前陣子，老牌外資房企香港置地宣布，“將不再于亞洲區內投資「建售物業」項目，當中包括住宅及擁有中期租賃的資產”。

與此同時，還有一則人事變動通告：香港置地中國區董事兼總裁凌常峰將于明年1月底正式離職，目前屬于業務交接期，其離職后將繼續擔任香港置地高級顧問。

輿論聚焦，都在熱議香港置地“撤退”。喧囂時，很多事情容易看不透，現在回頭細品這件事，就不只是“撤退”那么簡單。

一家有著135年歷史的地產商，經歷過幾輪完整的經濟周期，這種企業做任何決策，都不意味著“一刀切”，更多是階段性趨利選擇。

這也是為什么公告中，香港置地提到“投入新的綜合商業地產業務機遇中”。其戰略調整方向是加碼商業地產，回歸到自己擅長的物業運營。

這個信號和人事變動的幕后合起來看，就更有意思了。

知情人士稱，凌常峰離職后將創辦輕資產運營公司，前期業務包含香港置地的四個項目，具體服務范疇雙方還在洽談。

有意思在兩個方面：

一是，擅長物業運營的香港置地，要把自己部分業務的運營外包，而且是包給前任“船長”。分手了又不是完全分。

二是，不管香港置地還是出走的凌常峰，都在押寶輕資產模式。

目前國內頭部房企如華潤置地、保利發展，同樣在發力資管運營，都想通過變“輕”尋求第二增長曲線，這是行業未來趨勢之一。

所以，更讓我好奇的是，在內地有著「豪宅樣板」標簽的香港置地，它背后以凌常峰為首的操盤團隊，能不能在輕資產賽道翻出浪花？

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先說說香港置地。

這家總部位于香港、隸屬于怡和集團的老牌房企，至今已有135年歷史。

不像在香港有著百年沉淀，香港置地在內地真正意義上的發展為20年：1997年進入內地市場，起飛從2004年進入重慶開始。

這二十年，香港置地在內地的發展戰略、產品力打造、品相塑造、團隊文化塑造方面都很成功。當然，如果拿它和千億房企相比，香港置地中國區的規模不大，甚至可以說有點mini。

凌常峰及團隊沒能把規模做大，多少受港企保守風格影響，同時，也是主動選擇“中高端產品戰略”的結果，所以就給外界一種印象：

規模不大，創造神話。

尤其是提到豪宅，香港置地四個字，絕對是行業繞不開的存在。

不久前上海項目香港置地啟元開盤，套均總價超過5000萬，半天時間80套房源全部售罄，銷售總金額44.55億元。

再到重慶市場，香港置地10月份在渝賣了17億，一個月達成了別人10個月的銷售額。撐起這份業績的三個項目中，兩個是豪宅，一個是高端改善盤。

擅長靠豪宅及中高端產品突圍，這是香港置地在內地的特點。

其旗下在售的項目，比如上海啟元、成都西元、南京越城天地、重慶觀宸、重慶啟元、重慶長嘉匯，你去案場會發現“含同行量”很高。有媒體說過一句稍顯夸張的話：如果我是房企CEO，我每天盯著香港置地，看看它在干什么。

最近一兩年主流房企都在運用奢石提升空間質感，香港置地幾年前就在做。規模不大，卻能引領豪宅潮流趨勢，所以，業內討論豪宅便繞不開香港置地。

2

除了住宅，香港置地在內地商業地產領域也有不錯的表現。

香港置地去年正式發布“中寰”&“光環”的“雙環戰略”，表示未來三年會在10城布局17環，截至目前已經落成10個項目，其中8個位于內地。

和住宅產品一樣，香港置地的商業地產表現同樣讓業內印象深刻，以光環條線的產品為例：

2016年開業的重慶長嘉匯購物廣場，成了當地獨一無二的文旅時尚地標。

2021年開業的重慶光環，開業前兩天，客流量突破57萬人次，開業首年實現20億銷售額；2023年總客流達2512萬人次。此外，光環是重慶首個登上抖音全站熱榜的購物中心，并持續占據大眾點評重慶商場熱門榜、好評榜第一。

今年6月開業的成都光環，商業體量比重慶光環小5萬平米，開業前兩天客流量突破25萬人次，開業首日超70家品牌業績排名全國/西南/成都第一。

截至目前，香港置地進入內地8個一線城市，開發（含開發中）住宅項目39個、商業綜合體15個。

有人開玩笑說：以后香港置地不開發住宅，在售項目豈不成孤品了？

事實上，只是香港置地四個字，一段時間內在住宅市場會成絕唱。其在內地實現住宅、商業兩開花，離不開操盤團隊20年耕耘，比起品牌，團隊才是企業的靈魂。

畢竟是人創立品牌，不是品牌塑造人。

而塑造團隊或者說團隊文化的，必然是掌舵人，風格自上而下貫穿。

凌常峰2003年清華大學建筑管理系研究生畢業后便加入香港置地，成為初創團隊一員。從副董事長助理做起，再到重慶公司負責人，凌帶領團隊在渝開疆拓土并站穩腳跟后，又轉戰上海打造新中國區。2017年，凌被委任為香港置地執行董事，負責掌管香港置地內地業務，成為香港置地歷史上首位擔任此崗位的內地人。

凌常峰的兩次開拓，奠定了香港置地中國區現在的格局。據說，凌在香港置地中國區內部認可度很高，有同僚評價他是天生的領導者，打造團隊的能力很強。??

