文/十一弟

今年，全國樓市賣得最好的城市，不是上海，也不是北京，而是成都。

上半年，成都的新房、二手房的成交量，超過了15萬套。

它的整體成交規(guī)模，位居全國第一。

排在成都后面的，是上海、天津、西安、北京。

成都并不是在今年才坐上了榜一大哥。

去年，成都的新房、二手房成交量，就已經(jīng)攀上了全國樓市的雙料銷冠。

成都不屬于一線城市，但全國常住人口超過兩千萬的城市，僅有四個——

重慶、上海、北京、成都。

到去年，成都的常住人口超過了2140萬，增加了逾13萬。

作為常住人口在兩千萬以上的超大城市，成都仍然處在人口凈流入狀態(tài)。

人口基數(shù)大，而且有源源不斷的人口涌進來，支撐起了龐大的購房需求。

盡管成交規(guī)模領(lǐng)先全國，但跟往年相比，也有大幅下滑。

尤其是土地市場，相當(dāng)冷清。

今年，很多開發(fā)商都捂緊了口袋，幾乎暫停了拿地。

有人做過統(tǒng)計，到上個月，賣地收入最高的城市是北京，將近1100億。

其次是杭州、上海、西安，成都只能排在第五，賣了大約381億。

但一些熱門地塊，開發(fā)商還是看準(zhǔn)機會，扎堆爭搶。

昨天，成都錦江區(qū)出讓了一塊地。

這塊地位于金融城三期板塊，起拍價不到8億。

地塊開發(fā)規(guī)模并不大，計容面積大約4萬平米，折算下來，樓面地價將近2萬/平米。

這在成都的土拍史上，幾乎摸到了地價的天花板。

金融城三期，當(dāng)屬成都樓市最炙手可熱的板塊之一。

去年，金融城三期掛牌了首宗住宅用地，當(dāng)時吸引了71家房企到場爭搶。

不出意料，這塊地觸及最高限價熔斷以后，轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。

最終，華潤置地幸運中簽，成交樓面價超過了2萬/平米。

華潤置地把這塊地開發(fā)成了“金融城·錦宸府”。

今年三月份，錦宸府首次開盤，銷售單價在4.4萬/平米左右。

項目推出了84套房源，有1565組客戶入圍搖號，中簽率低至5%。

今年六月份，錦宸府二次開盤，推出了86套房源，套均總價上千萬。

結(jié)果有1429組客戶入圍搖號，中簽率僅為6%。

據(jù)說，錦宸府兩次開盤之后，有客戶放棄購買而退出了2套房源，華潤置地重新上架銷售。

這兩套房的總價，都在1400萬左右，妥妥地屬于豪宅。

門檻雖高，但根本擋不住成都人民的購買力——

大概有2608組客戶報名搖號，中簽率堪比買彩票，還不到0.08%。

在金融城三期板塊，錦宸府好比一塊風(fēng)向標(biāo)——

有了它在今年上演的兩次千人搶房的盛況，這次掛牌的地塊，爭搶的激烈程度，可想而知。

十一弟看了下，這塊地吸引了14家房企到場競拍——

綠城、建發(fā)、越秀、招商、大悅城、華僑城、金茂、內(nèi)蒙古中實、新綠色、貝好家、錦江統(tǒng)建、華添、交子金控、貴州仁懷屹澤房地產(chǎn)。

盡管沒有去年錦宸府地塊出讓時招來71家房企的壯觀場面，但為了拿到這塊地，最有實力的國央企，本地國企與民企，還有一些外來房企，也都悉數(shù)到齊了。

現(xiàn)在的樓市行情下，算得上相當(dāng)搶手了。

尤其是這兩家報名的開發(fā)商——內(nèi)蒙古中實、貴州仁懷屹澤房地產(chǎn)，大有來頭。

其中，內(nèi)蒙古中實的母公司，來自內(nèi)蒙古巴彥淖爾市，這是一個有名的產(chǎn)煤地區(qū)。

它的主營業(yè)務(wù)，除了房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工，還有就是給城市居民供暖供熱。

一聽就知道是家里有礦的企業(yè)，不遠(yuǎn)萬里跑到成都來搶地搞開發(fā)了。

還有貴州仁懷屹澤房地產(chǎn)，來自茅臺故鄉(xiāng)，有著中國酒都之稱的貴州仁懷市。

早在去年，貴州仁懷屹澤房地產(chǎn)就花了6個億，在成都錦江區(qū)拍下了一塊地。

它將其開發(fā)成了“中交·錦江頌”，今年已經(jīng)開盤在售。

十一弟查了下，貴州仁懷屹澤房地產(chǎn)的背后，是兩個名不見經(jīng)傳的私人股東。

他們過往的商業(yè)履歷，幾乎是一片空白。

但一下子就能拿出十幾個小目標(biāo)，在成都接二連三地拍地，來頭不小。

這些跟產(chǎn)煤地區(qū)、茅臺故鄉(xiāng)有著千絲萬縷聯(lián)系的老錢，依然把籌碼押在了房地產(chǎn)。

當(dāng)然，看上金融城三期這塊地的，還有新玩家。

比如，貝好家。

它隸屬于國內(nèi)最大的房產(chǎn)中介平臺——貝殼找房。

實際上，貝好家就是貝殼旗下剛剛成立不久的開發(fā)業(yè)務(wù)平臺。

去年，貝殼啟動了“一體三翼”的戰(zhàn)略升級，還重新調(diào)整了內(nèi)部組織架構(gòu)——

“一體”業(yè)務(wù)仍是以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主，“三翼”業(yè)務(wù)則是整裝、惠居和貝好家。

