文/謝逸楓

9月26日，中政局首次從財政端、貨幣端、價格端、需求端、供應端、市場機制作出重要政策指導方向，提出、推出刺激、振興房地產(chǎn)一攬子政策方案，是對第四季度政策的定調(diào)。

這是中政局繼4月30日、7月30日之后，最新對房地產(chǎn)一攬子政策方向的定調(diào)，是對5月17日、9月24日二波房地產(chǎn)一攬子政策方案的補充、加碼，總體概括來看，一個字“干”，二個字“急迫”。

1.財政端來看，要加大財政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，要發(fā)行使用好超長期特別國債和地方政府專項債，更好發(fā)揮政府投資帶動作用。

2.貨幣端來看，要降低存款準備金率，實施有力度的降息。

3.價格端來看，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

4.供應端來看，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。

5.需求端來看，要回應群眾關切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率。

6.市場機制端來看，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

值得注意的是2024年內(nèi)，房地產(chǎn)已經(jīng)打出三波全國層面刺激、振興房地產(chǎn)一攬子政策方案，第一波是5月17日房地產(chǎn)一攬子政策新政，因執(zhí)行難、落實不到位，效果有限、效力持續(xù)性弱。

在9月24日推出第二波刺激、振興一攬子房地產(chǎn)政策方案，第三波是9月26日再次打出刺激、振興房地產(chǎn)一攬子政策的方向、基調(diào)方案，對9月24日、5月17日的政策進行補充、加碼。

除了房地產(chǎn)外，還涉及到資本市場，說明資本市場政策會有新的轉變。要努力提振資本市場，大力引導中長期資金入市，打通社保、保險、理財?shù)荣Y金入市堵點。

要支持上市公司并購重組，穩(wěn)步推進公募基金改革，研究出臺保護中小投資者的政策措施。毫無疑問，在新‘國九條’框架下，資本市場配套政策還將持續(xù)落地。

還涉及企業(yè)扶持，要幫助企業(yè)渡過難關，進一步規(guī)范涉企執(zhí)法、監(jiān)管行為。要出臺民營經(jīng)濟促進法，為非公有制經(jīng)濟發(fā)展營造良好環(huán)境。要把促消費和惠民生結合起來，促進中低收入群體增收。

提升消費結構。要守住兜牢民生底線，重點做好應屆高校畢業(yè)生、農(nóng)民工、脫貧人口、零就業(yè)家庭等重點人群就業(yè)工作，加強對大齡、殘疾、較長時間失業(yè)等就業(yè)困難群體的幫扶。

為什么此時出政策計劃？

大家沒想到的是12月份中政局會提前到9月26日開，意味著國家推出一攬子振興經(jīng)濟、房地產(chǎn)的寬貨幣穩(wěn)增長、寬財政刺激計劃緊迫感，可謂是刻不容緩。

2022年的第一波、2023年的第二波房地產(chǎn)一攬子刺激計劃和穩(wěn)增長的政策，對房地產(chǎn)振興、經(jīng)濟增長的效果不佳，其中房地產(chǎn)政策落實不到位，市場陷入周期性超跌趨勢。

目前經(jīng)濟增長乏力，GDP下行壓力大，三駕馬車已經(jīng)失速，居民消費低迷、投資負增長，拉動經(jīng)濟增長的三大引擎器熄火，基建投資和制造業(yè)增長低于預期，房地產(chǎn)投資持續(xù)負增長。

三大風險（房地產(chǎn)、債務、中小銀行）處于出清周期，通縮壓力，有效需求不足，有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩（庫存、供應過剩），外部環(huán)境（貿(mào)易、地緣）更趨復雜嚴峻，不確定性的因素增多。

房地產(chǎn)市場周期下行時間超預期，房價和成交及供求、國房景氣指數(shù)的指標出現(xiàn)史無前例的超跌。目前房地產(chǎn)市場調(diào)整期加速下降，超跌預期未改變，已經(jīng)嚴重拖累經(jīng)濟增長、財政收入。

房地產(chǎn)風險影響到金融、債務、資產(chǎn)價格的穩(wěn)定越來越明顯，債務、保交房的風險引起房地產(chǎn)的供應鏈風險、房貸風險。因此，房地產(chǎn)防風險的同時加強穩(wěn)房價的決心，這是重要的轉變。

金融機構、房企、購房者信心預期問題，不愿投貸（金融監(jiān)管、房價下降、債務暴雷）、不愿拿地（房子賣不出去、金融不支持、債到期）、不愿買房（逾期交房、收入下降、就業(yè)不穩(wěn)定）。

房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生根本性變化，土地和住房供應過剩、庫存過剩、有效住房需求萎縮（人口增加放緩、城鎮(zhèn)化放緩、城市更新緩慢）、房地產(chǎn)風險集中爆發(fā)，這是市場根本性的問題。

樓市（土地、房產(chǎn)、抵押物（金融機構持有的）、地產(chǎn)股）、股市（股票、市值）、債市（債券利率）、家庭（持有的房屋、土地、股票）等資產(chǎn)價格下降，已經(jīng)出現(xiàn)貶值壓力。

出口、消費、投資的增速放緩、下降，經(jīng)濟需要房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)穩(wěn)增長，因為房地產(chǎn)業(yè)是連接消費和投資及財政收入、實體經(jīng)濟增長的最強火車頭。

究竟釋放出什么信號？

對比4月30日、7月30日中政局涉房表述最大變化為12月招開的會提前到9月26日開，首次提出要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，首次提出要回應群眾關切，應該講政策的方向轉變了。