凌的團隊內部管理非常扁平化，說個小細節，員工做PPT只需要圖片+大標題，不過凌常峰會在關鍵點上問得很細，這就要求員工專業素養很高，要卷但是不瞎卷：

比如住宅精裝修，據說6個月就要升級，不能“套娃”。

凌個人推崇創新，對內常說，香港置地要做別人做不到的事才有出路，呈現出來的就是團隊追求持續創新的產品觀。這也是為什么他們的產品總能讓市場記住。

據我所知，凌常峰“下海”后將從輕資產模式切入，時機成熟后，不排除會涉足住宅代建。

換句話說，大家以后還是有機會買到這個團隊打造的產品，只是換了個名字，不叫香港置地了而已。

3

說起地產高管創業，這幾年倒是屢見不鮮，不過切入輕資產賽道的很少。

一方面，這些高管都是地產開發老司機，自然優先選擇自己最擅長的開發；另一方面，輕資產模式要求能力更加多元化、精細化，講究以深度運營為核心，如果沒有體系化團隊做支撐，沒有成功經驗做背書，就會有業務壁壘。

本身擅長物業運營的香港置地，計劃把4個商業項目外包給凌常峰，肯定充分考量了凌的全鏈條操盤能力。

有一種說法，光環是內地限定產品線。可以窺測，總部應該沒完整的商業項目經驗能給到內地團隊。

這點和住宅開發條線類似，中國區主要靠自己探索實踐，從目前已落成項目來看，還是很成功的。一方面是實打實的做出了業績，另一方面，不少項目做成了“現象級”。

其中，重慶光環的成功路徑，特別值得業內研究。有重慶媒體評價，光環是重慶現象級商業。其實可以說得再大膽點，光環是最近幾年國內現象級商業。

不僅重慶人愛去光環，外地人去重慶也逛光環，小紅書上隨便一搜你會發現，光環已經是外地人到重慶的必打卡點。

值得研究的點在于，地產玩家越來越重視輕重資產剝離，輕資產本身是趨勢，這是其一。

既是趨勢也是需求，很多前些年高價拿地的選手，如今多少都碰到去化難，開發能力、運營能力跟不上，只能尋求專業團隊幫助破局。

和萬達或者華潤置地的商業板塊比較，香港置地中國區完全就是后浪，沒有先發優勢。與此同時，商業賽道走到了“千商一面”的窘境，你想卷也卷不出新花樣，能做出“現象級”產品，說真的，很難。

重資產時代，可以依靠土地紅利、杠桿紅利、規模紅利變現，行情會讓人忽略團隊的能力。

輕資產就不一樣了，開發商變成服務商，如果沒有成體系化的專業能力、組織能力和管理能力及信用，壓根玩不動。

這種不利條件下，有選手跑出來了，能給業內一些借鑒。這是其二。

凌常峰團隊的操盤邏輯，我們可以通過還原重慶光環的成功路徑窺見一二：

定位。

面對“千商一面”同質化，凌常峰團隊一開始就明確，光環的定位是未來商業，要做到去標準化，怎么去？他們選擇的是，融入真正具有公共價值的空間場所。

落地。

光環給重慶種了一片室內森林，縱跨7層垂直高度、42米立體景觀、25米高的室內景觀瀑布、7萬余株自然植物、近300種熱帶雨林植物等，就這樣以植物園形式嵌進商業體，實感非常震撼。這片森林就是光環的超級ip，也是大家跑去打卡的動力。

▲重慶光環“沐光森林”

即使設計和落地過程阻力重重，最終還是兌現了國內首個將自然與商業融合的城市商業空間。

運營。

包含超級IP打造、場景營造、活動營銷。

基本上，光環能做到高頻造景、與品牌深度聯結，同時出圈活動貫穿全年。比如SALOMON開業，光環深度介入活動內容和宣發深，幫助該品牌實現開業即做到西南地區第一。

在IP、品牌引入和活營銷上，重慶光環也不斷迭代創新，從而實現從區域型商業進化為城市級商業。

概括來說，重慶光環從定位、設計落地到運營全過程，展示了操盤團隊的四種能力：

第一、預判行業趨勢及城市發展演變的能力。

第二、差異化定位與不打折扣落地的能力。

第三、全鏈條運營服務。

第四、創新迭代。

這些恰恰是輕資產模式要求的多元化能力，不過最核心的是：

要有不斷打造樣板的能力。

國內商業規模年均新增4000多萬平，目前3萬方以上已開業的購物中心超過6100個。與此同時，有大量購物中心倒閉或急需改造。

業內一直存有爭議，商業空間是不是過剩？“千商一面”的商業空間確實過剩，真正做到“去標準化”，走出“獨立樣板”行情的，還是稀缺。

有獨創性又能在地化表達，這是光環系列成功的關鍵。

不管住宅開發還是商業項目，凌常峰及團隊擁有有持續打造樣板的經驗，這是他們的核心競爭力及長遠優勢。幾乎所有存量商業在戰略轉型中所需要這種能力，但又做不到。

4

輕資產模式大勢所趨，目前也有了“投融建管退”良性循環的可能，以青島華潤萬象城為底層資產的華夏華潤商業REIT在深交所上市，給了行業極大想象空間。

前陣子，香港置地股票連續多日上漲，應該和加碼商業地產的新戰略有關。如今香港置地站在新節點上，能從容地進行戰略轉型，離不開凌常峰及團隊20年耕耘筑牢底盤。

回到開篇之問，答案其實已經給出了。??????

這個團隊已經用無數成功的經驗證明自己，擁有再造樣板的能力。

從地產行業角度出發，我們也很希望凌的新業務可以做大做強，給更多地產人提供舞臺，也給大家轉型的勇氣。