其中，整裝是家裝業(yè)務(wù)，惠居聚焦租房業(yè)務(wù)，貝好家就是開發(fā)業(yè)務(wù)。

今年以來，貝好家已經(jīng)在北京、廣州的土地市場上連續(xù)舉牌，但都空手而歸。

上個月，它終于在在西北最核心的城市——西安，有所斬獲了。

當(dāng)時，貝好家花了1.3億，在西安底價摘牌了兩宗相鄰地塊。

盡管是由貝好家出面作為拍地主體，但貝殼的朋友告訴十一弟——

“在西安拿到的這兩塊地，貝殼不是開發(fā)商，甚至也不是地塊業(yè)主。”

貝好家拿到這兩塊地以后，已經(jīng)確定引入綠城管理來負(fù)責(zé)代建，這是地塊業(yè)主指定的操盤方。

對貝殼來說，在開發(fā)業(yè)務(wù)上更進一步的切入，將是在成都。

金融城三期這塊地，拍賣現(xiàn)場競價廝殺了八十多輪之后，由貝好家摘牌拍下。

總地價將近11億，溢價率42%以上。

折算下來，成交樓面價超過2.7萬/平米，一舉成為成都的單價地王。

十一弟看了下，華潤置地在板塊內(nèi)開發(fā)的錦宸府，銷售均價4.4萬/平米，最高單價賣到了5萬/平米出頭。

參考錦宸府在今年的開盤價，貝殼拍下的金融城三期這塊地，地價與房價之間，每平米有兩萬塊錢的價格差，利潤空間比較充足。

貝殼的朋友告訴十一弟，這將是貝好家旗下第一個獨立操盤的開發(fā)項目。

跟西安地塊不一樣，金融城三期地塊不打算引入代建企業(yè)，從前期拿地、定位，到后期設(shè)計、營銷等全流程，都由貝好家團隊自主操盤。

據(jù)說，貝好家從去年成立以來，就已經(jīng)組建了AI算法、數(shù)據(jù)產(chǎn)品、客戶研究、設(shè)計建造、營銷策劃等多元化、專業(yè)化的團隊。

過去一年多時間，他們還對全國重點城市的幾百個樓盤，進行了調(diào)研學(xué)習(xí)。

從在北京、廣州的土地拍賣會上舉牌，到在西安底價摘牌、引入代建企業(yè)，再到成都溢價拿地、獨立操盤。

在開發(fā)業(yè)務(wù)上，貝殼的切入程度，越來越深，也越來越難。

接下來，貝殼就要在成都自主操盤、蓋樓賣房了。

但這并不意味著，它會要變成一家傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商。

貝好家的定位，并不是傳統(tǒng)開發(fā)商，而是數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺。

它們之間的根本區(qū)別在于，貝好家屬于輕資產(chǎn)的平臺模式。

貝好家的目標(biāo)，是為開發(fā)商、代建企業(yè)、地塊業(yè)主等合作方，提供“1+2業(yè)務(wù)模式”的綜合解決方案。

其中，“1”代表的產(chǎn)品解決方案是核心，以C2M（Customer to Manufacture，從消費者到制造者）為理念。

通過大數(shù)據(jù)分析，利用AI算法深度洞察和挖掘客戶需求，提前預(yù)測目標(biāo)客戶意向的產(chǎn)品類型和價格預(yù)期，以此作為樓盤產(chǎn)品定位的重要參考。

“2”代表的則是靈活多樣的資金服務(wù)、線上線下一體化的營銷服務(wù)。

貝殼要對傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)邏輯反推流程，探索出一種“以人定房、以房定地、以房定錢”的新模式。

貝好家在去年成立時，它的商業(yè)模式就已經(jīng)確定了——

輕資產(chǎn)的服務(wù)平臺。

但在對外輸出“1+2業(yè)務(wù)模式”的過程中，貝殼逐漸意識到一個問題——

“如果沒有具體的樣板和實操，與合作方建立信任的難度比較大。”

因此，對貝殼來說，在成都落地第一個自主操盤的開發(fā)項目——

是為了驗證貝好家C2M產(chǎn)品解決方案的落地能力，增強合作方對“1+2業(yè)務(wù)模式”的信賴。

通過一個標(biāo)桿項目樹立口碑，為后期的行業(yè)合作打好基礎(chǔ)。

這次拍下的金融城三期地塊，就是貝殼要樹起的一個標(biāo)桿、打造的一塊招牌。

若要對房地產(chǎn)開發(fā)有足夠深入的了解，最好的辦法，無非就是親自下場拿地蓋樓賣房了。

在最好的城市，選在最核心的板塊，開發(fā)一個出色的項目。

這比任何商業(yè)鼓吹，都更容易贏得合作方的信服。

貝殼想要探索出以C2M為核心的房地產(chǎn)開發(fā)新模式，必須回答一個最核心的問題——

它是否有能力洞察到，以及定義出什么才是真正的好房子？

很快，貝殼就需要在成都給出答案了。