文｜鄧浩志

支持政策出才一半，樓市還有兩張牌值得期待

樓市“金九”成色不足，全廣州只成交了4000多套，應(yīng)該是過去十幾年來最差的九月份，比淡季的春節(jié)檔還要差。而“十一”黃金周七天就成交了大概6000多套。整個“銀十”全月成交量很可能破10000套。如果破了，則是三年多來廣州新房首次網(wǎng)簽破萬，這可是一個振奮人心的數(shù)字。有人會問，頭7天都6000左右，全月破10000不是很簡單的嗎？理論上是的，但10月8日期待中的發(fā)改委政策大招接續(xù)并沒有出現(xiàn)，隨后股市先升后跌，港股、地產(chǎn)股更是全線大跌。市場已經(jīng)產(chǎn)生了一絲的擔(dān)憂和懷疑，擔(dān)憂股市期待中的反轉(zhuǎn)只是反彈，樓市政策又重回“擠牙膏”的老路上。如果還和以往一樣，那政策效力也就只能像過往一樣，維持一個月的效果。那十月過后恐怕會再次陷入降溫的循環(huán)中。所以十一月的樓市呢？我暫時不敢預(yù)測，要再看看~~~

目前，四個影響房地產(chǎn)走向的部委，分別是：發(fā)改委，住建部，央行，財政部。其中兩個已經(jīng)出招。央行924新政：是大招，市場反應(yīng)良好，十一樓市成交量大漲，大部分功勞都是央行的。發(fā)改委在10月8日公布了一攬子增量政策：沒有太多新招，大動作，多數(shù)是強調(diào)已有的路徑。所以市場反應(yīng)不好，10月8日地產(chǎn)股隨即大跌。剩下財政和住建。十月份剩下時間，乃至整個四季度的股市和樓市行情，很大程度上要看住建、財政這兩張牌怎么打了。

股市不熄火，樓市才更有機會

國慶檔的樓市的確很火爆，但我想強調(diào)這輪行情的兩個重要特征：

一是這輪樓市政策組合拳在技術(shù)上是不足的；

二是當(dāng)前樓市在信心上完全是股市給的。

技術(shù)層面上，降存量房貸利率和釋放新增購房需求無關(guān)；降準(zhǔn)對刺激樓市需求屬于小招；廣州全面取消限購其實只是取消了核心城區(qū)120平米以下限購，范圍很小；降二套房首付，其實多數(shù)城市早就在執(zhí)行……所以央行個各地方這一波政策，對樓市需求的釋放，力度只能算中等。

而樓市最近的信心是股市給的，這又怎么理解呢？一方面大家憧憬股市暴漲之后，也能帶動同樣有投資屬性的樓市。另一方面是在股市賺了錢或者解套的資金，開始進(jìn)入并帶動了樓市。但國慶假期后的股市沖高回落，讓人產(chǎn)生了新的擔(dān)憂。我想強調(diào)如果股市過早熄火，那樓市的問題很快就會到來。因為收入和就業(yè)不是一時半刻能提升的。目前購房資格雖然放開了，但如果消費者沒錢，還是無法形成購買力。而現(xiàn)在的問題是錢從哪里來？股市是目前唯一有想象空間的地方，并且短期內(nèi)就可能形成財富外溢效應(yīng)。所以如果股市都不行，則之前所有的放開限購效果都會大打折扣，樓市復(fù)蘇也可能成為無源之水。