文/樂居新媒體 林振興

北京153億新地王的誕生，沒有火藥味，也沒有懸念。

11月29日的土拍現(xiàn)場，兩家參拍房企都派出了一男一女的搭檔組合，其中，華潤置地的舉牌號是19號，中海地產(chǎn)的舉牌號是31號。為了圖個好彩頭，中海的女領導特意穿了一身紅衣，搭配一條紅圍巾，格外醒目。

開拍僅一輪，只有31號舉牌。就這樣，北京朝陽153億元地塊組合的買家揭曉，中海地產(chǎn)以153.32億元摘得，打破北京單筆土地出讓金紀錄。

這個答案在京城地產(chǎn)圈里已是公開的秘密。

早在11月7日，北京新鑫興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊成立，法定代表人為付熙嵬，注冊地址在朝陽區(qū)光華東里，由中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司100%持股。

狂歡是屬于中海地產(chǎn)，緊張卻屬于地塊周圍的新盤。

這個153億巨無霸地塊里有三宗地：一個在酒仙橋、一個在大紅門、一個在十八里店。其中，組合包里的十八里店692地塊，它在北京隅·東序的西南方向，僅一路之隔。

但無論從品牌力、操盤力還是豪宅經(jīng)驗，金隅地產(chǎn)和中海地產(chǎn)相比，都不在一個量級。

在9月30日，692地塊調(diào)規(guī)之后，它對北京隅·東序造成的沖擊顯而易見。692地塊有30%用地的建筑高度，從60米變成80米，意味著樓間距更寬。同時，該地塊減少了5000平米養(yǎng)老機構面積，不僅節(jié)約了配建成，容積率還降至2.695。

除了中海這位勁敵，北京隅·東序目前還有一個兇猛的對手——北京宸園。它們同屬于朝陽區(qū)，又幾乎是在同一時點拿地，地塊都呈菱形狀。但在陽臺產(chǎn)品上，兩個項目卻拉開了不少差距。

北京宸園在產(chǎn)品設計上，巧妙運用了“黑科技”，南面全部贈送一半陽臺面積轉(zhuǎn)化為室內(nèi)空間，北面將挑空變?yōu)槿浰褪覂?nèi)面積，大大提高了得房率。以北京宸園的165平米戶型舉例，它大約贈送19.3平方米是室內(nèi)使用面積。

畢竟北京宸園是上一次朝陽打包供地，開發(fā)商有談“封閉陽臺”條件的資本。

北京隅·東序則在陽臺產(chǎn)品上借鑒了叁號院的風格，但它只學習了一半，錯位陽臺未學習，這樣會導致室內(nèi)的采光會受一定的影響，而且只能送一半面積。最關鍵的是，開敞陽臺設計，使它在實用性方面被北京宸園吊打。

以北京隅·東序的160平戶型為例，四室兩廳兩衛(wèi)，南向的客廳和一個次臥贈送了陽臺——不能封閉，贈送一半面積約5.5平米，主臥送了一個L型飄窗5平米左右，北面沒有贈送。

在朝陽，為何說想要封閉陽臺很難？此前，東壩的保利天匯估計曾動過此念頭，但被否決了。《關于朝陽區(qū)東壩北西區(qū)域棚戶區(qū)改造項目CY00-1102 街區(qū)B006 地塊二類居住用地項目公示反饋意見采信情況的通告》關于開敞陽臺問題，建設單位明確：我公司承諾在后續(xù)商品房預售和出讓合同中明確開敞陽臺屬性和不得封閉的要求，并由物業(yè)做好后續(xù)監(jiān)管。

北京樓市產(chǎn)品的迭代還在不斷加速，11月22日，北京市規(guī)自委正式發(fā)布了《北京市高品質(zhì)商品住宅設計導則（試行）》的通知，明確鼓勵開發(fā)商在條件允許的情況下，設計有架空層、風雨連廊的項目，以及打造設計合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺。

未來中海692地塊的陽臺設計，至少會向北京宸園看齊，是內(nèi)嵌式陽臺，而且因為該地塊因為局部突破限高，它還有可能做大面寬產(chǎn)品，這是富人最為看中的。

中海692地塊一旦面市，大概率會在規(guī)劃上跟進，北京隅·東序的壓力將更大。

前有狼后有虎，金隅地產(chǎn)現(xiàn)在只能快跑，搶速度推盤。

6月24日，金隅地產(chǎn)以63.8億斬獲朝陽區(qū)朝陽港兩個地塊：1303-686住宅、1303-687幼兒園，住宅樓面價約5.2萬/平，指導價7.9萬/平，上下浮動8%。

緊接著4天后，項目公司北京隅新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“隅新房地產(chǎn)”）浮出水面，注冊資本10000萬元，由金隅地產(chǎn)100%持股，法人兼經(jīng)理為王亮，他也是金隅地產(chǎn)北京管理中心總經(jīng)理。

金隅對這個項目給予了厚望。據(jù)金隅官方宣傳資料，項目名中的“東序”，一方面寓意著“開辟東四環(huán)世界豪宅的全新序作”，另一方面，也承載著金隅產(chǎn)品系向豪宅升級的寄托。

