時隔兩年，中國金茂以40.13億元斬獲三環東鐵營宅地，引得北京市場一陣熱議：

①兩年未在北京公開市場拿地，金茂在做什么？

②為什么出手東鐵營地塊，10萬+單價，在供應充足競爭激烈的豐臺，金茂看中了什么？

③而對產品的討論更為激烈，部分朋友認為三環將再添金茂府；而也有朋友認為，金茂低調兩年再拿地，必然要一鳴驚人，大概率不是府系，而是今年全新亮相的“金玉滿堂”中的某一個。

在金茂拿地當天，房小評已大膽猜想：！但若不做“府”，金茂會做什么產品，來匹配北京稀缺的三環土地？

壹：“金玉滿堂” 沉淀升級

金茂和北京的故事，繞不過“金茂府”三個字。

15年前，廣渠金茂府以12大科技系統建起“會呼吸的房子”，讓科技與豪宅有了關聯，2011年開盤到2015年收盤，五開五罄成功打響“金茂府”豪宅IP，也收獲到第一批忠實粉絲。

爾后的望京金茂府、北京金茂府、東叁金茂府、永定金茂府， 深耕北京15年，9座金茂府，金茂一直堅持不斷迭新、升級，始終引領市場風向，成為一塊“金字招牌”。

在未拿地的兩年里，金茂也有自己的節奏：望京樾首開熱銷50億快速清盤，永定金茂府開盤當年登頂區域銷冠，如今網簽超95%，已贏了很多房企。

而今年3月22日，金茂在北京舉辦了“金玉滿堂”全新四大產品線發布會，針對市場需求及變化，對過去的產品配置進行了升級：其中，“金”為經典產品金茂府系，“璞”定位城市核心區國際化東方藝術作品，“滿”定位為城市核心區域的公寓大平層產品，“棠”則為金茂為重視家庭陪伴客戶定制的全齡友好社區。

在新的產品系中，“府”依舊是當家花旦。全國29座城市72府，服務超25萬名業主。金茂府從1.0“會呼吸的房子”，到2.0智慧升級打造“會思考的房子”，再到2024年資源整合、需求細分，通過科技健康一核、極致五美、商業會所兩配套、社區圈層兩服務，打造酒店化服務、藝術感十足的“自然生長的社區”，從產品服務到圈層認可，全方面進化至3.0版本。

而“玉”代表的是與金茂府地位相當的“璞系”，與府系的低調內斂不同，璞系講究做國際化的東方藝術作品，將國際流行與在地文化完美融合，在城市核心，在產品升級的基礎上，又配置人文會所、藝術商業、質璞社區服務與至臻圈層服務，為看遍世界的中國財智精英提供一種“返璞而歸真”的東方韻美學生活。

貳：高質量更新 好房子先行

金茂東鐵營地塊，位于北京三環，距離三環路直線距離約350米，是妥妥的核心地段，交通及生活便利度非常高。不過，由于東鐵營是北京典型的老城區，發展較早，曾有50多家國企，各類老宿舍家屬院較多，區域亟待更新。

在《北京市豐臺區FT00-0512、0517、0518街區控制性詳細規劃（街區層面）（2022年—2035年）》（草案）中 ，東鐵營被確定為集中展現首都高品質宜居生活的重點地區。未來，通過規模管控、功能分區、優化空間結構、提升服務保障水平對區域內全面煥新升級。

預計至2025年，東鐵營區域內便捷的城市服務和開放式空間結構基本成型，一個以城市更新實踐推動的全齡友好、全時便捷、全民共創的示范街區即將呈現。未來很長一段時間，東鐵營都是豐臺區城市發展的重點區域，值得期待。

而豐臺區，也將東鐵營的城市更新列為重點民生工程。2024年，東鐵營棚戶區改造和環境整治項目核準批復，片區更新正式啟動。加上中國金茂的加入，不僅能與區域同步更新成長，更為東鐵營帶來更高規格的好房子，助力城市邁向新階段。

東鐵營地區空間結構規劃圖

從“金玉滿堂”四大產品線來看，代表城市核心區終極改善的府系、與璞系，都有可能在此落地，且都有足夠的支撐。

金茂若在東鐵營做“府”，首先是城市核心地段這個先決條件已然滿足。其次，過去15年，金茂沿著三環打造多座府系，有足夠的“粉絲基礎+操盤經驗”。

如地塊向南約2公里是宋家莊的北京金茂府，向西南約3.5公里大紅門板塊的永定金茂府，向東約2公里的分鐘寺東叁金茂府，都是區域內的“頂流標桿”。良好的群眾口碑基礎+項目經驗，再加上起板塊可輻射東西城置換，雙井、國貿二手房改善需求支撐，做府系，對于金茂來說，相對簡單也更容易獲得認可。

