隨著整體房價的回落，如今在南京安家性價比不要太高~

“想看的項目，很多樓層和戶型沒了，還有房可選的樓盤，又看不上。”周末從外地趕來在南京看房的小陳說。

最近幾天在地鐵上，時常能聽見旁邊有人在討論買房、選籌。

繼國慶小長假新房成交火了之后，南京高端改善四代宅再被買爆。上周末，不少外地客閃現雨花、河西、南部新城等多個售樓處。未經核實的消息稱，當天累計成交有五六十套。

進入11月，疊加案場折后及政府購房補貼，顯而易見的本地和外地自住客進場速度加快，新房庫存快速被消化，對于準備買房的人來說，選擇要比以前少很多。

諸如岱山金基雅玥、雨核萬科朗拾、江核保利揚子萃云臺、燕子磯保利文璟和頌、軟件谷的保利荷雨瑧悅、南部新城保利招商文璟和頌、鼓樓小桃園的首開桃園金茂府以及河西青奧濱江中寧府...都快沒房子啦

以上這些區域新房將陸續見底，有的已經臨近尾盤，賣完短期內區域不會再有新房入市，有的小戶型已經售罄，再選總價段提升。后面即便有新盤補倉，要么貴，要么面積大，貨量也不會太多。

按照上層指示，樓市要健康發展，房價要止跌企穩，經濟要發展就要：消存量、優增量、提質量。而 南京房價 經過過去一年多的盤整，性價比已非常明顯，供需關系也在悄然變化，重新達到一個平衡。隨著一系列利好政策的出臺，后期大漲不敢說，至少相對當前的超跌狀態，會逐步回升。

——城南岱山

目前整個岱山片區也快沒啥新房了，金基雅玥整個10月清了不少房源，現在僅有少量建面約138㎡四房在售，價格很有吸引力，清盤價340萬不要就可以拿到四房，這個價擱之前只能買到99㎡戶型。

項目為實景現房（6月底已經交付）帶會所泳池，綠化會所設計隨處可見金基三大師的影子，配置相當高。400多萬小區的品質，現在300萬出頭就能拿下，自住相當劃算。小區為金基物業，住過的都說好。

了解金基的朋友應該很清楚，金基被稱譽為南京本土的“豪宅專家”，在南部新城、河西、城東曾開發過一批高端改善紅盤，如望樾府、朗樾府、瞻月府等品質標桿作品，新房普遍定價要比周邊競品高2000-3000元/㎡，不僅賣的貴還賣的好，這幾年金基二手房市場溢價力有目共睹。

金基雅玥當初雨核的嘉玥被稱為城南“雙子星盤”，首開時一度賣到3萬6搖號，項目交付力也是按照主城4萬/㎡+水準呈現，尤其是小區景觀營造，相當出圈。業內有句話說，能金基（仁恒）、不其他。

此外，隔壁電建洺悅華府還有少量113㎡現房，價格也很低，200多萬還送車位，自住撿漏很香。后面待寧蕪鐵路外繞、三期地鐵16號線落實后，區位優勢會更明顯。

綠城云棲玫瑰園、首開南岸潮鳴都是主城低密產品，實景現房銷售，區域在于首開主打建面約89、113㎡小戶型，總高四層洋房，部分總價200萬不到就能買到；

綠城云棲玫瑰園洋房面積稍大，總高6層，戶型建面約128-175㎡不等，洋房外還有少量165-215㎡疊墅，毛坯交付，物業為綠城物業。綠城這塊地當初拿地價就有2萬4，要求現房銷售，現在貼著地皮賣，單價2字頭，基本不賺錢。

