9月底發布的新一輪樓市新政頒布已滿月。

在新政的持續作用下，10月上海樓市整體呈現出升溫態勢，“銀十”直接變成“金十”。

尤其是二手房市場，更是熱鬧非凡。上海網上房地產數據顯示，10月，上海二手房網簽24376套（統計口徑包括住宅、商業、寫字樓、車位等，下同），坐穩今年至今第二把交椅。

與此同時，上海新房市場也持續火爆，新房項目再現“日光”。據上海中原地產數據顯示，10月上海新建商品住宅成交面積64.3萬平方米，環比增加39.8%，同比增加14.4%。

Part.1

二手房：成交量坐穩今年至今第二把交椅

上海網上房地產數據顯示，10月份，上海市二手房網上簽約量達到24376套，較9月份增長了53%，成為繼3月、6月、7月之后，今年第四次突破2萬套的月份。

在成交量顯著增長的同時，10月份上海的二手房市場創下了多項紀錄。

以10月21日至10月27日這一周為例，上海市二手房的周成交量達到6745套，這一數據不僅超越了今年6月最后一周的成交記錄，而且成為今年迄今為止周成交量的最高點。

在日交易量方面，10月份共有5天的成交量突破了1000套大關，其中10月13日的單日成交量更是達到了1334套，刷新了年內單日成交的最高記錄，并且在近三年的單日成交量中位居榜首。此外，還有7天的成交量介于900至1000套之間。

在二手房源掛牌數據方面，出現了顯著的下降趨勢。根據諸葛找房的統計數據，截至2024年11月1日，全市二手房源的總掛牌數量已降至19.5萬套，其中浦東區以52395套的掛牌房源量位居首位，持續占據市場領先地位。

值得注意的是，在市場變暖的同時，不少業主也趁機觀望起來，一改之前放盤降價的“卑微”姿態。2024年10月，上海地區價格上漲的房源達到6145套，環比上月增長了50.1%。

Part.2

新房：成交面積環比增加39.8%

在二手房市場成交量持續高位運行的同時，新房市場中的熱點樓盤亦展現出不俗的表現。

據上海中原地產數據顯示，10月上海新建商品住宅成交面積64.3萬平方米，環比增加39.8%，同比增加14.4%。價格方面，基于改善型項目依舊保持一定溫度，10月均價為72671元/平方米，環比下跌12.4%。

在成交區域分布上，大浦東領跑全市，成交面積達到14.0萬平方米。嘉定成交面積達到7.7萬平方米排名全市第二。其他郊區，比如寶山、奉賢、青浦等均比9月成交出現大幅提升。

從成交前十榜單來看，中端產品增加顯著。“4字頭”“5字頭”“6字頭”的項目有6個，這些項目主要聚焦于外環周邊，也是社保降低后收益比較明顯的區域。當然，10萬+的項目雖然和前期相比明顯減少，但依然有3個上榜，說明市場延續性還不錯。

成交排名第一的項目是黃浦濱江板塊的綠發浦江園，網簽223套房源，36887.39平方米，網簽均價155254元/平方米，該項目于9月28日開盤，409套房源開盤當日銷售約101億元。

供應方面，雖然9月上海樓市表現得“含金量”不足，但是開發商仍對“銀十”頗有期待，推盤節奏也在不斷加快。據統計，10月份，上海共有29個項目開盤，供應4507套房源。

在市場開盤銷售去化表現上，兩極分化的現象依然顯著，這種分化主要體現在兩個方面：首先，剛需型產品與高端改善型豪宅產品在銷售去化上的差距進一步拉大。

在10月份推出的高端改善型項目中，有兩個項目取得了當日全部售罄的優異成績。具體來說，10月15日，位于長寧區的青溪云邸項目開盤，推出的45套房源認購率達到了180%，并在當日實現了100%的去化率；10月27日，位于外灘董家渡板塊的融創外灘壹號院二期三批次項目開盤，推出的158套房源同樣在當日全部售罄，創造了58.82億元的銷售額。

高改項目熱銷的同時，剛需產品整體去化則表現平平，部分項目因認購人數不足而取消搖號，直接進入選房階段，去化壓力依然存在。

以青浦區盛青云錦為例，此次加推，項目推出301套房源，在認購期間僅收到13組意向認購，認購率4.32%，上海網上房地產顯示，截至目前，項目301套房源僅網簽1套。

另一方面，從剛需項目來看，剛需產品之間也存在分化現象。例如，奉賢新城板塊的龍湖觀萃推出的48套房源，認購率達到217%，觸發積分制，開盤去化率達到100%；閔行浦江板塊的大華星樾推出的143套房源，認購率達到212%，入圍分為57.68，開盤去化率同樣達到100%，而其他同類項目在對比之下開盤去化情況則顯得較為慘淡。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，金九失色后，在政策的助力下，銀十扳回一城。在政策推動下，外環外去化有所起色，這些區域是首次置業以及預算不多的改善買家重點關注地方，也是市場交易的主力區域。

市場形成豪宅，首次改善，剛需多點發力的格局，因此成交的持續性會有保障。其實不僅是上海，4個一線城市的成交表現都不錯。

受一線城市帶動，部分二線城市成交也開始有所改善。市場活力提升信號明顯，在信心回歸下，尤其是四季度是房企回籠資金的時期，必定會抓住政策利好的時間窗口加快推盤，后續成交有望保持在當前水準。