剛剛，上海七批次土拍落下帷幕，因為地塊品質太好，引來眾多房企“瘋搶”。

其中今天競拍的3塊地都被保利發展收入囊中，斥資約63億元——32.93億元拿下浦東唐鎮地塊，15.23億元獨立拿下楊浦1宗地，28.72億元聯合上海建工拿下楊浦另一宗地塊。

就在昨天，保利置業還斥資25.95億元拿下了閔行梅隴地塊。

上海這一批次土拍共收金307.08億元，光是保利家就貢獻了近百億，不得不說一句：

保利兇猛啊！

不過，雖然都是一家，但地塊具體是保利發展拿還是保利置業拿，也是有說頭的，不然中建旗下那么多局，內部都還要爭個你一我二呢。

地產大央企內部的競爭激烈程度，一點不亞于跟友商的競爭。

就像這次上海土拍，保利發展拿的3塊地里面，有2塊都在楊浦，但眾所知周，保利置業可是楊浦“地頭蛇”，為什么自己地盤上的地塊不拿，改去閔行梅隴？

有業內人士說，其實保利置業對梅隴并不怎么熟悉，這一次是抱著探究的心理和試試的態度。

但是梅隴這塊地耗資近26億元，而兄弟保利發展拿下的2宗楊浦地塊加起來才30億元（聯合體按照一半權益計算），也就比梅隴地塊多了4個小目標，你猜保利置業為何不拿？

這其中的彎彎繞繞，炸天團沒身在其中，確實不太明白。到底是兒子親還是孫子親，暫且不論。

僅從企業自身發展而言，保利置業這幾年看似逆勢向上，行業排名一路升高，但其實同業競爭帶來的規模瓶頸、高層更迭帶來的人事變動以及產品質量問題帶來的維權頻發，正讓其陷入被動中。

01

虧了1.5個小目標

前不久，不少上市房企都發了三季報。

可能是業界已經接受了房地產目前疲弱的現狀，面對上市房企滿屏的營收和利潤下降，似乎都寬容了很多。

從去年到今年，上市房企虧損確實已經不是新鮮事，但保利置業出現虧損，著實讓人意外。

從10月底發布的三季度經營數據來看，保利置業前三季度營業利潤只有不到7千萬元，而去年同期公司營業利潤接近13億元。同時，期內，公司凈虧損1.5億元，歸母凈利潤也只有2千萬元。

其實在炸天團心目中，保利置業一直是近年來逆勢發展的標桿。

首先是背靠保利集團，有這么強大的爸爸，怎么說都不會差；其次是這家企業的行業排名確實一直在進步，比如2023年保利置業按照全口徑銷售額還排在行業第27位，到今年前10月，保利置業已經排在第17位了。

細究之下，保利置業雖然行業排名在提升，但銷售規模卻陷入擴張瓶頸。

早在2020年時，保利置業管理層就喊出了“十四五”期間再造一個保利置業、實現千億目標。當時，保利置業還把每年的增長率定在15%，年復合增長率要達到40%～50%。

不過，這一目標到目前仍未實現。

梳理保利置業近年來的銷售業績顯示，2021年，保利置業銷售額為566億元，2022年銷售額為502億元，2023年為536億元，2024年前10月銷售額為489億元，估計今年全年銷售也就與此前持平或小幅增長。

排名在進步，但自身銷售沒怎么變化。這可能就是業內大佬說的“不是我們進步了，而是同行退的快”的真實寫照。

實際上，在今年中期業績發布時，保利置業的營收和歸母凈利潤就有不同程度的下滑，尤其是股東應占溢利比去年同期減少超40%，但至少這個階段，保利置業還有3.73億元利潤。

沒想到到了三季度，保利置業連利潤都保不住了。

究其原因，在2020年，保利置業拿了不少高價地，而這些土地后續入市時市場已經開始疲弱，尤其是保利置業的布局中，除了長三角和珠三角占比35%，還有另外65%都布局在西南區域及其他區域，城市布局更下沉，而在市場下行期，這些城市受到的沖擊更大。

