文/謝逸楓

基于第三方機構房價、成交、銷售金額、土地成交數據顯示，2024年9月、前9月典型城市的一、二手房地產市場量價齊跌，房企銷售金額大跌，土地成交萎縮厲害，政策端的效果不佳、持續力弱，影響房地產見底，市場處于筑底調整期。

筆者認為，一二手房地產市場、一二三四線城市兩極分化。其中一線和核心二線城市樓市好轉，非核心和三四線城市樓市低迷。二手房市場以價換量效應帶動下，銷售表現持續好于一手房市場，主要是二手房現房、交房周期短、價格低。

房企業績報告數據顯示，在當下市場境況下，部分房企銷售、少部分城市成交能取得如此好的商品房去化業績，反映出改善需求與剛性購房的韌性。一方面是需求端政策的力度不斷加大，效果集中釋放。另一方面是市場的預期逐漸好轉。

筆者認為，總體來看，目前一二手商品房市場依然在探底、調整、修復中，未完成觸底回暖的V型反彈。5.17、7.22、7.30新政效果未顯現，以價換量成當下的一二手房地產市場的交易主流，房價與信心及市場預期修復緩慢，需要時間。

盡管政策底已到，考慮到2022年、2023年、2024年前7月房地產出臺的一系列利好政策未全面的落實、落地，執行環節出現堵塞、不到位情況，導致政策效果不佳、效力持續性不強、市場探底周期和房價、信心、市場預期修復周期拉長。

筆者認為，樓市“金九”平淡落幕，關鍵是前期房地產政策效果不佳，效力持續力弱，后續缺乏強有力的房地產政策刺激，同時市場超跌超預期，最后是房企信用和交房及庫存問題一直影響市場信心和房價預期。

目前已經降準、降息，下降存量首套和二套房貸利率、統一下降首套和二套房貸首付比例、北上廣深天津海南放松住房限購政策、部分城市調整90/70政策、普通和非普通住宅標準調整、收儲政策加碼，房地產金融政策展期。

筆者認為，目前9.24、9.26、9.27、9.29一攬子9月房地產新政來看，唯有降準降息落地，收儲房企庫存落實緩慢、收回房企存量土地難落實、降低存量房貸利率和統一首付比例落實恐打折，將會影響到房地產市場止跌回穩的效果。

單靠一攬子9月新政是無法實現房地產止跌回穩，當務之急是全面加快并處細則落實收儲房企庫存和收回房企存量土地及全國降低存量房貸利率和統一首付比例、房地產金融存量貸款（開發貸、信托貸、委托貸）和經營物業貸展期政策。

最主要是房地產政策全面加碼，取消北上廣深天津海南住房限購、限貸、限價、限售、限企、限離、限商住等限制措施、免減房地產稅費（印花稅、契稅、增值稅）、放開三四套房貸、取消豪宅稅（普通和非普通住宅標準）和90/70政策。

針對房企債務、保交房的問題，房地產項目白名單和保交樓貸款計劃難以解決，最好六大國有銀行各出2萬億持有債券（境內外境）、保交房（合同債）、供應鏈（債務），這樣將可以解決市場預期和入市信心的問題。

長期來看，組建中國住房銀行，加快房地產基礎制度改革，建立政府+市場的住房供應體系，完善購租并舉的住房制度，形成房地產市場發展新模式（即1個理念，2個機制），才是房地產市場長期平穩健康發展的保障機制。

其一是從中指100城新房房價數據來看，前6月新建住宅價格累計上漲1.24%、7月16443元/平，環比上漲0.13%，同比上漲1.64%。8月16461元/平，環比上漲0.11%，同比上漲1.76%。9月16484元/平，環比上漲0.14%，同比上漲1.85%。

其中17個城市環比上漲，較8月減少18個。63個城市環比下跌，較8月增加17個。20個城市持平。同比來看，全國100個城市新建住宅平均價格較去年同期上漲1.85%，其中55個城市的新建住宅價格出現同比上漲。

