南京樓市持續洗牌，開發商“退圈潮”愈演愈烈，這次，輪到了紅豆置業。

據江蘇土地的信息：最近，江寧祿口有樓盤的二期部分正在尋求轉讓，待轉讓地塊已完成規劃設計變更，拿地后可直接開發，也可根據實際需求調整規劃。

看到項目規劃圖，銳評君一眼認出，這不是紅豆香江華府嘛！從首開打7.6折賣房，到率先喊出2成首付，再到轉讓二期地塊，這家剛需盤可沒少上南京樓市“熱搜榜”！這次的轉地大動作，背后原因是什么？

01

說起紅豆香江華府，故事還真不少。

項目位于祿口的永欣大道上，緊挨著云溪璟園。周邊幼兒園、小學、中學一應俱全，但離商場、地鐵比較遠。

2017年3月，與16家房企進行67輪激烈的車輪戰后，紅豆搖號拿下香江華府所在的祿口G03現房銷售地塊，地價近1萬3。

而在這之前，這家以服裝業務實業起家的公司，已在祿口拿了一幅現房銷售地塊（香江華庭），試圖在當時狂飆突進的祿口樓市中分一杯羹。

回到香江華府。項目容積率1.4，分兩期開發。最初版的規劃中，一期、二期各規劃有15棟住宅，其中一期層高6-11層不等，低密洋房優勢突出。

2022年4月，拿地5年后，紅豆香江華府拿到首批次2棟住宅共132套房源銷許，毛坯均價約1.95萬/㎡。

但當時，紅豆并沒有按照規定第一時間賣房，直到3個月后才高調打出“首開鉅惠”的廣告。疊加開盤福利、當天認購、規定期限簽約、贈送裝修包等多重優惠后，在售房源直接打了7.6折。

注意，2022年7月銳評君實探紅豆香江華府時，項目拿地已超5年，但二期仍是曬地皮狀態，這對現房銷售項目意味著什么，大家都懂。

當時，置業顧問給出的解釋是：二期規劃設計需重新調整，新規劃敲定公示后才會開建。

時間來到2023年1月，南京市規劃和自然資源局江寧分局對香江華府二期規劃設計方案調整進行了批前公示。

調整后，項目二期由15棟住宅“縮水”為12棟住宅，層高9-10層不等。

但規劃成功調整后，紅豆并沒有開啟二期地塊的開發建設，反倒火力全開甩賣一期現房，去年夏天一度以首付2萬、折后單價不到1萬4的骨折價，引發大規模刷屏與關注。

根據江蘇土地的最新探訪，紅豆香江華府二期地塊仍為平地，如此來看轉讓一事或許早在籌備之中。

02

專注服裝業務的紅豆集團，是家喻戶曉的企業。早在2003年，這家賣衣服的企業開辟新賽道——賣房子，2016年房地產業務收入一度占總營收的一半以上。

但光有規模還不夠，相較于適度負債、穩健經營的服裝業務，房地產行業的經營模式以高杠桿、高負債為主。被周期相對長的房地產行業消耗了大量現金流，2016年末，紅豆股份的資產負債率高達87.44%。

疊加地產下行因素，2017年，紅豆股份宣布剝離房地產業務，整合資源以專注發展服裝業。

銳評君注意到，自紅豆香江華府之后，紅豆確實沒再在南京拿地。但口口聲聲要剝離房地產業務的紅豆，前幾年沒少在鎮江、無錫拿地，就在上個月，其位于鎮江西津渡景區內的純新盤紅豆熙津里正式公開，高調驗資500萬。

至于轉讓南京香江華府二期地塊的原因，發布地塊轉讓信息的江蘇土地提到：因集團發展方向和戰略調整，紅豆后續將陸續回歸主業和實體。

相信各位看官和銳評君的感受一樣，這句話也太耳熟了吧！

南京網上房地產的數據顯示，目前，紅豆香江華府一期的15棟住宅652套房，還有近70套未售。項目早已交付，即買即住。

根據規劃，相較于一期89-125㎡的主力戶型，項目二期戶型設計更為保守，以80、95㎡為主。而整個二期項目將沿用老規范，無裝配式、精裝房及新規范等約束，開發建設成本相對低。

這塊地是否會有新玩家接手，銳評君將保持關注。

03

這幾年，漸漸在南京樓市銷聲匿跡的房企，可不止紅豆。跟著銳評君，一起盤點“退圈”的操盤手和樓盤。

匯通路——君啟

2020年11月拿地、2022年售樓處建成，但匯通路由中南、銀城、綠都聯合開發的新盤君啟，一直沒能公開面世。

今年4月，君啟的開發公司瑞洲房產公司發布了一則項目樁基拔出、土方回填及場地平整工程施工監理招標公告，公告透露了項目所在的NO.2020G83地塊已申請退地，并獲得了南京市人民政府的批復同意。

退地原因，公告里作了說明：

①、受相鄰地塊文物勘探影響，導致項目停工時間較長；

②、復工后因市場行情發生較大變化，按原開發計劃實施無法覆蓋成本；

③、G83項目開發商瑞洲房產公司，因財務狀況無力繼續開發。

而比退地更令人唏噓的是，君啟的拿地方中南置地已于今年5月摘牌退市。這家曾經的千億房企，從此消失在樓市舞臺。

江寧濱江——藍光G08

2020年4月，藍光以一己之力“擊敗”祥生、中梁、銀城、和昌等6家房企，經過43輪競價，以5.8億總價+自持1200㎡租賃住房的代價，觸頂斬獲江寧濱江G08。

2021年上半年起，以華夏幸福為代表的房企陸續暴雷。拿地、銷售一直狂飆突進的藍光于2021年7月暴雷，受到牽連的五礦信托，很快起訴了藍光。

正是卷入了五礦信托與藍光的相關合同糾紛一案，去年底，江寧濱江G08在評估價的基礎上降價1億拍賣，流拍后今年1月再降1億“甩賣”，仍然無人問津。

銳評君注意到，最近，G08再次擺上司法拍賣貨架，將于10月5日開拍。與之前不同的是，這次的評估總價降至2.97億，起拍總價還不到2.1億。

此前的評估價：

最新的評估價：

五橋——世茂璀璨江山

同樣于今年摘牌退市的世茂，位于鼓樓濱江、雨花軟件谷的成熟商業已被轉讓。而位于江北五橋的世茂璀璨江山，今年4月起陸續有大量房源被上架，降價滾動拍賣。

今年4月，7折拍賣；今年5月，5.6折拍賣……雖然部分房源已成功拍出，但銳評君注意到，世茂璀璨江山還有不少法拍房待售。以即將在9月9日開拍的這批房源為例，無論樓層與戶型，起拍價基本在評估價的基礎上打了5.6折。

不止是住宅，燕子磯的寶能金融中心、江核的啟迪冰雪世界等商業，也迎來了降價拍賣的命運。

銳評君認為，這是房地產行業持續洗牌，優勝劣汰的必然。資金鏈斷裂、難以為繼的房企陸續出局，在賽道上繼續深耕的，以央國企、優質民企為主，真正為城市、為市場、為買房人帶來優質產品。