按：在西安地產圈，「西江月」的大名人盡皆知。這個位于南三環邊的爛尾項目幾乎每年的3.15都會被拿出來控訴一番，別的爛尾項目有動靜，它也會被拉出來對比。

從2014年徹底停工前算起，十余年間不斷有大開發商“接盤”的消息，其中不乏保利這樣的實力央企，但最終都不了了之，讓此前的購房者一次次燃起希望，又一次次破滅。

2021年，“卓越接盤西江月”的消息傳出。這次不再是簡單的接觸談判，而是實實在在的“入場”，從項目部到圍擋都刷上了嶄新的“卓越集團”標識，停工7年多荒草叢生的項目也開始“活”了。

那時候不只是業主，連我們這樣的局外人都似乎看到了曙光，新地產陜西第一時間前去實探，寫下了那篇《 》

誰也沒有想到，卓越入場之后沒過多久，就黯然離場，西江月的命運，依然沒有改變。

只不過這次沒有等太久，2022年年底再次傳來好消息：陜北房企「辰宮地產」正式接盤西江月。

央企保利和彼時的大型民企卓越都沒能啃下的“硬骨頭”，此前在西安名不見經傳的辰宮地產能力挽狂瀾嗎？

事實證明，辰宮地產的實力確實強。2022年年底接手，當年就入場動工啟動回遷，項目也正式改名為「辰宮·紫雲境」，并在2023年開放售樓部。

2024年11月19日，紫雲境網簽正式啟動，也就意味著此前購買西江月的業主，這次真的可以安心收房了。據辰宮地產工作人員透露，契稅和大修基金也能交了，12月1日就可以辦證。

西江月落，紫雲境生！

2023年7月，新地產陜西再次前往項目，彼時因為前期業主遺留問題還未徹底解決，雖然項目已經改名紫雲境且售樓部已經開放，但樣板間還未正式開放，屬于辰宮地產的銷售也沒有正式開始。

這一等，就是一年。2024年11月20日，辰宮·紫雲境（雁塔區西姜村城中村改造西江月DK-2）5棟樓價格公示，全部為28F高層，均價約1.43萬/㎡。

下面這篇文章，成文于2023年7月，借辰宮·紫雲境價格公示的東風，我們今天略作修改發出。如今，再討論項目的戶型優劣已經沒有太多意義，只希望西江月的悲劇不要再上演。

2022年年中，B站UP主【環華十年】拍攝了位于灞橋區柳鶯路的“易合坊“項目,爛尾盤再次引起了輿論關注。

易合坊項目處在新寺核心商圈。2013年項目外銷售，當時區域內均價約5600元/㎡左右，易合坊均價約4500元/㎡，這樣的價格，吸 引了不少人不少剛需族上車。 但未料到，項目爛了尾，一眾購房者有房難回。

2022年，易合坊終于盤活開始動工，并在年底迎來了交房，但業主卻被告知，需要繳納1800元/㎡的續建費。

爛尾，是城市的“傷疤”，是購房者的痛，形成的爛尾樓的原因五花八門，最終的結局也各有不同，有的繼續“擺爛”，有的“灰飛煙滅”，有的則是再次獲得“新生”。

比如2022年涅槃重生的「西江月」。

1

西江月是雁塔區西姜村城改項目。

項目規劃總用地961.5畝，總建筑面積約120萬㎡，屬于西安體量最大的城改項目之一。

2005年起被列入西安市城中村改造計劃，2007年批復，2010年開始整村拆除，2011年3月安置樓開始建設，同時，同地塊和另一地塊的商品房也開工并開始對外銷售。

操盤這種占地數百畝，建筑面積超百萬平米的超大項目，尤其是要涉及到城改拆遷補償、開發周期長等問題，對于開發商的資金實力會有一定的要求。

▲拍攝于2021年

西姜村城改項目的選定的開發商陜西長通無力獨自操盤，只能尋求“外部融資”，2007年和大唐地產 (總部位于福建廈門）簽訂合作簽訂合作開發改造西姜村項目的經營合同協議，長通負責辦理手續，大唐負責投資建設。