02

招人、招人、招人

不怕大家差，就怕你比別人差。

雖然地產行情最近幾年都不太好，保利置業受此影響規模發展不溫不火，但兄弟公司保利發展就不同了。

2023年，保利發展已經排名行業第一，年度銷售額早就突破了3000億元，2024年這一格局預計仍不會變。

兩相對比，保利置業也在尋求出路。

2021年，適逢公司董事會主席及執行董事張炳南辭任，新上任的董事會主席及執行董事萬宇清也想大干一場，所以雖然人換了，但沖擊千億的目標沒變。

萬宇清的千億目標第一步就是招兵買馬，任用市場化人才。

所以從2021年至2023年，保利置業新加入了很多以前民營房企的人才。

比如，前陽光城集團營銷副總經理吳志侃加入保利置業，任總部品牌營銷總經理；

前陽光城廣州區域營銷總吳淑琦加入保利置業，任廣州公司營銷總；

前榮盛長沙公司營銷副總劉濤加入保利置業，任湖北公司營銷總；

前旭輝集團投拓中心拓展管理部總經理竇義粟加入保利置業，擔任戰略投資中心副總經理；

前融創上海區域集團產品中心總經理顧菲加入保利置業，任產品管理中心副總經理；

前融創集團法務主管、法務經理、高級經理、杭州公司法務總監武志國加入保利置業，任法務合規中心副總經理；

前陽光城總部營銷中心總監、川渝區域項目高級總監、廣州區域營銷總黃幸加入保利置業，任上海公司營銷負責人。

這還沒完，今年3月14日，保利置業委任了新的執行董事及董事總經理：胡在新。

公開資料顯示，胡在新1998年畢業于中山大學，獲市場營銷專業經濟學碩士學位，歷任保利發展控股集團股份有限公司銷售部經理、營銷中心總經理、助理總經理兼品牌管理中心總經理、副總經理等。

在今年3月的業績會上，胡在新首次亮相就明確表示，保利置業今年的銷售規模將至少保持在近年來的水平。

看來相比董事會主席，胡在新的目標沒有千億那么宏大。

不過，招人的事兒還在繼續。

就在不久前，原萬科北京區域工程客服中心合伙人張貴祥，加入保利置業總部任工程管理中心副總經理；

原中駿集團總部運營中心總經理洪旻，加入保利置業總部任運營管理中心副總經理；

原碧桂園滬蘇區域區域營銷總郇磊，加入保利置業總部任品牌營銷中心總監，兼任海南公司營銷負責人。

不難發現，保利置業引入的人才中，營銷條線的居多，大概還是想靠這些營銷熟手助推一把業績吧。

03

重倉總部 前途未卜

不過，項目賣得好不好，營銷端固然重要，但前端的投資策略才是決定性的。

“銷售流的淚，都是拿地時腦子里進的水！”地拿對了，相當于項目就成功了一半。

最近一兩年，隨著房地產行業深度調整，房企們也都達成了共識，即布局高能級城市核心區域，保利置業也如此。

去年，保利置業權益拿地金額104億元，其中相當一部分投在了總部上海。

比如與建發聯合競得青浦地塊，觸頂競得楊浦平涼社區地塊，還與老牌房企華麗家族聯合以底價獲取了同樣位于楊浦平涼社區的一宗地。這3宗地塊的土地價款就接近百億元。

目前，這3宗地塊中有兩個項目都已經入市。

其中保利置業單獨競得的楊浦平涼社區地塊被打造成保利瑯譽。該項目位于楊浦內環內江浦板塊，從周邊配套來看，地鐵站就在家門口，妥妥的地鐵房，但是項目周邊城市界面比較老舊，是典型楊浦區老工業區的略顯老態的街景，一句話：接地氣！

不管硬件條件如何，市場檢驗才最重要。

據此前公開報道顯示，保利瑯譽首開成交29億元，業績不俗。根據克而瑞上海發布的上海樓盤銷售排行榜顯示，保利瑯譽7月還榮登上海銷冠，月度成交金額21.33億元。

不過據炸天團查詢了解，保利瑯譽除了7月開盤實現了179套簽約，此后至今的幾個月均保持了月銷售十幾套的流速。截至目前，該項目仍未清盤。據網上房地產信息顯示，保利瑯譽還有32套房可售，在售的多為90多平方米的戶型。

相比之下，瑯譽已經是保利置業在上海銷售不錯的項目了。

去年保利置業與建發聯合獲取的青浦項目——印象青城在去年11月底就首次開盤，如今一年過去了，該項目共推出1529套房源，如今還有一半沒賣出去。

不過這也在意料之中，首先這個項目體量較大，其次項目位于郊區，雖說上海相比其他二三四線城市，地塊安全性更高，但上海的項目分化也比較嚴重，別看市中心的豪宅富人們當白菜搶，但郊區的盤，難賣！

去年拿的3塊地已經入市了2塊，另一塊地是保利置業與華麗家族聯合競得，也位于楊浦平涼社區，地塊入市時間還未定。

有業內人士預計，該地塊可能明年入市。

不過，從目前的市場情況看，明年楊浦會有十幾個項目入市，加上今天兄弟企業保利發展還拿下了楊浦的2宗地塊，看來，保利置業內外夾擊，能否脫穎而出，一切尚未可知。

用業內人士的話說：

免不了一場惡戰。

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