兩盤性價比都很高，低總價、高品質，是主城少有的低密實景現房改善。

綠城云棲玫瑰園實景

首開南岸潮鳴實景

目前這幾盤都是現房，尾盤清盤階段，價格可談，待這批房源賣完區域內短期也沒啥新房了，考慮自住的朋友要盡快出手。

——雨核&軟件谷

今年以來除了江北，江南各區的土拍節奏都在放緩。拿雨核來說，目前板塊內在售新房都是前兩年賣的地，馬上等這批房源快速跑量完，短期也沒房子了。

萬科朗拾雨核尾盤狀態，待朗拾徹底清盤后，萬科要轉戰江北核心區開發，整個數字大道以北也只剩下建發璞云一盤在售。所以國慶以來，你看璞云99/106㎡小戶型賣的非常好。

對于購房人來說，以前你可以猶豫糾結，回去考慮，但自從少了萬科這個競品紅盤后，璞云不著急降價出貨了，折扣收回、漲價也是順理成章的事。

看房人要么接受，要么等璞云西側的新地塊出讓，倘若等新地塊，微觀環境肯定不如現在的璞云、朗拾位置好。

建發璞云實景圖

雨核目前各項重大配套，都在按照規劃推進中，進度非常快。

房價層面，在經過一年多的盤整后，如今板塊內房價，已回調至四年前水平，更健康務實，同時也給年輕人打開了上車的窗口期。

位置上，雨核本身產業基礎扎實，城市界面新穎，自住氛圍濃厚，同時介于河西和南部新城之間，最先承接頭部板塊價值外溢，疊加強大的軟件谷做后盾，完全可以大膽入。

再看二弟軟件谷，以前經常聽人說鐵心橋環境差，附近安置房多，商品房三四個，壓根賣不動，本地人壓根也看不上。

現在再看，鳳起云臺、偉星時代悅峰都沒什么好樓層挑了，原先板塊內三四個盤共存的局面，買房人隨便挑，隨便比，但現在不一樣了，板塊新房消化很快庫存見底，主力也就剩下保利荷雨瑧悅一盤。

而且荷雨瑧悅89㎡小戶型在九月份就沒貨源了，現在最小在售面積為建面約99、106㎡，總價拉升不說，產品選擇上相比上半年亦明顯收窄。以前300萬內能考慮89平小三房，現在只能把預算提高到350萬起，有些戶型還未必有好樓層啦。

——江核

中央商務區銷冠盤保利揚子萃云臺剩余貨值也不多了，好樓層房源庫存見底，國慶新補倉的四代宅揚子保利江韻瑧悅非常受歡迎，低密度+好產品+好價格洋房推出當日被快速搶空。

揚子保利江韻瑧悅實景

跟其他區域不一樣，江北土地供應太大，開發壓力暫時看不到緩解。

粗略統計，單核心區已出讓及已掛牌將出讓涉宅地塊達到35幅之多，幾乎占據了2024年新區土地供應的90%，本月還有兩幅核心區地塊要拍，暫不知下個月是否還有土拍計劃。

從已知房企動作來看，江北明年新房供應會比較多，上半年核心區仁恒濱江園、南工大四代宅卓越G12預計都要上市。

已經確定合作（代建模式）開發的萬科核心區G04/G13、中建東孚核中核G05、招商建管攜手招商蛇口打造核心區G11啟動在即。這些盤錯峰入市還好，不然湊在一塊又少不了價格戰，新項目上市，產品迭代力更強，對區域內房齡較老的二手房會是個不小的沖擊。

細數核心區這些地，地價和容積率回調非常明顯，核心區地價從早年的2萬5降至如今的1萬6、7，降幅達到8000-9000元/㎡；容積率方面，也從早期的2.8大高層，降至現在的1.5-1.8之間。于新入江核的購房人而言，其實是好事，同等預算下能買到高性價比、好房子的概率反倒更大了。