1.要快要猛藥猛招拯救房地產(chǎn)，不是擠牙膏，振興、刺激房地產(chǎn)刻不容緩信號。

2.這是迄今最強烈的穩(wěn)增長、寬財政、寬貨幣、刺激經(jīng)濟和房地產(chǎn)一攬子政策方案和基調(diào)信號。

3.向外界、居民傳遞穩(wěn)定預期，增強外界、居民對政府，對經(jīng)濟、對房地產(chǎn)信心的積極信號。

4.全力救房地產(chǎn)，不允許房價下跌，房地產(chǎn)救不起就不會停，房地產(chǎn)政策加碼信號。

5.限購和限價、限售限貸等制措施的政策退出市場歷史舞臺信號。

6.房地產(chǎn)重新回到保增長的模式上，迫切需要振興房地產(chǎn)來穩(wěn)增長信號。

7.堅決救房地產(chǎn)信心，大力保交房，市場預期拐點信號。

8.強化逆周期、穩(wěn)增長、防風險，新一輪穩(wěn)增長周期開啟的信號。

9.2008年、2024年以來第三次最好買房時機的強烈信號。

有何房地產(chǎn)市場影響？

判斷一項房地產(chǎn)政策的影響力來看，關鍵是政策出臺的時間、落實的時間，力度、規(guī)模、覆蓋面，其次范圍，最后市場的反應期，一般是政策落實后的一個月到三個月，甚至六個月時間。

短期來看，有利全面挖掘市場剛性、改善購房需求，釋放需求端潛在有效需求，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)；有利降低置業(yè)門檻，增加購房能力，加快一二手房流通，減松二手房對一手房擠壓。

部分城市樓盤銷售中的電話來訪量、客戶上門量會兇猛增長；房企供應量和推盤力度加大；樓盤價格調(diào)整幅度會減少，不排除部分城市個別房企上漲房價，幅度到2%-5%之間。

有利安撫購房者悲觀、焦慮的市場預期；有利銀十樓市銷售升溫預期的行情到來；有利增強購房者積極入市的信心；有利去庫存，保交樓，促進房價止跌回穩(wěn)的預期。

有利刺激、振興房地產(chǎn)市場，遏制市場下降的預期勢頭；有利緩解房企債務、交房壓力，改善房企信貸、股市、債券的融資環(huán)境；有利房企減緩現(xiàn)金流、資金鏈緊張的局面。

有利加快和增強房地產(chǎn)市場筑底、見底、反彈預期，減緩房地產(chǎn)市場下行周期拉長的勢頭；有利遏制房價下降過快和房地產(chǎn)市場指標超跌及下行周期超預期的惡化形勢。

有利房地產(chǎn)去庫存，防止土地供應過剩，平衡市場供求關系；有助推進保交房，化解房企債務，實現(xiàn)出清的房地產(chǎn)去高杠桿、去高債務、去高周轉目標。

中長期來看，有利房地產(chǎn)基礎制度的完善和改革（人口、戶籍、土地、住房、金融、財稅制度），加快形成房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

未來將推出哪些政策？

預計新一輪寬貨幣的經(jīng)濟刺激計劃將出臺，年內(nèi)再一次降準、降息（逆回購利率等貨幣工具、LPR）加碼，落實降存量房貸利率為主，為市場輸入流動性，降低資金使用成本。

降準、降息跟進。9月27日，央行決定，自9月27日起，下調(diào)金融機構存款準備金率0.5%，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。下調(diào)后，金融機構加權平均存款準備金率約為6.6%。

自9月27日起，下調(diào)政策利率，將公開市場7天期逆回購操作利率下調(diào)0.2%，由1.70%調(diào)整為1.50%。此次下調(diào)幅度為近四年最大，將通過傳導降低實體經(jīng)濟綜合融資成本，支持經(jīng)濟穩(wěn)增長。

預計寬財政的經(jīng)濟刺激計劃，以超長期特別國債（規(guī)模為2萬億）、再貸款、專項債、專項借款、個稅減稅、改善中等收入人群收入、低收入群體消費補貼、擴大赤字率、增加普通國債。

預計取消樓盤限價（限漲）政策，加大停止新增商品住宅用地供應力度，加大國企收購商品房庫存、收購空置土地的資金、稅收支持，加大白名單信貸規(guī)模投放力度，落實金融16條措施。

預計取消北京、上海、廣州、深圳、天津和海南部分區(qū)域住房限購政策。9月27日，廣州市南沙區(qū)宣布取消住房限購政策，成為開啟取消住房限購政策的信號。

預計銀行加快落實存量房貸利率下降和降息的政策。預計取消90/70政策、取消普通住宅與非普通住宅標準，房地產(chǎn)交易稅費免減（契稅、印花稅、增值稅、個人所得稅）、放開第三套住房貸款限制。

長期看，加快建立住房銀行、加快完善房地產(chǎn)新模式（購租并舉的住房制度、保障+市場的住房供應體系，一個是人、房、地、錢的聯(lián)動新機制（人口、住房、土地、金融、預售制度改革）。

一個是房屋開發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制（開發(fā)-模式、融資-直接融資、銷售-現(xiàn)房、體檢、養(yǎng)老、保險），實施三大工程（保障房、城市更新、平急兩用公共基礎設施）。

中國房地產(chǎn)發(fā)展新模式（均衡模式），簡單概況為一個理念-房住不炒，一個核心-以穩(wěn)為主，化解風險，消除舊模式弊端，二個制度-租購并舉的住房制度，保障+市場的住房供應雙軌制。

二個機制-人、房、地、錢的聯(lián)動機制、房屋全生命周期管理機制，一個目標-好房子。實現(xiàn)新模式的路徑和手段就是改革、完善房地產(chǎn)基礎制度（人口、住房、土地、金融、預售、財稅制度）。