前幾天，廣州康樂、鷺江片區(qū)舊改操盤公司集體被海珠區(qū)市監(jiān)局納入了“經(jīng)營(yíng)異常”名單中，理由是：無法取得聯(lián)系，包括廣州疊景、廣州晉誠(chéng)、廣州悅達(dá)、廣州逸景、廣州悅慶等。

這一批公司注冊(cè)地都在康樂中約南新街。

2023年12月31日早上，計(jì)劃的最后一天，拆遷隊(duì)的拆樓機(jī)駛?cè)肓丝禈分屑s南新街涌邊一巷，一聲令下，兩棟樓房的磚墻開始一片片落下。

拆樓機(jī)的咚咚聲響響徹整個(gè)鳳和村康樂、鷺江片區(qū)，附近紡織工廠的工人站在窗前望著兩棟樓轟然倒下。他們或許都知道：

這片土地即將跨入了新的時(shí)代。而他們，也不知道還能在這里生活多久。

到了今年7月，F(xiàn)37、F57兩個(gè)復(fù)建地塊破土動(dòng)工，短短半年多點(diǎn)時(shí)間，便進(jìn)入了建設(shè)階段。

康鷺舊改拆遷、建設(shè)工作如期進(jìn)行，也意味著：合生朱老板也殺回來了

這是一個(gè)投資304億元、拆遷用地面積110.18公頃的巨無霸舊改項(xiàng)目，放在整個(gè)廣州城中村舊改中，算得上最為復(fù)雜的一個(gè)。依計(jì)劃，項(xiàng)目分為13個(gè)網(wǎng)格推進(jìn)動(dòng)遷、清租、整治工作，耗時(shí)十年時(shí)間完成改造。

合生朱老板不愧是行業(yè)里的老狐貍

我們了解到，在康鷺片區(qū)上，合生設(shè)立了3個(gè)項(xiàng)目主體公司，即廣州天塱、廣州晉誠(chéng)、廣東翔璟，三家公司背后實(shí)控主體均為在香港注冊(cè)的公司，即北致投資、萃旺投資和卓盈控股。

隨著項(xiàng)目拆遷不斷推進(jìn)，這些公司注冊(cè)地自然也會(huì)跟著消失。

錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，恰是合生朱老板為了隱藏自己的資金來源和運(yùn)作路徑。同時(shí)，康鷺片區(qū)舊改很大概率還沒裝入到上市公司合生創(chuàng)展中，上述三家香港注冊(cè)公司成立時(shí)間在3-4年。

可以推斷，萃旺投資控股的廣州晉誠(chéng)應(yīng)該為項(xiàng)目推進(jìn)主體公司，北致投資-廣州天塱、卓盈控股-廣東翔璟則是資金運(yùn)作主體公司。

廣州天塱背后關(guān)聯(lián)的是廣東韓建，廣東翔璟關(guān)聯(lián)的是博大金控。其中，廣東韓建算得上朱老板的發(fā)跡公司，博大金控是合生、珠光在諸多地產(chǎn)項(xiàng)目的幕后大金主。

這次殺回來，合生朱老板差不多是All in進(jìn)場(chǎng)

首先，廣東韓建、博大金控雙雙出現(xiàn)在項(xiàng)目投資中，在合生過往中，極其罕見。同時(shí)，廣東韓建在今年6月開展了一筆股權(quán)出質(zhì)，把持有的子公司廣州悅潤(rùn)出質(zhì)給了西藏信托。

以及，廣州天塱引入了amc信達(dá)資管（持有15%股份），且該公司的控股股東將持有的85%股份質(zhì)押給了信達(dá)資管。

相比過往一直藏于水下、不愿為人所知的資本運(yùn)作方式，當(dāng)前的融資路徑顯然背道而馳。

合生朱老板可能真的缺錢了。

2023年初，合生突然傳出旗下設(shè)計(jì)公司大規(guī)模拖欠工資，已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)2個(gè)月。并且，因?yàn)榇笠?guī)模裁員，又沒有跟員工談攏，被員工集體訴訟。

消息一出，顛覆了外界對(duì)這家房企的認(rèn)知。

合生創(chuàng)展、珠光集團(tuán)、珠江投資（統(tǒng)稱“合生系”），一直以來是房地產(chǎn)行業(yè)的一股清流。

恒大、萬科、融創(chuàng)、世茂、金茂、旭輝、金科......不斷通過高杠桿、快周轉(zhuǎn)擴(kuò)充規(guī)模，搶三爭(zhēng)十。但深耕行業(yè)的人都知道，這些企業(yè)頂多是

