地產業務萎縮當下，第二曲線增長尤為重要，中海這塊短板急需補齊。

另外，還有央企招商蛇口，最新半年報顯示，其營收為512.73億，同比下降0.33%，而凈利潤為18.47億，同比減少51.41%。

至于新晉的地產一哥保利發展，歸母凈利潤也同比下降39.3%，創下近11年來這一數據的首次負增長，實屬罕見。

營收穩住，利潤下滑，已經成了頭部央企的新常態。

02

之所以這些央企紛紛陷入利潤困境，究其原因，其一誤判了形勢，2023年部分央國企積極拿地，認為行業即將企穩，但高昂的土地成本疊加市場的低迷，使得預期落空。

比如招商蛇口，今年1-7月僅投入88億拿地，而去年全年可是投入了867億元之多，拿地強度瞬間縮水，在形勢所迫下，正如其董事長蔣鐵峰公開說的，“不會盲目追高。寧可錯過，不能錯拿”。

拿地慎之又慎，以“安全為主”，已成頭部房企的共識。

另一個原因在于當下銷售端的疲軟，房子賣不動，只能降價去庫存，口袋里的利潤自然減少。

以中海地產在重慶的項目渝中云錦為例，賣了3年還剩500多套，如今直接從2萬/平降到1.3萬/平，去化速度一下子就起來了，還有中海在蘇州的一豪宅項目，從5萬/平降到3.9萬/平，市場馬上熱起來，在低迷的市場面前，終究還是繃不住了。

慎重拿地和降價去庫存，成了頭部央國企今年最鮮明的打法，唯有如此才能撐住營收。

03

相比之下，腰部的央企和國企面臨的挑戰更為嚴峻，部分企業甚至已經陷入虧損的泥潭。

虧損的央企都是一些耳熟能詳的名字，包括五礦地產、華僑城、中交地產等。

以央企五礦地產為例，今年上半年，公司收入僅為50.23億元，同比減少40%；凈虧損達到10.5億元，同比大跌277%，本來規模盤子就小，支出還高企不下，其中銷售營銷費用以及行政費用同比上浮1.4億。

更嚴峻的是，五礦地產的現金流狀況極為緊張，手頭的現金及銀行存款總額不到30億元，而一年內到期的短期借款卻高達154.66億元，這意味著公司難以覆蓋短期負債，且看背后的靠山五礦集團能給到什么程度的支持吧。

與此同時，一些地方性的國企如首開股份、金融街和萬科（混合制）等也同樣面臨嚴峻的財務壓力。

比如首開股份，預計今年上半年凈利潤虧損19億元至24億元。面對如此巨大的虧損壓力，首開坐不住了，在廈門的項目不得不進行清倉大甩賣，拿地樓面價高達3萬元/平方米的項目，最終售價卻“腰斬”至1.5萬元/平方米。

這種以虧損換取現金流的做法，國企也無可奈何了。

04

傾覆之下，焉有完卵。

目前房地產行業正處于前所未有的困境中，究其根源，主要在于市場需求的持續疲軟。

根據國家統計局的數據，今年上半年，全國新建商品房銷售面積為47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%；新建商品房銷售額為47133億元，同比下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。

強如龍頭央企，亦或是地方國企，都面臨著巨大的利潤壓力和財務挑戰，如果一個行業連巨頭公司都遇險，那就真的病到根處了。

未來的地產行業是觸底反彈，還是繼續下行，關鍵就在即將出臺的救市政策，股市已經表現了一波看漲，接下來就看這波大招能否真的落地了。

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