文/樂居新媒體 林振興

北京153億新地王的誕生，沒有火藥味，也沒有懸念。

11月29日的土拍現場，兩家參拍房企都派出了一男一女的搭檔組合，其中，華潤置地的舉牌號是19號，中海地產的舉牌號是31號。為了圖個好彩頭，中海的女領導特意穿了一身紅衣，搭配一條紅圍巾，格外醒目。

開拍僅一輪，只有31號舉牌。就這樣，北京朝陽153億元地塊組合的買家揭曉，中海地產以153.32億元摘得，打破北京單筆土地出讓金紀錄。

這個答案在京城地產圈里已是公開的秘密。

早在11月7日，北京新鑫興業房地產開發有限公司注冊成立，法定代表人為付熙嵬，注冊地址在朝陽區光華東里，由中海企業發展集團有限公司100%持股。

狂歡是屬于中海地產，緊張卻屬于地塊周圍的新盤。

這個153億巨無霸地塊里有三宗地：一個在酒仙橋、一個在大紅門、一個在十八里店。其中，組合包里的十八里店692地塊，它在北京隅·東序的西南方向，僅一路之隔。

但無論從品牌力、操盤力還是豪宅經驗，金隅地產和中海地產相比，都不在一個量級。

在9月30日，692地塊調規之后，它對北京隅·東序造成的沖擊顯而易見。692地塊有30%用地的建筑高度，從60米變成80米，意味著樓間距更寬。同時，該地塊減少了5000平米養老機構面積，不僅節約了配建成，容積率還降至2.695。

除了中海這位勁敵，北京隅·東序目前還有一個兇猛的對手——北京宸園。它們同屬于朝陽區，又幾乎是在同一時點拿地，地塊都呈菱形狀。但在陽臺產品上，兩個項目卻拉開了不少差距。

北京宸園在產品設計上，巧妙運用了“黑科技”，南面全部贈送一半陽臺面積轉化為室內空間，北面將挑空變為全贈送室內面積，大大提高了得房率。以北京宸園的165平米戶型舉例，它大約贈送19.3平方米是室內使用面積。

畢竟北京宸園是上一次朝陽打包供地，開發商有談“封閉陽臺”條件的資本。

北京隅·東序則在陽臺產品上借鑒了叁號院的風格，但它只學習了一半，錯位陽臺未學習，這樣會導致室內的采光會受一定的影響，而且只能送一半面積。最關鍵的是，開敞陽臺設計，使它在實用性方面被北京宸園吊打。

以北京隅·東序的160平戶型為例，四室兩廳兩衛，南向的客廳和一個次臥贈送了陽臺——不能封閉，贈送一半面積約5.5平米，主臥送了一個L型飄窗5平米左右，北面沒有贈送。

在朝陽，為何說想要封閉陽臺很難？此前，東壩的保利天匯估計曾動過此念頭，但被否決了。《關于朝陽區東壩北西區域棚戶區改造項目CY00-1102 街區B006 地塊二類居住用地項目公示反饋意見采信情況的通告》關于開敞陽臺問題，建設單位明確：我公司承諾在后續商品房預售和出讓合同中明確開敞陽臺屬性和不得封閉的要求，并由物業做好后續監管。

北京樓市產品的迭代還在不斷加速，11月22日，北京市規自委正式發布了《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》的通知，明確鼓勵開發商在條件允許的情況下，設計有架空層、風雨連廊的項目，以及打造設計合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺。

未來中海692地塊的陽臺設計，至少會向北京宸園看齊，是內嵌式陽臺，而且因為該地塊因為局部突破限高，它還有可能做大面寬產品，這是富人最為看中的。

中海692地塊一旦面市，大概率會在規劃上跟進，北京隅·東序的壓力將更大。

前有狼后有虎，金隅地產現在只能快跑，搶速度推盤。

6月24日，金隅地產以63.8億斬獲朝陽區朝陽港兩個地塊：1303-686住宅、1303-687幼兒園，住宅樓面價約5.2萬/平，指導價7.9萬/平，上下浮動8%。

緊接著4天后，項目公司北京隅新房地產開發有限公司（簡稱“隅新房地產”）浮出水面，注冊資本10000萬元，由金隅地產100%持股，法人兼經理為王亮，他也是金隅地產北京管理中心總經理。

金隅對這個項目給予了厚望。據金隅官方宣傳資料，項目名中的“東序”，一方面寓意著“開辟東四環世界豪宅的全新序作”，另一方面，也承載著金隅產品系向豪宅升級的寄托。

案名發布1個月后，北京隅東序全部住宅房源入市。11月22日，住建委網站顯示，北京隅東序（備案名“云華里”）824套住宅取得預售許可證，均價7.35-8.41萬元/m2區間。

