文｜鄧浩志

10月以來（截至27日）廣州全市新房網簽8642套，大幅創下2024年的新高。

具體數據方面：

“930”新政以來（9月30日—10月27日），廣州市新建商品房網簽面積為108.32萬平方米，較去年同期的網簽面積81.24萬平方米增長33.3%，較今年9月全月商品房網簽面積74.43萬平方米增長45.5%。

其中，住宅成交面積共計94.65萬平方米，較去年同期的網簽面積68.89萬平方米增長37.4%，較9月全月住宅網簽面積56.03萬平方米增長68.9%。

我覺得更值得高興的是：

已經10月底了，全市仍然能夠保持一定熱度。就目前我掌握的數據，10月底，單周市場成交量仍比9月均值高出不少，這意味著，樓市已經打破了新政效力只有一個月的“魔咒”。

目前仍有幾個特征值得留意：

1、核心區和近郊市場保溫仍然不錯，看房，買房的仍然不少。但外圍郊區降溫幅度較為明顯，部分樓市成交量已經跌回了差不多9月均值的水平。說明這次市場復蘇仍然是有分化的。城市之間有分化，同城不同板塊之間也有明顯分化。
2、熱銷樓盤仍然只能依靠“以價換量”。價格稍微略高，成交量立馬就下去了。這也是新房庫存較高（27個月），二手房掛牌量較大（18萬套）的必然結果。這種情況估計會持續大概半年左右。之后要看庫存下降的情況，才能做價格何時回升的判斷。
3、接下來影響樓市的”大招“還有幾個，可以重點關注一下。

一是美聯儲會否繼續降息，如果繼續降，則等于再次打開中國降息的空間，利息一降，則LPR會下調，房貸利率會下調，存量房貸利率等等，可能也會下調。

其次是財政部計劃在11月初公布的一攬子刺激經濟方案的額度，目前坊間傳聞規模高達11萬億。如果真的如此給力，則中國經濟，股市，樓市企穩就有望了。當然，以這幾天中國經濟的實際走勢，早就應該以大招替代”擠牙膏“。

再有就是各地方各部委進一步的一攬子優化政策。比如豪宅稅的取消，房屋交易契稅，個稅的減免，大城市的購房落戶等等等等。以上大招全部或者部分落地的話，則這輪樓市復蘇將會持續下去，一直到年底，甚至明年春節前。
4、短期看樓市走向，重點在政策支持力度。而中期看樓市（半年以上）則更多還是要關注經濟走勢，特別是就業，家庭收入水平等主要指標能否回升。政策松綁的確能釋放一部分購買力，但政策效力過了之后，還要看社會的消費力水平。說白了，現在不是沒有人想住更好的房子，而是有沒有錢買的問題。