案名發(fā)布1個月后，北京隅東序全部住宅房源入市。11月22日，住建委網(wǎng)站顯示，北京隅東序（備案名“云華里”）824套住宅取得預售許可證，均價7.35-8.41萬元/m2區(qū)間。

但外界卻不滿意金隅的速度，“拿地五個月樣板間還沒開放，磨磨唧唧，等著被中海吊打。”

金隅地產(chǎn)之前在北京的項目多以共有產(chǎn)權房項目為主，近年來才開始有一些改善項目入市，用業(yè)內(nèi)人士的話來講，房企本身可沒有多少的豪宅基因，它只能走復制路線。除了上述陽臺設計，甚至連戶型金隅都開始直接照抄其他開發(fā)商。

北京隅·東序最大的戶型193平米四室兩廳三衛(wèi)。這個戶型，它借鑒了直線距離約33公里元璽的196戶型。抄作業(yè)抄的也頗為另類：大平層，客廳在側(cè)面，L型弧形大落地窗，主臥帶南向衛(wèi)生間。

除了193平戶型，北京隅·東序一共公布了九款戶型圖，還包括了95平、99平、114平、127平、133平、146平、155平、160平、182平。說實話，款式有點多。王亮既要也要還要，使得戶型不是那么純粹，有點像是大雜燴，外界更是質(zhì)疑95平和99平的豪宅該怎么呈現(xiàn)？

甚至一些業(yè)內(nèi)人士驚呼，戶型看不懂。95平與99平三居，彎道太多，存在較大的面積浪費。開敞陽臺在北方本來就是個雞肋，置于臥室而非客廳，作用更小。此外，狹小的次臥也沒有展示出舒適度來，例如，95㎡三居次臥分別只有2.5m*2.7m=6.75㎡和2.7m*3.35m=9.045㎡。

更為奇葩的是，130平米以下，戶型越大，客廳面寬越小，95平-廳寬4.2m，99平-廳寬3.7m，114平-廳寬3.8m，127平-廳寬3.6m。

金隅地產(chǎn)對于北京隅·東序的產(chǎn)品設計很是重視。

9月3日，北京天鴻圓方建筑設計有限責任公司中標東序項目的方案設計、初步設計、施工圖設計，中標金額為1673.7393萬元。據(jù)了解，天鴻圓方曾是首開集團的成員企業(yè)，目前是一家純民營設計公司，由蔡放、李維東等41位自然人股東共同持股。

此外，北京隅·東序還斥資百萬招標了一家顧問深化設計及精細化審圖公司。在這之前，金隅云筑系列是沒有這般特殊待遇。11月1日，北京維拓時代建筑設計股份有限公司中標該項目，中標金額為126萬元。

除了室內(nèi)的戶型設計，設計公司在公共場所的設計，也讓外界直呼看不懂。例如，機動車停車位918輛，非機動車停車位1674輛——全部位于地下，包括453輛電動自行車，罕見且奇葩，還存在消防隱患。

北京隅·東序是一個純地鐵盤。17號線十八里店的C口，幾乎和小區(qū)是零距離，離地鐵最近的樓棟是3號樓和8#號樓。

小區(qū)離地鐵口太近，也有近的煩惱。例如：豐臺區(qū)大瓦窯區(qū)域的京能西賢府，緊挨地鐵大瓦窯A口，再加上地鐵出風口，導致7號樓受到很大的影響，以特價房直降1萬元/平米推出。

聲音嘈雜、人來人往的不僅有地鐵口，還有東邊的貨運、鐵路，以及小區(qū)內(nèi)的幼兒園，“貨運夜間車次會增加，5分鐘好幾趟貨運車，速度也會比白天快。”

此前，云筑二期就有不少業(yè)主擔心噪音問題。5月底，有業(yè)主反應，十八里店云筑二期毗鄰雙豐鐵路和垡頭東路、大羊坊路、京津高鐵，噪音污染嚴重。據(jù)前期咨詢云筑二期窗戶隔音量為30db，距離本次防噪要求5db，將近一倍的差距。目前云筑二期正準備安裝窗戶，還請幫忙確認并提升等級，避免后續(xù)隔音不達標。

金隅地產(chǎn)，是這個板塊第一個吃螃蟹的房企。2021年起，它以超百億投資布局朝陽港，先后開發(fā)了金隅云筑一期、二期和三期。

業(yè)內(nèi)看來，金隅托底拿地。開盤后就有了人大附中的加持。雖然戶型一言難盡，但是價格和配套還是會讓好多糾結的人下單。

但眼下，北京市場向下態(tài)勢明顯，王亮是否能帶領北京隅·東序再續(xù)熱銷奇跡，這很難說。

此前，王亮是云筑二三期項目公司——北京金住興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的董事，眼下，他直接上位成了北京隅·東序項目經(jīng)理。此外，他還是北京隆源房地產(chǎn)、北京金隅興大房地產(chǎn)、北京隅陽房地產(chǎn)的經(jīng)理。

正如，北京隅案名缺“金”，開發(fā)商金隅地產(chǎn)的日子也不好過。金隅集團在2024年度第三期中期票據(jù)募集說明書中顯示，2023年度，金隅地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入226.95億元，凈利潤-20.98億元。

相關公司：中國海外發(fā)展hk00688,湖南中海控股