但外界卻不滿意金隅的速度，“拿地五個月樣板間還沒開放，磨磨唧唧，等著被中海吊打。”

金隅地產之前在北京的項目多以共有產權房項目為主，近年來才開始有一些改善項目入市，用業內人士的話來講，房企本身可沒有多少的豪宅基因，它只能走復制路線。除了上述陽臺設計，甚至連戶型金隅都開始直接照抄其他開發商。

北京隅·東序最大的戶型193平米四室兩廳三衛。這個戶型，它借鑒了直線距離約33公里元璽的196戶型。抄作業抄的也頗為另類：大平層，客廳在側面，L型弧形大落地窗，主臥帶南向衛生間。

除了193平戶型，北京隅·東序一共公布了九款戶型圖，還包括了95平、99平、114平、127平、133平、146平、155平、160平、182平。說實話，款式有點多。王亮既要也要還要，使得戶型不是那么純粹，有點像是大雜燴，外界更是質疑95平和99平的豪宅該怎么呈現？

甚至一些業內人士驚呼，戶型看不懂。95平與99平三居，彎道太多，存在較大的面積浪費。開敞陽臺在北方本來就是個雞肋，置于臥室而非客廳，作用更小。此外，狹小的次臥也沒有展示出舒適度來，例如，95㎡三居次臥分別只有2.5m*2.7m=6.75㎡和2.7m*3.35m=9.045㎡。

更為奇葩的是，130平米以下，戶型越大，客廳面寬越小，95平-廳寬4.2m，99平-廳寬3.7m，114平-廳寬3.8m，127平-廳寬3.6m。

金隅地產對于北京隅·東序的產品設計很是重視。

9月3日，北京天鴻圓方建筑設計有限責任公司中標東序項目的方案設計、初步設計、施工圖設計，中標金額為1673.7393萬元。據了解，天鴻圓方曾是首開集團的成員企業，目前是一家純民營設計公司，由蔡放、李維東等41位自然人股東共同持股。

此外，北京隅·東序還斥資百萬招標了一家顧問深化設計及精細化審圖公司。在這之前，金隅云筑系列是沒有這般特殊待遇。11月1日，北京維拓時代建筑設計股份有限公司中標該項目，中標金額為126萬元。

除了室內的戶型設計，設計公司在公共場所的設計，也讓外界直呼看不懂。例如，機動車停車位918輛，非機動車停車位1674輛——全部位于地下，包括453輛電動自行車，罕見且奇葩，還存在消防隱患。

北京隅·東序是一個純地鐵盤。17號線十八里店的C口，幾乎和小區是零距離，離地鐵最近的樓棟是3號樓和8#號樓。

小區離地鐵口太近，也有近的煩惱。例如：豐臺區大瓦窯區域的京能西賢府，緊挨地鐵大瓦窯A口，再加上地鐵出風口，導致7號樓受到很大的影響，以特價房直降1萬元/平米推出。

聲音嘈雜、人來人往的不僅有地鐵口，還有東邊的貨運、鐵路，以及小區內的幼兒園，“貨運夜間車次會增加，5分鐘好幾趟貨運車，速度也會比白天快。”

此前，云筑二期就有不少業主擔心噪音問題。5月底，有業主反應，十八里店云筑二期毗鄰雙豐鐵路和垡頭東路、大羊坊路、京津高鐵，噪音污染嚴重。據前期咨詢云筑二期窗戶隔音量為30db，距離本次防噪要求5db，將近一倍的差距。目前云筑二期正準備安裝窗戶，還請幫忙確認并提升等級，避免后續隔音不達標。

金隅地產，是這個板塊第一個吃螃蟹的房企。2021年起，它以超百億投資布局朝陽港，先后開發了金隅云筑一期、二期和三期。

業內看來，金隅托底拿地。開盤后就有了人大附中的加持。雖然戶型一言難盡，但是價格和配套還是會讓好多糾結的人下單。

但眼下，北京市場向下態勢明顯，王亮是否能帶領北京隅·東序再續熱銷奇跡，這很難說。

此前，王亮是云筑二三期項目公司——北京金住興業房地產開發的董事，眼下，他直接上位成了北京隅·東序項目經理。此外，他還是北京隆源房地產、北京金隅興大房地產、北京隅陽房地產的經理。

正如，北京隅案名缺“金”，開發商金隅地產的日子也不好過。金隅集團在2024年度第三期中期票據募集說明書中顯示，2023年度，金隅地產實現營業收入226.95億元，凈利潤-20.98億元。

相關公司：中國海外發展hk00688,湖南中海控股