隨著整體房價(jià)的回落，如今在南京安家性價(jià)比不要太高~

“想看的項(xiàng)目，很多樓層和戶型沒了，還有房可選的樓盤，又看不上。”周末從外地趕來在南京看房的小陳說。

最近幾天在地鐵上，時(shí)常能聽見旁邊有人在討論買房、選籌。

繼國慶小長假新房成交火了之后，南京高端改善四代宅再被買爆。上周末，不少外地客閃現(xiàn)雨花、河西、南部新城等多個(gè)售樓處。未經(jīng)核實(shí)的消息稱，當(dāng)天累計(jì)成交有五六十套。

進(jìn)入11月，疊加案場折后及政府購房補(bǔ)貼，顯而易見的本地和外地自住客進(jìn)場速度加快，新房庫存快速被消化，對于準(zhǔn)備買房的人來說，選擇要比以前少很多。

諸如岱山金基雅玥、雨核萬科朗拾、江核保利揚(yáng)子萃云臺、燕子磯保利文璟和頌、軟件谷的保利荷雨瑧悅、南部新城保利招商文璟和頌、鼓樓小桃園的首開桃園金茂府以及河西青奧濱江中寧府...都快沒房子啦

以上這些區(qū)域新房將陸續(xù)見底，有的已經(jīng)臨近尾盤，賣完短期內(nèi)區(qū)域不會(huì)再有新房入市，有的小戶型已經(jīng)售罄，再選總價(jià)段提升。后面即便有新盤補(bǔ)倉，要么貴，要么面積大，貨量也不會(huì)太多。

按照上層指示，樓市要健康發(fā)展，房價(jià)要止跌企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展就要：消存量、優(yōu)增量、提質(zhì)量。而 南京房價(jià) 經(jīng)過過去一年多的盤整，性價(jià)比已非常明顯，供需關(guān)系也在悄然變化，重新達(dá)到一個(gè)平衡。隨著一系列利好政策的出臺，后期大漲不敢說，至少相對當(dāng)前的超跌狀態(tài)，會(huì)逐步回升。

——城南岱山

目前整個(gè)岱山片區(qū)也快沒啥新房了，金基雅玥整個(gè)10月清了不少房源，現(xiàn)在僅有少量建面約138㎡四房在售，價(jià)格很有吸引力，清盤價(jià)340萬不要就可以拿到四房，這個(gè)價(jià)擱之前只能買到99㎡戶型。

項(xiàng)目為實(shí)景現(xiàn)房（6月底已經(jīng)交付）帶會(huì)所泳池，綠化會(huì)所設(shè)計(jì)隨處可見金基三大師的影子，配置相當(dāng)高。400多萬小區(qū)的品質(zhì)，現(xiàn)在300萬出頭就能拿下，自住相當(dāng)劃算。小區(qū)為金基物業(yè)，住過的都說好。

了解金基的朋友應(yīng)該很清楚，金基被稱譽(yù)為南京本土的“豪宅專家”，在南部新城、河西、城東曾開發(fā)過一批高端改善紅盤，如望樾府、朗樾府、瞻月府等品質(zhì)標(biāo)桿作品，新房普遍定價(jià)要比周邊競品高2000-3000元/㎡，不僅賣的貴還賣的好，這幾年金基二手房市場溢價(jià)力有目共睹。

金基雅玥當(dāng)初雨核的嘉玥被稱為城南“雙子星盤”，首開時(shí)一度賣到3萬6搖號，項(xiàng)目交付力也是按照主城4萬/㎡+水準(zhǔn)呈現(xiàn)，尤其是小區(qū)景觀營造，相當(dāng)出圈。業(yè)內(nèi)有句話說，能金基（仁恒）、不其他。

此外，隔壁電建洺悅?cè)A府還有少量113㎡現(xiàn)房，價(jià)格也很低，200多萬還送車位，自住撿漏很香。后面待寧蕪鐵路外繞、三期地鐵16號線落實(shí)后，區(qū)位優(yōu)勢會(huì)更明顯。