不過此后合作雙方出現摩擦，陷入曠日持久的訴訟拉鋸戰，讓長通元氣大傷，也讓西姜村城改項目在批復幾年后一直停滯，直到2011年才開始動工。

2013年年底，西安市相關部門下發了五證不全的項目一律禁止銷售的監管令，西江月因為沒有取得預售證被勒令停止銷售，2014年西江月小區的主體工程已經完成，部分大樓項目進程已完成了八九成。

2014年8月以來，西江月基本處于停工狀態。政府也曾給開發商下發的責令限期復工通知，不過開發商依然沒有復工。

2014年開始，西江月的業主和原西姜村村民就開始了漫長的維權之路。

爛尾盤想盤活，并非是件易事，爛尾之后，西江月也曾幾經易主，尋求重生，但都無疾而終。

2018年，保利與西江月開發商陜西長通投資開發公司溝通。

央企保利的實力與城改方面的經驗有目共睹，據當時的公開信息披露，保利地產將投資100億，開展西姜村棚戶區城改項目， 但是后來因為和開發商陜西長通談判失敗，此事 不了了之。

2021年，卓越集團旗下的西安捷盈豐房地產開發公司入股陜西長通投資開發公司，持股比例為33.33%。卓越擅長舊城改造，在深圳的幾個舊改項目也取得了豐富的經驗。

據網上信息顯示，卓越接手后西江月后，大概投資約3億元，將安置房建設完成，進入開始整理房源、核對業主信息等環節。

但很遺憾的是，由于一些原因，最終卓越集團最終退出了西江村城改，未能善終。

▲拍攝于2021年

2022年7月，辰宮地產接手西江月項目。 這一次項目終于邁出了一大步； 2022年11月15日啟動西姜村村民回遷。

原計劃2013年5月回遷的西姜村城改項目，歷經10年，迎來曙光！

▲西姜村回遷項目實拍 拍攝時間：2023年7月

3

西江月總占地約525畝，整體分為三個地塊開發，北側規劃一所高標準九年制學校。

DK1占地約70.8畝，為安置小區，辰宮地產接手后，已成功交付。

DK3占地約159.37畝，應該算是該項目最大的資產，目前暫未動工，未釋放該地塊的相關信息。

▲西姜村回遷項目實拍 拍攝時間：2023年7月

從項目位置來看，西江月周邊配套已是相當成熟。項目距離清涼山森林公園和雁南公園的步行距離在2公里左右；距離五二一醫院約1.5公里；周邊還有交大二附中（南校區）、南飛鴻·樂薈中心、立豐城、宜家薈聚、山姆會員店（規劃）、中糧大悅城（規劃）等。

地段優勢明顯，這或許也是爛尾十年間，仍然不斷有開發商試圖“挽救”西江月項目主要因素。

▲項目區位圖實拍 拍攝時間：2023年7月

4

即將開售的DK2總占地約150畝，共計19棟樓，規劃建設總建面約46萬㎡，如今更名為辰宮·紫雲境。

戶型建面約為58-141㎡，總共3000多套房源，前期在五證不全的前提下違規銷售了2000多套， 剩余1000余套尚未銷售， 辰宮·紫雲境項目主要是針對西江月DK2前期銷售后剩余的房源。