2024年前三季度一線城市新建住宅價格累計上漲3.56%，上海新房價格累計上漲6.18%，位列百城首位。9月，全國50個城市住宅平均租金為36.1元/平方米/月，環比下跌0.39%，同比下跌2.52%。

從中指100城二手房房價數據來看，2024年前6月二手住宅價格累計下跌3.61%，7月均價14653元/平方米，環比下跌0.74%，同比下跌6.58%。8月環比下跌0.71%，跌幅較7月收窄0.03%，同比下跌6.89%，以價換量、城市分化成主流。

9月14447元/平方米，環比下跌0.70%，已連跌29個月，同比下跌7.13%。其中一線城市環比下跌0.81%，同比下跌7.05%。二線城市環比下跌0.68%，同比下跌7.25%。三四線代表城市環比下跌0.68%，同比下跌7.03%。

分城市類型來看，前9月一線城市二手住宅價格累計下跌5.78%，跌幅同比擴大5.72%。二線城市二手住宅價格累計下跌5.77%，跌幅同比擴大3.50%。三四線代表城市價格累計下跌5.51%，跌幅同比擴大3.01%。

其二是從中指100城新建商品住宅銷售面積數據來看，2024年前三季度100城新建商品住宅銷售面積同比下降約32%，說明新房市場活躍度整體偏弱。三季度以來，5.17政策效果減弱、預期偏弱、供應縮量、惡劣天氣等因素影響。

多數城市新房銷售低迷，三季度同比降幅約為19%，新房銷售降幅較上半年收窄，主要源于高基數效應緩解。二手房市場延續“以價換量”行情，交易保持一定活躍度，前三季度重點30城二手房成交套數，同比下降2%。

前三季度新房成交規模處近年來同期低位，低基數下三季度同比降幅收窄至19%。2024年前三季度100城新建商品住宅月均成交面積約2060萬平方米，同比下降約32%，累計降幅較大。其中一季度及二季度同比降幅分別為45%、26%。

分城市類型來看，2024年前三季新建商品住宅成交面積維持一定規模，同比下降約25%，同比降幅最小。三季度成交面積同比下降約17%，較二季度收窄約7%。二線代表城市前三季度新建商品住宅成交面積同比下降約32%。

三季度成交面積同比下降約20%，較二季度收窄5%。三四線代表城市整體市場情緒仍較弱，前三季度新建商品住宅成交面積同比下降約32%，三季度成交面積同比下降約20%，較二季度收窄約8%。

從中指30城二手住宅銷售面積數據來看，2024年前三季度30城二手住宅成交套數同比下降2%。其中一季度成交套數同比下降約18%，二季度5.17新政落地后，市場情緒有所好轉，同比基本持平。

三季度在“以價換量”帶動下，二手房市場熱度延續，30城二手住宅成交套數同比增長約16%，7月成交規模創近16個月新高。分城市類型來看，三季度一線城市深圳二手住宅成交套數同比增長67%，北京、上海、廣州同比增幅均超10%。

二線城市中杭州、南寧同比增幅均超60%，南京、成都、蘇州、西安、寧波、青島等城市同比增幅均超10%。9月以來受惡劣天氣和中秋假期影響，二手房成交有所下滑，9月30城二手住宅成交套數環比下降7%，同比增長約5%。

其三是從一線城市新房、二手房銷售成交數據來看，隨著一線城市紛紛取消或者放松限購，降低首付比，取消或者降低房貸利率下限，核心城市特別是一線城市需求得到提振，帶動9月一手房市場跌幅收窄，二手房市場以價換量成交火爆。

2024年9月北京商品房住宅共網簽成交15916套，其中新房網簽成交3236套，環比下降39.04%，二手房網簽成交12680套，環比下降11.72%。新房住宅網簽成交3236套，在今年的新房月成交中處于較低水平，單日網簽量最高為478套。