綠城云棲玫瑰園、首開南岸潮鳴都是主城低密產(chǎn)品，實(shí)景現(xiàn)房銷售，區(qū)域在于首開主打建面約89、113㎡小戶型，總高四層洋房，部分總價(jià)200萬不到就能買到；

綠城云棲玫瑰園洋房面積稍大，總高6層，戶型建面約128-175㎡不等，洋房外還有少量165-215㎡疊墅，毛坯交付，物業(yè)為綠城物業(yè)。綠城這塊地當(dāng)初拿地價(jià)就有2萬4，要求現(xiàn)房銷售，現(xiàn)在貼著地皮賣，單價(jià)2字頭，基本不賺錢。

兩盤性價(jià)比都很高，低總價(jià)、高品質(zhì)，是主城少有的低密實(shí)景現(xiàn)房改善。

綠城云棲玫瑰園實(shí)景

首開南岸潮鳴實(shí)景

目前這幾盤都是現(xiàn)房，尾盤清盤階段，價(jià)格可談，待這批房源賣完區(qū)域內(nèi)短期也沒啥新房了，考慮自住的朋友要盡快出手。

——雨核&軟件谷

今年以來除了江北，江南各區(qū)的土拍節(jié)奏都在放緩。拿雨核來說，目前板塊內(nèi)在售新房都是前兩年賣的地，馬上等這批房源快速跑量完，短期也沒房子了。

萬科朗拾雨核尾盤狀態(tài)，待朗拾徹底清盤后，萬科要轉(zhuǎn)戰(zhàn)江北核心區(qū)開發(fā)，整個(gè)數(shù)字大道以北也只剩下建發(fā)璞云一盤在售。所以國慶以來，你看璞云99/106㎡小戶型賣的非常好。

對于購房人來說，以前你可以猶豫糾結(jié)，回去考慮，但自從少了萬科這個(gè)競品紅盤后，璞云不著急降價(jià)出貨了，折扣收回、漲價(jià)也是順理成章的事。

看房人要么接受，要么等璞云西側(cè)的新地塊出讓，倘若等新地塊，微觀環(huán)境肯定不如現(xiàn)在的璞云、朗拾位置好。

建發(fā)璞云實(shí)景圖

雨核目前各項(xiàng)重大配套，都在按照規(guī)劃推進(jìn)中，進(jìn)度非常快。

房價(jià)層面，在經(jīng)過一年多的盤整后，如今板塊內(nèi)房價(jià)，已回調(diào)至四年前水平，更健康務(wù)實(shí)，同時(shí)也給年輕人打開了上車的窗口期。

位置上，雨核本身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，城市界面新穎，自住氛圍濃厚，同時(shí)介于河西和南部新城之間，最先承接頭部板塊價(jià)值外溢，疊加強(qiáng)大的軟件谷做后盾，完全可以大膽入。

再看二弟軟件谷，以前經(jīng)常聽人說鐵心橋環(huán)境差，附近安置房多，商品房三四個(gè)，壓根賣不動(dòng)，本地人壓根也看不上。

現(xiàn)在再看，鳳起云臺、偉星時(shí)代悅峰都沒什么好樓層挑了，原先板塊內(nèi)三四個(gè)盤共存的局面，買房人隨便挑，隨便比，但現(xiàn)在不一樣了，板塊新房消化很快庫存見底，主力也就剩下保利荷雨瑧悅一盤。

而且荷雨瑧悅89㎡小戶型在九月份就沒貨源了，現(xiàn)在最小在售面積為建面約99、106㎡，總價(jià)拉升不說，產(chǎn)品選擇上相比上半年亦明顯收窄。以前300萬內(nèi)能考慮89平小三房，現(xiàn)在只能把預(yù)算提高到350萬起，有些戶型還未必有好樓層啦。