打腫了臉充當(dāng)胖子

潮水退去，一個(gè)個(gè)都在裸泳。而真正擁有極其優(yōu)質(zhì)土地資源、資本運(yùn)作又極其隱秘且實(shí)力雄厚的民企中，大概只有合生系朱老板。

北京豐臺(tái)分鐘寺、上海閘北安康苑、廣州海珠康樂&鷺江村......只不過是合生系優(yōu)質(zhì)土地資源的冰山一角。朱老板很喜歡從一級(jí)土地整備開始入場(chǎng)孵化，并且操作手法隱藏得相當(dāng)緊密。

如果從一個(gè)創(chuàng)業(yè)公司的角度來看，合生系大概是比天使輪前就已經(jīng)參與其中。

很多人只看到了合生系手握大量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源，卻不知朱孟依有一個(gè)敢沖進(jìn)他人避而遠(yuǎn)之的領(lǐng)域：有規(guī)劃遺留問題的地、有拆遷難推的地、有債務(wù)糾紛的地......這些土地一般都是位于老城區(qū)、核心片區(qū)。

消化這些土地，需要投入大量的時(shí)間成本、人力成本。在那個(gè)追高貪快的年代，企業(yè)都不屑一顧。

人力，似乎是合生系最不缺的東西。

很早之前，一位曾在合生履職的朋友告訴我們，合生系集團(tuán)、子公司和不同區(qū)域公司高管基本都是朱家的親戚。他們組建公司遍布整個(gè)廣東省，乃至華南區(qū)，且產(chǎn)業(yè)不止是地產(chǎn)，基建、高速公路、中醫(yī)藥、保險(xiǎn)、礦產(chǎn)能源等都有涉獵。

合生系是一個(gè)典型的——家族企業(yè)。

2021年，朱孟依順理成章地將合生的大權(quán)交給女兒朱桔榕，將珠投交到次子朱偉航手中，長(zhǎng)子朱一航掌管EDG電競(jìng)俱樂部和合創(chuàng)汽車。接手時(shí)，正值房地產(chǎn)行業(yè)最高點(diǎn)，朱老板并沒有過太久的好日子。

行業(yè)下行開啟時(shí)，恒大、奧園、雅居樂、佳兆業(yè)、富力......一眾粵系房企紛紛爆雷，合生系卻逆勢(shì)而行，開始介入到恒大物業(yè)收購(gòu)案中，包括雅生活、奧園健康等。

合生系二代驚人的膽識(shí)，在行業(yè)持續(xù)下行之中，更加顯得他們：

無知者無畏

很快，合生系二代遭到了一個(gè)沉重的打擊。他們從恒大物業(yè)收并購(gòu)中撤離，也不再談及其他收購(gòu)。

直到2022年末，合生系一邊大規(guī)模裁員、拖欠員工工資，另一邊收緊支付供應(yīng)商的賬款，供應(yīng)商集體暫停合作并一紙?jiān)V狀告上合生。

2023年春節(jié)后，朱老板在一場(chǎng)家庭會(huì)議中，痛批負(fù)責(zé)合生的朱桔榕和掌管珠投的朱偉航，并決定重返一線，對(duì)兩個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)大刀霍霍地改革，率先對(duì)珠投高層團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了大換血，即把王晞、黃潔、錢一偉調(diào)任到合生珠投系資管平臺(tái)。

合生朱老板的意圖很明顯，重組合并合生創(chuàng)造展、珠江投資兩大地產(chǎn)平臺(tái)，也明白：

大勢(shì)已去

今年3月，合生、珠投區(qū)域合并工作率先在廣州公司落地，合生23個(gè)項(xiàng)目與珠投42個(gè)項(xiàng)目一并轉(zhuǎn)入新成立的廣州地區(qū)公司。但其實(shí)，兩個(gè)平臺(tái)項(xiàng)目層面一直密不可分，這次調(diào)整更多的是——精簡(jiǎn)隊(duì)伍，節(jié)省開支。

調(diào)整之后，合生全盤把控地產(chǎn)業(yè)務(wù)，由朱桔榕掌權(quán)，而二公子朱偉航專項(xiàng)金融保險(xiǎn)板塊，而大公子負(fù)責(zé)領(lǐng)域依然不變。

康鷺片區(qū)舊改，是合生朱老板傾盡所有押注的項(xiàng)目。

他們希望打一場(chǎng)漂亮的翻身仗。