9月北京二手房住宅網簽成交12680套，但有兩天的網簽未更新，實際網簽估計超過1.3萬套，單日網簽量最高為1052套，月末翹尾。第三方機構統計，截至9月29日北京市二手住宅網簽量為13297套，30日單日，二手住宅網簽量達到1052套。

9月上海（截至9月27日）二手房共計網簽成交13758套。9月最后一周，上海二手房成交量為4325套，超越過去7周的表現。9月30日（周一）是上海新政頒布后的第一天，上海成交619套二手房，超過今年85%的周一的成交量。

9月廣州全市新房共網簽4784套，環比8月上漲0.8%，成交的建筑面積525352平方米，環比上漲約 2.7%。截至到前9月廣州新房網簽量總共是43483套。中指數據顯示，截至9月29日廣州9月新房成交面積38.6萬㎡，同比下降44.5%。

廣州一手房庫存量巨大。截至9月30日，廣州全市可售一手房合計107529套（即可售庫存），建筑面積合計1201.0740萬平方米，按本月網簽套數計算，去化周期約22個月，這個數據和上個月持平，說明去庫存壓力大。

9月廣州市（8月26日至9月25日）二手住宅網簽8473套，面積84.80萬平方米，環比分別下降4.50%和3.94%，同比分別下降0.83%和0.94%。前9月廣州市二手住宅累計網簽77490套，面積776.55萬平方米，同比分別下降2.72%和1.84%。

9月深圳市新建商品住宅成交面積25萬平方米，環比、 同比分別下降30%、17%，較上半年月均成交水平下降14%。2024年前9個月深圳新建商品住宅成交面積273萬平方米，同比降11%，深圳9月新房去化率較8月上升2%。

9月深圳市二手住房網簽量，只有約3300套，環比8月降14%，同比去年9月增長37%。2024年最高點出現在7月，約4600套，其后連降兩個月。2024年深圳二手房成交量明顯強于去年，相比5000多套的榮枯線，低了很多。

其四是從房企銷售業績的金額來看，克爾瑞數據顯示，前9月百強房企實現銷售操盤金額26338.2億元，同比降低36.6%，降幅持平。前8月同比下降36.5%，前7月同比下降37.5%、前6月同比下降41.8%，降幅擴大1.3%，處于六年最低水平。

9月單月100強房企實現銷售操盤金額2517.2億元，環比上漲0.2%，同比下降37.7%、8月同比降低26.8%、7月同比下降19.7%、6月比下降22%、5月下降35%，9月同比降幅較8月進一步擴大11%，業績表現不及往年同期。

從房企銷售業績的金額來看，中指數據顯示，2024年1-9月100強房企銷售總額為29699.4億元，同比下降38.8%，降幅較擴大0.3%。前8月同比下降38.5%、前7月同比下降40.1%、前6月同比下降41.6%。

9月單月同比下降38.81%，環比下降2.20%，8月同比下降22.1%，環比降低2.43%，7月同比下滑19.4%，環比下降35.2%。前8月銷售總額超千億房企有6家，較去年同期減少8家，銷售總額超百億房企有65家，較去年同期減少31家。

其五是從房企拿地金額、土地成交情況來看，中指數據顯示，2024年1月-9月100強房企拿地總額5324億元，同比下降38.1%，降幅收窄1.9%。前9個月已拿地的企業中，53%的企業投資額同比下降，降幅超過50%的企業占到36%。

中指數據顯示，前三季度300城成交樓面均價同比下降13.3%，溢價率較去年同期下降0.7%。前三季度全國300城住宅用地供求規模降幅均在三成以上，土地出讓金降幅超四成，三季度同比降幅略收窄。

中指數據顯示，2024年前三季度22城住宅用地溢價成交占比為28.3%，較去年同期回落12.4%。三季度22城住宅用地溢價成交占比為25.6%，較去年同期回落4.5%。上海、杭州土拍維持熱、成都、合肥、福州、南京部分地塊房企舉牌積極。