——江核

中央商務(wù)區(qū)銷冠盤保利揚(yáng)子萃云臺剩余貨值也不多了，好樓層房源庫存見底，國慶新補(bǔ)倉的四代宅揚(yáng)子保利江韻瑧悅非常受歡迎，低密度+好產(chǎn)品+好價(jià)格洋房推出當(dāng)日被快速搶空。

揚(yáng)子保利江韻瑧悅實(shí)景

跟其他區(qū)域不一樣，江北土地供應(yīng)太大，開發(fā)壓力暫時(shí)看不到緩解。

粗略統(tǒng)計(jì)，單核心區(qū)已出讓及已掛牌將出讓涉宅地塊達(dá)到35幅之多，幾乎占據(jù)了2024年新區(qū)土地供應(yīng)的90%，本月還有兩幅核心區(qū)地塊要拍，暫不知下個(gè)月是否還有土拍計(jì)劃。

從已知房企動(dòng)作來看，江北明年新房供應(yīng)會(huì)比較多，上半年核心區(qū)仁恒濱江園、南工大四代宅卓越G12預(yù)計(jì)都要上市。

已經(jīng)確定合作（代建模式）開發(fā)的萬科核心區(qū)G04/G13、中建東孚核中核G05、招商建管攜手招商蛇口打造核心區(qū)G11啟動(dòng)在即。這些盤錯(cuò)峰入市還好，不然湊在一塊又少不了價(jià)格戰(zhàn)，新項(xiàng)目上市，產(chǎn)品迭代力更強(qiáng)，對區(qū)域內(nèi)房齡較老的二手房會(huì)是個(gè)不小的沖擊。

細(xì)數(shù)核心區(qū)這些地，地價(jià)和容積率回調(diào)非常明顯，核心區(qū)地價(jià)從早年的2萬5降至如今的1萬6、7，降幅達(dá)到8000-9000元/㎡；容積率方面，也從早期的2.8大高層，降至現(xiàn)在的1.5-1.8之間。于新入江核的購房人而言，其實(shí)是好事，同等預(yù)算下能買到高性價(jià)比、好房子的概率反倒更大了。

就在這兩天，江北五橋、高新區(qū)陸續(xù)發(fā)布土地規(guī)劃調(diào)整，部分宅地連續(xù)改為工業(yè)用地及科研用地。這也反映了一個(gè)趨勢，以人定量、按需供應(yīng)會(huì)是樓市新常態(tài)。

——城北燕子磯、新玄武

商品房掰著指頭也能數(shù)過來，先說燕子磯，華發(fā)四季雅筑已交付、頤和四季府尾盤在售、保利燕璟和頌進(jìn)入清盤階段，90㎡以內(nèi)小戶型主力在售項(xiàng)目僅剩保利國貿(mào)璟上。

用不了多久，燕子磯也快沒新房選了。國貿(mào)東側(cè)倒還有一幅宅地，這塊地去年拍出的，到今年沒有任何開發(fā)動(dòng)作，按某國企風(fēng)格，多半要等到競品貨量跑至9成，才會(huì)啟動(dòng)。

其次新玄武，板塊開發(fā)進(jìn)入后期兌現(xiàn)，2021年招商拿下G24之后，就沒有大體量宅地供應(yīng)，目前住宅招商局中心臻境西區(qū)還有房源在售，不過114、143戶型也不多了。隔壁復(fù)地明日之城還有2#在售，價(jià)格相比前兩年低了不少，目前3.7萬/㎡不強(qiáng)制買包，年底交房，小學(xué)初中為（南師附小+科利華）鐵北分校。

——南部新城

待“大地主”保利商品房賣完后，馬上南部新城也沒多少新盤選了。

本周獲悉，區(qū)域熱盤文璟和頌的銷售陸續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)到保利博雅和著，銷售表示項(xiàng)目正在清盤，隨時(shí)收官。早在上個(gè)月文璟和頌就發(fā)布清盤通知，部分房源給出特惠價(jià)，吸引不少人下定。

