李嘉誠自從內地大撤退后，除了少量尾盤偶有出現，幾乎很少出現在大陸客戶視野。

　　不過最近總爺觀察到，李嘉誠的長實集團旗下，香港樓盤Blue Coast：

　　7折賣房后，又開始大規模收割上海人了

　　今年4月，blue coast首開422套房，引發2.8萬+人申購，平均66人搶一套房，8日售出百億創造香港奇跡。

　　
blue coast開盤現場

　　近期，Blue Coast II即將入市，依舊是熟悉的7折，甚至要比1期價格還要便宜，引發不少上海中產關注。

　　當香港樓市加速下行、本地購買力嚴重不足，李嘉誠再次將目光瞄準內地，他們在9月開啟了Blue Coast II的市場推廣：

　　掀起大規模宣傳攻勢，目標明確指向內地中產

　　
blue coast發布會現場

　　且不說Blue Coast II的真實性價比，目前內地人在香港買房、為李嘉誠接盤，真的是一個明智選擇嗎？

　　今天總爺就和大家聊聊，李嘉誠的7折鐮刀背后，香港樓市的“陷阱”。

　　01

　　再次打折，為何鐘情內地客？

　　首先總爺帶大家了解下blue coast，看看李嘉誠為何要打折出貨。

　　blue coast項目位于港島南區黃竹坑香葉道11號，港島黃竹坑地鐵上蓋，由李嘉誠的長實和港鐵共同開發。

　　
blue coast地鐵上蓋

　　Blue Coast的拿地時間是2018年，這也是李嘉誠長子李澤鉅，接手長實后第一次在香港拿地。

　　有意思的是，這塊地還吸引了中海、碧桂園等內地房企競標，最終長實以28000港元/英尺的成本價獲取。

　　香港豪宅和內地不同，“Blue Coast”主打的3房-4房，已經是香港高端豪宅的水平了。

　　
blue coast樣板間

　　Blue Coast II總價可不低，2房921.4萬港幣起步、3房1528萬港幣起步，無論在哪座城市都算得上豪宅了。

　　為了能夠以最快速度出貨，Blue Coast II依舊給出了巨大折扣空間，純純的虧本大甩賣。

　　
blue coast II 折扣力度

　　但神如李嘉誠也沒料到，這幾年香港樓市一蹶不振，一路下滑到了10年前水平。

　　
香港樓市走勢，來源中原地產

　　2月香港官宣“撤辣”后，李嘉誠果斷出手，blue coast入市折后平均呎價22955港元（人民幣約22.5萬/平），相當于周邊房價的7折，甚至遠低于土地成本。

　　blue coast創造了8日售出百億的銷售成績，累計幫李嘉誠公司套現逾港幣108億。

　　
blue coast 開盤現場

　　李嘉誠堅持“不賺最后一塊銅板”，在窗口期虧本批量出貨，只能說實在是高。

　　總爺發現很有意思的是，長實的高管們并沒有因為虧本賣房而不開心，反而是興高采烈地舉辦了發布會，核心高管身著皮衣出席。

　　
blue coast發布會現場，左起：長江實業營業部助理首席經理楊桂玲

　　這要是內地開發商大規模虧本賣房，估計從區域到項目都得被問責甚至擼個遍，足以可見香港開發商“清倉”的決心。

　　精明的香港開發商，為什么如此不看好后市呢？

　　02

　　超級神盤，終究是夢一場？

　　在總爺看來，香港超級神盤blue coast“轉戰”內地，源于“撤辣”政策。

　　所謂“撤辣”，指的是今年2月28日，香港宣布撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱“辣招”），交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

　　“撤辣”之前，內地買家或公司買家在香港買房，需要繳納樓價共15%的買家印花稅和新住宅印花稅，“撤辣”后只需繳付從價印花稅，稅費在100港元至樓價的4.25%之間：

