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很多老鐵都在問：牛還在嗎？答案是肯定的！只是從瘋牛，變成了慢牛。從周末發布會就能看得出來，大家不要低估了上面的決心。

慢牛的結果必然是分化，市場都是權重搭臺，題材唱戲，接下來選對板塊和標的才是關鍵。如果你不知道接下來題材的方向，可以去看看圈內頂級大佬老喬的操作。遠的不說，之前帶領粉絲操作的銀z杰、東方cf全都翻番，并且在10月8號明確提出情緒高點，讓大家輕倉。吃到了利潤還規避了風險。這些全都是公眾號文章提前發布，妥妥的馬前炮。

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以上為廣告，文字由廣告主提供，不代表老司機平臺推薦，我們也不為廣告內容負責。投資有風險！

以下為今日正文：

前兩天天，大A再次出現殘忍下殺，雖然指數看上去跌幅不大，但個股的絕望氣息彌漫整個市場。

國慶后滿倉殺進的新韭菜，正面臨人生是否要第一次割肉止損的歷史性選擇。

樓市里有一群人同樣也彌漫著一絲絕望的氣息，一直頑強抵抗的次新房投資客，最近紛紛選擇投降。

鄞州大盤堇天府，成交價殺到了2.4萬；江東網紅盤濱河鳴翠，成交價來到了2.7萬，搞不好人才房也要破發；東部新城上湖城，成交價已經來到了2.8萬+；異常堅挺的姚江新城，云潮國際居然有成交僅2.1萬。。。

東南西北中，寧波次新房的金身全破了。

過去一年來老司機多次談到次新房的價格，還因此掉了不少粉，畢竟次新房業主虧了已經很難受，我還說他們的房價被高估了，很多人肯定會斷然取關的。

但老司機歷來的宗旨就是不取悅任何人，如果我有目的的唱多或唱空，可能粉絲會更多，韭菜也能割更多，但那與我的價值觀背道而馳。一個人做自己不認可的事，做的越多越不會快樂。

次新房的悲劇，從搶房搖號那一刻就注定了，出現虧損是常識，沒有虧損是運氣。

寧波樓市首先下跌的是老破小，彼時次新房業主還不為所動，畢竟二者面對的是不同的客群。老破小主打剛需，房價一般不超過200萬；次新房主打改善，房價一般在300萬以上。老破小的下跌，并不必然會導致次新房下跌。

真正背刺次新房的，是去年以來新樓盤價格的下調，有些甚至下調了30%。

新樓盤價格降低，讓次新房的價格失去了說服力，唯有拿“現房”這一個點來說事，但現房就值得貴那么多嗎？

產品比得上新樓盤嗎？無論是公區、大門、園林、會所，還是地庫、架空層、立面，新樓盤都吊打次新房。

更別說戶型上的巨大進步。

質量比得上新樓盤嗎？上輪牛市中出現的樓盤（現在的次新房），都是高周轉時代的產物，開發商瘋狂拿地，購房者瘋狂搶房，質量這事根本沒人關心。

不愁賣的商品質量能有多好？何況那時還搞限房價競地價，把開發商的利潤壓到0，哪有心情來給你做品質？

所以，一個令人心塞的事實是，上一輪牛市可能造就了品質最差的一代住宅。

即便新樓盤不背刺次新房，二手市場也找不到這么多的接盤俠。

熟悉二手房的人都知道，這個市場含“剛”量非常高，平均成交價都不到200萬，300萬以上已屬于高總價，成交占比不到15%。

寧波現在一個月成交3000套二手房，樂觀一點未來穩定在4000套，300萬以上的成交，最多也就600套。

二手市場里300萬+的掛牌量已經超過3萬套，老司機預計這個數字還會增加，峰值應該會出現在2026年下半年。

二手房買家沒有投資客，沒有怕買不著沖進去搶房的人，都是實打實的自住用戶。他們購買力有限，在市場里精挑細選，反復比對，猶豫不決，他們不是投資客想要的接盤俠。

所以，擺在次新房投資客面前有兩條路，要么承認現實調低價格預期，要么堅決不賣等待下個周期。

最近老司機的咨詢客戶出現了劇增，其中不少是來詢問房價會不會漲的，說實話我現在還沒看到漲的苗頭。新樓盤優惠在減少，剛需二手房超跌的在回補，這些都只能算是對過去矯枉過正的一種修復性反彈。

甚至，對于數量龐大的次新房，我還沒完全看到止跌的跡象。

至于什么時候能止跌，我認為政策變量的影響會很大，如果刨除掉政策的影響，可能要等到2026年下半年。

但如果政策面持續出利好，出大利好，這個止跌會提前到來，最快明天春季就能看到。

比如大規模拆遷，大規模收儲，大規模放水，大規模降息等。

但下一輪上漲依然難以預測，供應量太大了，沒有充分換手是漲不了的。2010那波牛市消化了四年，本輪消化周期只可能更長。

一個好消息是，新樓盤越賣越少了，未來很多改善客戶不得不轉向次新房。從長遠來說，如果板塊內次新樓盤不多，你的小區又具有一定的優勢（如洋房），并且板塊的人氣沒有減損，那么還是有機會在下一個周期到來之后，高位出掉的。

別問老司機下個周期什么時候來，我也不知道，樓市的周期，最終還是要看經濟的臉色。

無論如何，經過近幾個月的劇烈下跌，一些次新房重新出現了價格優勢，對于買家來說，機會正在逐漸成熟。

最后，照例要宣傳一下，買房找老司機不會錯，我們比普通中介靠譜得多，詳見下面小標簽——。

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