就在這兩天，江北五橋、高新區陸續發布土地規劃調整，部分宅地連續改為工業用地及科研用地。這也反映了一個趨勢，以人定量、按需供應會是樓市新常態。

——城北燕子磯、新玄武

商品房掰著指頭也能數過來，先說燕子磯，華發四季雅筑已交付、頤和四季府尾盤在售、保利燕璟和頌進入清盤階段，90㎡以內小戶型主力在售項目僅剩保利國貿璟上。

用不了多久，燕子磯也快沒新房選了。國貿東側倒還有一幅宅地，這塊地去年拍出的，到今年沒有任何開發動作，按某國企風格，多半要等到競品貨量跑至9成，才會啟動。

其次新玄武，板塊開發進入后期兌現，2021年招商拿下G24之后，就沒有大體量宅地供應，目前住宅招商局中心臻境西區還有房源在售，不過114、143戶型也不多了。隔壁復地明日之城還有2#在售，價格相比前兩年低了不少，目前3.7萬/㎡不強制買包，年底交房，小學初中為（南師附小+科利華）鐵北分校。

——南部新城

待“大地主”保利商品房賣完后，馬上南部新城也沒多少新盤選了。

本周獲悉，區域熱盤文璟和頌的銷售陸續轉戰到保利博雅和著，銷售表示項目正在清盤，隨時收官。早在上個月文璟和頌就發布清盤通知，部分房源給出特惠價，吸引不少人下定。

今年河西、鼓樓都有賣地，唯獨南部新城，至今一塊地沒出讓，新盤也只有中信泰富九廬一盤上市，整個小區貨量適中，468套房子，按照目前流速，預計明年一季度就能清盤。

首開桃園金茂府，整個項目僅剩10套房子不到，都是建面約185㎡四房產品。而市場關注度最高的143㎡戶型，早在9月份就已售罄。

據悉，靠近小區西北側還有一塊空地，面積不大，大概1-2棟樓的樣子，目前金茂正在接洽，如果談下來，不排除會打造桃園金茂2.0產品。

馬上12月金基龍江G16項目會入市，體量mini，三棟樓僅80多套房子，計劃首開一次性全部推出，戶型建面約143-180㎡，市場放風價6.5萬/㎡。

此外，就在上個月，鼓樓濱江掛出一幅低密地，長條形，容積率1.05，限高24米，將在本月28號出讓。

跟新區發展思路不同，鼓樓作為南京老城區，開發早，配套趨于成熟，新房常年處于斷供狀態（供不應求），這幾年區域內宅地補給，要么是拆遷騰挪，要么是工業用地變更，體量都不大。這也導致了鼓樓小桃園至龍江一帶，但凡有新房上市都會被瘋搶。

——河西青奧濱江

客觀說，河西新房供給不算少，品類豐富，總價段位從500萬-2000萬的房子都有，魚背四大豪宅最先上市的中寧府，貨量也跑的差不多了，還有少量198㎡、268㎡房源在售。

天琴華樟屬于南京前1%的盤，孤品一般的存在，位置絕版，產品稀缺，建面約300、345、385㎡闞江大平層，基本沒有競品，客群純粹，賣一套少一套。目前僅剩高區和低區房源在售。

剩下的偉星長江之歌，四代宅中海江南玖序還有不少貨值，但總價段也不是一般人能企及的，不太可能像剛需盤一樣為了走量瘋狂打折，追求資產保值、避險的家庭，依然會把這些豪宅作為首選。

11月份江心洲賢坤花園、河西中四代宅招商金陵序、中建合璽東方都會入市，短期內河西新房競爭壓力不會改變。明年還有奧體建設G88、永初路奧體建設G11，頭部豪宅和普宅的分化會越來越明顯，項目選不對，一不小心就被迭代了！

客觀說，這一輪市場調整，南京撕下高房價標簽，讓一批人成功撿漏上車。而隨著中央自上而下浩浩蕩蕩的去庫存、供地策略的轉變，一邊是新房庫存在被加速消化；另一邊，開發商也搶占窗口期排隊入市。

接下來，由于內外部大環境的變化，國內提振市場，刺激消費的動作不會停滯，放水或許會加速到來，樓市止跌企穩只是時間問題。

有人說，2025年南京頭部板塊，房價會漲，你覺得會嗎？

南京樓市一碼通，置業問題隨時可聊↓