　　大幅降低了交易成本，變相向內地客戶示好

　　香港政府這一招確實有效，美聯物業研究中心數據顯示，今年4月內地買家在香港一手住宅市場的交易金額占比達57.1%：

　　內地買家，再次超越香港本地買家，成為香港樓市主力

　　到底有多火？香港中介甚至成立了 “普通話專組”，專門來對接內地客戶，趁著這波風口狠狠賺了一波。

　　
香港樓市現狀，來源中新經緯

　　然而好景不長，乏力的香港經濟終究支撐不起樓市，撤辣僅僅三個月后，香港樓市就被打回原形，再次陷入漫長的下行通道。

　　
香港樓市現狀，來源香港電視臺

　　與此同時，香港開發商正在經歷可能史上最艱難的時刻。

　　李嘉誠的長江實業，2024年上半年營業收入220.08億港元，同比減少10.55%；未經審核股東應占溢利86.03億港元，同比減少15.3%：

　　李嘉誠公司半年營收，還比不過中海在上海的銷售額。

　　隨著房價和信心指數的持續下跌，第一批內地富豪投資客也逐漸冷靜下來，香港開發商們繼續尋找下一批接盤俠。

　　
blue coast內地路演發布會現場

　　這一次Blue Coast開啟了內地大規模推廣，甚至在有些城市舉辦數百人的中介大會，這次李嘉誠的目標很明確：

　　內地中產客戶，就是香港樓市的接盤俠

　　不過總爺仔細看了blue coast的產品，對于習慣于內地生活的家庭來說，其實并不適合。

　　一方面是超高的建筑密度，居住體驗相大打折扣。目前從工地現場可以看出，整個樓盤圍合布局，延續了香港建筑高密度傳統。

　　
blue coast現場

　　另一方面是非典型的戶型設計，無論朝向、分區、陽臺缺失等，都內地居民的習慣與大相徑庭。

　　
blue coast平面布局

　　blue coast正在進行大規模推廣，但似乎很少有關于產品本身的分析，總爺建議大家還是要實地看看，再考慮是否合適真正居住。

　　03

　　香港買房，金礦還是陷阱？

　　年初的時候，總爺也去考察過香港樓市，彼時“撤辣”還未實施，但是可以明顯感知到：

　　香港樓市，正在逐漸失去昔日光芒

　　最近甚至有媒體報道，越來越多的港人選擇“北上”深圳消費，而“南下”香港消費的客流量正在日益減少。

　　
香港居民“北上”消費，來源香港電視臺

　　機敏的香港開發商從不會坐以待斃，他們為了吸引更多內地中產，為大家編織了一場“高收益、高回報”的“陷阱”。

　　1. 香港買房，租金回報率超級高？

　　這是大部分香港開發商、中介最核心的賣點，不少中介鼓吹香港房子動不動5%以上回報，秒殺銀行存款。

　　但真實數據遠低于宣傳，中原地產研究2023年11月，香港的平均租金回報率(CRI)是2.39%，這個水平上海很多老破小都能做到。

　　另外香港房產還面臨高物業費、物業稅、地租、差餉等繁多成本，再加上遠離自己的管理成本、空置成本，其實從租金回報率來看并不算香。

　　2. 香港買房，投資回報率超級高？

　　很多開發商都在鼓吹香港樓市“即將反彈”，現在買就是“抄底”。

　　李嘉誠兒子李澤鉅，在長實中期業績分析會議上，高調為跌跌不休的香港樓市站臺：

　　“唔敢賭香港市場太差！按過往歷史所見，邊個賭香港長期差都錯！”

　　
李澤鉅發布會現場發言，來源香港商報

　　另外聽其言觀其行，李嘉誠家族已經很久沒在香港拿地了，而且還在虧本大清倉，一向敏銳的李嘉誠才是“人間清醒”。

　　3. 上海中產，適合投資香港樓市？

　　最近身邊有不少朋友，都被李嘉誠blue coast鋪天蓋地的宣傳吸引，跑來咨詢總爺其中門道，這也是總爺寫這篇文章的初衷。

　　早期李嘉誠吸引的內地投資客，大部分都是財力雄厚的內地富裕家庭，對他們來說不過是財富的分散投資，漲跌對生活影響不大。

　　
香港樓市現狀，來源中新經緯

　　但是當blue coast將目光瞄向脆弱的上海中產，要結合“優才計劃”，為他們精心編織一場“香港高端生活”的美夢，總爺覺得：

　　不是蠢，而是壞。

　　對于大部分上海中產家庭來說，現在被忽悠去投資下行中的香港樓市，簡直是匪夷所思，甚至有種“49年入國軍”的幽默感。

　　很多人身份還沒搞定，就開始著手買房，另外如何合法地境外支付，這是大部分媒體和中介不會直接告訴你的：

　　很多公司和客戶，都游走在鋼絲邊緣。

　　總之，對于上海中產、或者說我們普通老百姓，如果近期沒有長期居住在香港的計劃，還是應該慎重看待香港買房這件事。

　　尤其是blue coast這種瞄準內地市場、投資客戶集中的樓盤，你真的需要千萬小心別被忽悠：

　　接盤李嘉誠，誰給你的勇氣？

　　
blue coast發布會現場