但房小評更期待璞系。一方面是府系北京已有9座，全石材里面到流行的玻璃幕墻，各種時期各種風格的都已呈現過。且南三環府系密度不低，金茂府就像一個老朋友，穩重熟悉，如今雖府系升級但內核未改，再來一座只能錦上添花，但想要驚艷亮相恐怕很難。

而璞系是金茂今年全新推出的產品系，是新面孔、新形象，有新故事可講，可以為相對平淡的北京樓市注入新鮮血液，若產品立得住，那必然一鳴驚人。

目前，璞系在西安、成都等強二線城市已經落地，反響不錯。其中西安璞逸曲江自4月開盤，五開五罄，躋身套總價600萬+住宅產品銷售榜TOP1；成都的璞逸錦江10月13日首次開盤，當天上午成交金額突破9個億直接清盤。

而目前，璞系在一線城市尚無聲音，北京三環作為一線首秀，絕對是最佳選擇。

值得注意的是，拉高視角看東鐵營項目所在的位置，向北是傳統文化與東方意蘊的天壇，向東有國際化國貿CBD商務區，向西則是由科技+文化支撐的南中軸首都商務新區。而首都商務新區被賦予“有國際吸引力的首都商務新高地和有世界影響力的文化藝術新中心”使命，目前國家自然博物館新館獲批，首都規劃展覽館、國家級重大文化設施項目等已規劃落地。

而東鐵營項目恰恰位于這三點連接成的核心區域，集城市核心+傳統文化+國際化+藝術于一身，仿佛為璞系量身定制，完美契合璞系城市核心區國際化東方藝術作品的定位。

叁：璞玉待琢？發揮想象

若東鐵營是金茂北京第一個“璞系”，會是什么樣？不妨大膽地發揮想象。

可以肯定的是，這必然是一個標桿作品。作為璞系北京的“開山之作”，首個作品是既要承擔璞系在北京打響口碑的任務，也是金茂在北京插下的一面面向全國旗幟，既要讓新客戶喜愛，也要讓“金茂粉”驚艷，因此必然規劃用心、工藝精良、配置升級。

而在具體產品上，我們可以從其他璞系作品中尋找蛛絲馬跡。外立面上，目前亮相的兩座璞系都以現代玻璃幕墻為主。如西安璞逸曲江采用銀灰色LOW-E曲面玻璃幕墻+點綴暖色金屬線條形，并從在地文化中汲取了丹闕冠頂傳承傳統建筑設計，讓現代化立面亦不失東方意韻。

西安璞逸曲江里面效果圖

值得注意的是，在會所、園林上也進行了多項創新，整體融合輕度假理念與酒店式園林美學的獨特空間，讓業主賓客在生活中體驗“隱世歸璞”的寧靜與悠然。

以成都璞逸錦江為例，通過下沉式庭院設計，打造了4400㎡超配會所體系，其中近1700㎡包括8大功能的國際東方藝術會所；約2700㎡全架空層，擁有28大泛會所功能場景，形成完整的架空會所體系，讓業主不出社區就能滿足高頻次的生活需求，真正實現了“3公里城市配套社區化”。

成都金茂璞逸錦江會所效果圖示意

而在戶型上，由于各地市場情況、售價、需求各不相同，考慮到品質與流速，房小評猜測新項目戶型面積段會兼顧多種細分家庭結構的需求，不會做小戶型，但也不會一味求大。按照其他璞系作品的室內規劃及“外奢內逸”的產品內核來看，新品戶型或更重視功能區分，從細節處優化動線、收納、視野等。

對于大家最關注的科技系統，在璞系規劃中，科技系統并非標配。但房小評聽說，新項目，有科技系統！地源熱泵系統、毛細管網輻射系統、24H置換新風系統等“12大綠金科技”賦能的“五衡”生活場景，值得期待。

當然，璞系極其重視在地文化，講求建筑與城市呼應。而北京是傳統文化東方意韻最為濃厚的城市，若做璞系，在產品呈現上，必然會吸取北京在地文化特性，如都城文化、皇家文化、士大夫文化等，而在建筑細節、精裝風格、服務理念上有所體現。

在10月30日，金茂東鐵營項目規劃設計方案已在規自委官網公示：南北兩個組團，共14棟樓，5-18層。拿地當日進場施工、7天后規劃公示，速度可謂之快。

在北京三環核心地段，10.75萬元/㎡的指導價之下，中國金茂會選擇更為熟悉的府系3.0，回應市場；還是以全新的“璞”系，熱辣亮相？您更期待府系還是璞系？歡迎在文末參與投票。

同時，金茂東鐵營項目正在征名，您可在下方給房小評留言，給金茂東鐵營起個響亮的名字！

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