▲辰宮紫雲境沙盤實拍 拍攝時間：2023年7月

實探項目當天，新地產陜西在項目工地外聽到內部傳來的敲打聲，也有相關的建筑工人進出工地。

DK2項目已經有18棟建筑封頂，部分樓棟外立面已經基本完成，窗框已完成安裝。據項目工作人員介紹，目前只有16#主體仍在建設中。

▲辰宮紫雲境工地實拍 拍攝時間：2023年7月

往里走，工地另一個大門上依然標注為“中國華西”“西江月項目”。

▲辰宮紫雲境工地實拍 拍攝時間：2023年7月

但在正在建設樓棟上， 已經可以見到“紫雲境”的字樣。

▲辰宮紫雲境工地實拍 拍攝時間：2023年7月

項目樓體為板點結合建筑，無連廊設計，樓棟主體顏色為米黃色，是較為早期的建筑風格。

▲辰宮紫雲境工地實拍 拍攝時間：2023年7月

7月15日，紫雲境LIFE UP生活館已對外開放，據項目工作人員介紹，生活館后期將作為項目商業使用。

▲辰宮紫雲境營銷中心實拍 拍攝時間：2023年7月

4

項目在爛尾之前，戶型產品定位和設計都已經完成，“重生”后，若想全盤推翻重新設計非常不現實,所以辰宮地產接手后，在紫雲境的公區及園林等方面進行了升級。

據了解，紫雲境將打造酒店式歸家大堂；在園林上，打造8重自然場景，融合陽光草坪、中央會客等鄰里社交空間；規劃了約650m環形跑道、籃球場、網球場等運動場域，針對兒童、青年、老人打造全齡運動體系 （為項目宣傳，具體請以項目售樓部信息與實際交付為準）。

小區物業服務做了升級，簽約融創物業；小區改為人車分流。

▲辰宮紫雲境園林效果圖 圖源：網絡

新地產陜西從房天下官網查到項目戶型圖。項目推出的戶型 為建面約131/133/135㎡的三室兩廳兩衛、73/88㎡的兩室兩廳一衛、58/62㎡的一室一廳一衛。

一室戶型主要存在于1#樓上，1#為2T8設計。

建面約58㎡為一室一廳一衛戶型；南向面寬為8.95m；主臥與客廳均為南向；L型廚房。

這個戶型最大的亮點莫過于南向雙陽臺設計，滿足晾曬的隱私，未來一陽臺或也可以做為陽光書房。但這個戶型缺點就是客衛為暗衛，通風采光不佳。

目前70年產權小面積戶型比較稀缺，對于一些不愿入手公寓又對小戶型有需求的客戶來說， 紫雲境這類一室戶型還是極具吸引力的。

▲建面約58㎡戶型圖

建面約88㎡戶型為兩室兩廳一衛戶型；南向面寬約8.6m,餐客一體設計。

U型廚房為暗廚，采光與通風或有一定的影響；廚房連接的儲藏間，未來放置一些生活雜物比較方便。

從戶型圖上看，餐廳處是擁有獨立的采光面，但很可惜，餐廳的采光面朝向是在儲物間內。

客衛在兩個起居室中間，為明衛。對于兩室戶型來說，這樣設計，更便于日常使用。

▲建面約88㎡戶型圖

建面約131㎡為三室兩廳兩衛設計。

南向面寬約11.8米， 餐廳與客廳均作為兩個獨立的互動空間使用，但U型廚房靠近餐廳，使用動線合理。

主臥套房是這個戶型比較亮眼的地方，除了自帶一個獨立的衛生間，還連接的一個南向陽臺，后期主臥陽臺可以作為主人的私享空間。

這個戶型中，客衛為暗衛，未來通風采光都會有一定的影響；靠近入戶門，兩個北向的次臥需穿過客廳才能通往客衛，未來夜間使用或有不便。

▲建面約131㎡戶型圖

建面約135㎡戶型為三室兩廳兩衛戶型。

南向面寬約10.9m；餐客一體設計； 主臥、客房、書房正對餐客廳，從南到北一字排開，一定程度上減少了過道面積。

U型廚房連接著南向小陽臺，有獨立的采光，未來可做為獨立的儲物間或是晾曬空間。

主臥為套房設計，帶獨立的衛生間與飄窗。主衛為明衛，滿足通風與采光需求。

這個戶型的缺點也比較明顯，靠近入戶門的客衛為暗衛，客廳到客衛需穿過兩個臥室與客廳廚房，臥室隱私性有一定的影響；U型 廚房為暗廚，后期若依靠南向小陽臺 （連接廚房） 來滿足廚房采光與通風，效果或不太理想。

▲建面約135㎡戶型圖

戶型產品設計比較過時 這確實也是難以避免的問題，后期銷售上或也會有一定的影響。

十年磨一劍，西江月這個爛尾多年的城改目前一切都是在向好的方向發展。

-正文完-

作者 | 九 棟

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

如需轉載請聯系授權

踩盤報告

| | |

| | |

| | |

| |

| |

| |

| |

| |