今年河西、鼓樓都有賣地，唯獨(dú)南部新城，至今一塊地沒出讓，新盤也只有中信泰富九廬一盤上市，整個(gè)小區(qū)貨量適中，468套房子，按照目前流速，預(yù)計(jì)明年一季度就能清盤。

首開桃園金茂府，整個(gè)項(xiàng)目僅剩10套房子不到，都是建面約185㎡四房產(chǎn)品。而市場關(guān)注度最高的143㎡戶型，早在9月份就已售罄。

據(jù)悉，靠近小區(qū)西北側(cè)還有一塊空地，面積不大，大概1-2棟樓的樣子，目前金茂正在接洽，如果談下來，不排除會(huì)打造桃園金茂2.0產(chǎn)品。

馬上12月金基龍江G16項(xiàng)目會(huì)入市，體量mini，三棟樓僅80多套房子，計(jì)劃首開一次性全部推出，戶型建面約143-180㎡，市場放風(fēng)價(jià)6.5萬/㎡。

此外，就在上個(gè)月，鼓樓濱江掛出一幅低密地，長條形，容積率1.05，限高24米，將在本月28號出讓。

跟新區(qū)發(fā)展思路不同，鼓樓作為南京老城區(qū)，開發(fā)早，配套趨于成熟，新房常年處于斷供狀態(tài)（供不應(yīng)求），這幾年區(qū)域內(nèi)宅地補(bǔ)給，要么是拆遷騰挪，要么是工業(yè)用地變更，體量都不大。這也導(dǎo)致了鼓樓小桃園至龍江一帶，但凡有新房上市都會(huì)被瘋搶。

——河西青奧濱江

客觀說，河西新房供給不算少，品類豐富，總價(jià)段位從500萬-2000萬的房子都有，魚背四大豪宅最先上市的中寧府，貨量也跑的差不多了，還有少量198㎡、268㎡房源在售。

天琴華樟屬于南京前1%的盤，孤品一般的存在，位置絕版，產(chǎn)品稀缺，建面約300、345、385㎡闞江大平層，基本沒有競品，客群純粹，賣一套少一套。目前僅剩高區(qū)和低區(qū)房源在售。

剩下的偉星長江之歌，四代宅中海江南玖序還有不少貨值，但總價(jià)段也不是一般人能企及的，不太可能像剛需盤一樣為了走量瘋狂打折，追求資產(chǎn)保值、避險(xiǎn)的家庭，依然會(huì)把這些豪宅作為首選。

11月份江心洲賢坤花園、河西中四代宅招商金陵序、中建合璽東方都會(huì)入市，短期內(nèi)河西新房競爭壓力不會(huì)改變。明年還有奧體建設(shè)G88、永初路奧體建設(shè)G11，頭部豪宅和普宅的分化會(huì)越來越明顯，項(xiàng)目選不對，一不小心就被迭代了！

客觀說，這一輪市場調(diào)整，南京撕下高房價(jià)標(biāo)簽，讓一批人成功撿漏上車。而隨著中央自上而下浩浩蕩蕩的去庫存、供地策略的轉(zhuǎn)變，一邊是新房庫存在被加速消化；另一邊，開發(fā)商也搶占窗口期排隊(duì)入市。

接下來，由于內(nèi)外部大環(huán)境的變化，國內(nèi)提振市場，刺激消費(fèi)的動(dòng)作不會(huì)停滯，放水或許會(huì)加速到來，樓市止跌企穩(wěn)只是時(shí)間問題。

有人說，2025年南京頭部板塊，房價(jià)會(huì)漲，你覺得會(huì)嗎？

南京樓市一碼通，置業(yè)問題隨時(shí)可聊↓