“我猜中了開頭，卻沒猜中這結局。”

這句臺詞應該可以表達，上海市北華庭業主們現在復雜的心情，他們“六個錢包”購買的樓盤正面臨品質危機。

大寧板塊，一直是一塊香餑餑，這里也是公認的上海“北境之王”。

無論是規劃、配套、交通、品質......各項資源都非常優秀，近幾年來備受追捧，是北區第一中產改善板塊。

不過最近有注意到，大寧板塊的市北華庭項目爆出品質危機，業主們卻紛紛維權，指出在預看房時發現：

樓盤存在設計不合理、質量減配等問題

市北華庭維權訴請，圖源小紅書

明明是一流的地段，產品質量卻不盡如人意。

買房這件事，難度之大堪比高考，不僅要考慮前期的籌款，買房后還有可能面臨停工爛尾、延期交付等問題。

當然，最怕的還是后期交付貨不對板，這要找誰說理去？

01

品質危機，存在嚴重減配

先來說說維權問題。

8月底的時候，市北華庭項目組織“預看房”活動，結果收獲了業主們的一通不滿。

根據整理的資料來看，業主們認為主要存在幾個方面的問題：

外立面凹凸不平，一號樓邊套的設備平臺和窗戶錯位，房屋的實際結構和設計圖存在嚴重出入。

圖源市北華庭業主維權訴請

設計和施工上存在硬傷，高層中間戶空調外機放置位置存在使用風險。

圖源市北華庭業主維權訴請

車庫品質肉眼可見的敷衍，不僅和效果圖不符，而且嚴重低于同期同價位樓盤品質。

圖源市北華庭業主維權訴請

項目北側人行主出入口門頭存在嚴重減配，比如水景面積縮水、小區案名處背景培減配為單薄鋁板、出入口缺少管控設備等。

圖源市北華庭業主維權訴請

項目西側活動場地也存在減配問題，宣傳效果圖上活動場地變為純草皮，景觀區的攝像頭桿隨意布置，影響整體效果。

圖源市北華庭業主維權訴請

公區吊頂及墻面各類設備點位凌亂，樓梯間采用不銹鋼扶手，架空層檔次低下，整體缺乏設計主題。

圖源市北華庭業主維權訴請

業主們認為，無論是公區的裝標還是景觀呈現出的效果，都沒達到預期。

9月時，開發商組織了業主線下溝通會，本以為是雙方溝通解決問題的橋梁，卻進一步激怒了業主——

本來承諾的整改沒有任何實質性的進展，甚至態度開始變得冷漠。

圖源小紅書

市北華庭住宅預計交付時間為2025年的年初，距此還有四個月左右的時間，還是希望開發商可以在這段時間內做好整改，別辜負了業主的期待和信任。

02

入市不利，未能觸發積分

市北華庭項目位于“市北高新園區”的東片區，背后是有著豐富園區建設經驗的開發商——市北高新集團。

早在2020年就已經斥資21億元拿下了該項目地塊，均價約9.9萬/㎡。

從戶型上看，項目推出建面約65-135㎡1-4房，房源是149套，其中主力戶型是115、135㎡，但也有非常稀缺的65㎡1房。

市北華庭戶型分布示意圖

從規劃上看，市北華庭地段不差，項目緊鄰中環線及地鐵1號線汶水路站，北側與仁恒靜安世紀、靜安映相鄰，西側是規劃中的大寧國際學校小學部。

規劃示意圖

這幾年大寧板塊內新盤房源供應稀缺，新房開盤基本都能觸發積分，當日售罄。

市北華庭這條件怎么看也是一個熱門盤，然而認購結果出人意料，149套房源，280多組認購，認購率約為190%，最終確定不觸發積分。

靜安大寧樓盤認籌情況

1）入市時機不太巧

市北華庭認購時，同期很多熱門項目撞車，前有靜安天悅二期、保利瓏譽、御江廷開盤，后有靜安天悅三期、招商蘇河璽等項目即將認購。

一個接一個，令人應接不暇，這些項目鎖定了大量的客源，加上市北華庭比較低調，宣傳較少，也就被分流了。

2）“開盲盒式”買房

市北華庭直到認購開始，樣板間沒對外開放，售樓處看起來比較簡單，雖說上線了VR系統展示供大家參考，但和線下實際體驗相比，效果還是不一樣的。

從認購到開盤流程都是線上操作，購房者對項目情況一知半解，整個買房過程就像在開盲盒。

3）項目“社區感”不足

盡管位置條件優越，但市北華庭小區占地面積不大，體量比較小，只有2棟可售住宅。

社區中心、商業辦公和住宅都在這個地塊上，住在市北華庭，猶如住在辦公樓中，毫無社區氛圍可言，而且人員往來魚龍混雜，容易影響到業主日常生活。

規劃圖

不過，因為位置優越以及價格實惠，還有一個大優勢就是有小面積65㎡產品，可以低總價住大寧，性價比還是很高的。

600萬+就能上車綜合配套齊全、業態豐富的板塊，誰能不心動？加上有國資背書，還是有很多愿意買單的人。

03

市北高新，再造一個“新市北”

大寧板塊，是上海近10年來發展最成功的板塊之一。

這里商業體量大、能級高，有上海久光中心、大寧國際商業廣場、大寧音樂廣場三大商業體，合計有超百萬方商業配置。

大寧的產業發展，重點看“市北高新園區”。

市北高新集團是上海市靜安區屬國有獨資企業，集團公司主要圍繞上海市市北高新園區的發展，行使規劃建設、投資促進和企業服務與綜合管理等職能。

在2017年至2020年這關鍵的三年時間內，市北高新園區啟動了首個百億級、百萬方、百米高的載體項目——

靜安國際科創社區，被視作未來發展的一個重要增長極。

市北華庭所在地塊也被稱為靜安國際科創社區項目的最后一塊拼圖。

靜安國際科創社區效果圖

來自市北高新的官網介紹，園區內有26家跨國企業的地區公司總部入駐，100多家行業龍頭企業入駐，還有700家大數據/人工智能企業入駐。

那么多企業入駐該片區，而且都是高技術類型的企業，勢必會帶來不少高收入人群流入，促進發展。

不過，今年上半年，市北高新實現營業總收入4.50億元，同比下降14.47%；歸母凈利潤虧損1.36億元，上年同期虧損2710.75萬元。

分產品來看，2024年上半年公司主營業務中，占營業收入一半以上的園區產業載體租賃收入2.60億元，同比下降13.61%。

在年初市北高新集團召開2024年度工作會議上，集團黨委書記、董事長羅嵐強調：

“全力打好了園區經濟攻堅戰、安商穩商保衛戰和東部建設大決戰。”

來源市北高新官微

對于志存高遠的市北高新來說，住宅開發只是一小部分業務，但對于市北華庭業主來說，卻是他們可能半輩子的心血。

相比各種“大決戰、攻堅戰、保衛戰”，市北高新管理層急需解決的問題是：如何給市北華庭業主一個滿意答復？

對于市北高新而言，既是壓力，也是扭轉口碑的一次機會。

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