文/十一弟
新世界發(fā)展剛上任的行政總裁——馬紹祥,他在一把手的位置上只干了兩個月,就換人了。
馬紹祥是一位職業(yè)經(jīng)理人。
今年九月份,他剛剛?cè)〈嵲M易宓奶訝敗?span search-type="3" search-href="newsapp://nc/search?entry=articleKeyword&word=%E9%83%91%E5%BF%97%E5%88%9A">鄭志剛,被提拔為新世界發(fā)展的行政總裁。
萬萬沒想到,在這個位高權(quán)重的職位上,馬紹祥僅坐了短短兩個月。
馬紹祥的突然離任,在官方通告里,新世界發(fā)展給出了原因——
“以便處理其他個人事務(wù)。”
馬紹祥在2018年加入新世界發(fā)展,在下海之前,一直在香港發(fā)展局擔(dān)任高官。
2022年,馬紹祥已經(jīng)進(jìn)入了上市公司董事會;今年初;上任首席營運(yùn)總監(jiān)。
兩個月前,鄭志剛卸任行政總裁之后,淡出了新世界發(fā)展的日常管理。
作為核心高管,馬紹祥被鄭裕彤家族現(xiàn)在的當(dāng)家人——鄭家純選中,取代鄭志剛,出任上市公司行政總裁。
不過,馬紹祥火線上馬、突然離任。
新世界發(fā)展的一把手,看起來風(fēng)光,實(shí)際上并不好干。
這兩年,受累于內(nèi)地樓市的低迷,以及背負(fù)的龐大債務(wù),新世界發(fā)展陷入了嚴(yán)峻的財務(wù)與業(yè)績困境。
它正在依靠大舉出售資產(chǎn)、鄭裕彤家族不斷輸血來挽救危機(jī)。
跑馬燈式地走馬換將,尤其是讓太子爺鄭志剛退出,把上市公司的經(jīng)營管理交給職業(yè)經(jīng)理人,折射出鄭裕彤家族急切地想要扭轉(zhuǎn)新世界發(fā)展面臨的困局。
在一把手的位置上,如坐針氈地待了短短兩個月,馬紹祥沒時間、也沒機(jī)會力挽狂瀾。
這次,讓鄭家純挑選來接替馬紹祥、出任新世界發(fā)展行政總裁的,是另一位職業(yè)經(jīng)理人——
黃少媚。
她是上市公司董事會里的一位女性高管,早在2015年就加入了新世界發(fā)展,此前一直擔(dān)任新世界中國地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人。
新世界中國地產(chǎn)是新世界發(fā)展旗下的核心企業(yè),主要負(fù)責(zé)鄭裕彤家族在中國內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
也就是說,黃少媚在新世界發(fā)展的管理經(jīng)驗,就是帶領(lǐng)新世界中國地產(chǎn)在中國內(nèi)地從事房地產(chǎn)投資與開發(fā)。
據(jù)說,除了負(fù)責(zé)新世界中國地產(chǎn),黃少媚還擔(dān)任過鄭家純的私人助理。
這次上任新世界發(fā)展行政總裁后,她將全面負(fù)責(zé)上市公司在香港與內(nèi)地的業(yè)務(wù),直接向鄭家純匯報。
2017年,鄭家純中風(fēng)病退以后,他的長子鄭志剛獨(dú)攬大權(quán),出任了新世界發(fā)展的一把手。
在鄭志剛執(zhí)掌上市公司的七年時間里,黃少媚協(xié)助他在中國內(nèi)地完成了跑馬圈地。
過去幾年里,新世界發(fā)展大舉重倉了廣州、深圳、上海、杭州、寧波等城市。
尤其是廣州——
據(jù)說,從進(jìn)入廣州以來,新世界發(fā)展在這一個城市的投資規(guī)模,就超過了2000億。
有人做過統(tǒng)計,過去十年來,中國內(nèi)地業(yè)務(wù)為新世界發(fā)展貢獻(xiàn)了四成以上的純利潤。
其中,業(yè)績貢獻(xiàn)最高的一年,利潤占比超過了一半。
作為老牌的香港地產(chǎn)商,大舉重倉內(nèi)地樓市,內(nèi)地業(yè)務(wù)對集團(tuán)的業(yè)績貢獻(xiàn),舉足輕重。
新世界發(fā)展的風(fēng)格,也越來越像一家內(nèi)地房企。
一直以來,香港的房地產(chǎn)模式,與內(nèi)地有很大的不同——
香港的大型地產(chǎn)商,早就結(jié)束了高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的開發(fā)模式。
比如,長實(shí)集團(tuán)、新鴻基、恒基兆業(yè)、恒隆、太古地產(chǎn),他們主要靠重資產(chǎn)持有規(guī)模龐大的商業(yè)物業(yè),來獲取穩(wěn)定的租金收益。
同時,投資少量的住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù),擴(kuò)大營收,增補(bǔ)利潤。
這種房地產(chǎn)模式下——
開發(fā)商能夠以很低的利息成本,獲得更長期限的融資,毛利率很高,杠桿水平很低。
作為香港四大豪門家族之一,鄭裕彤與李嘉誠、李兆基、郭得勝齊名。
他們早年的財富積累,主要依賴于房地產(chǎn),也都創(chuàng)辦了旗艦企業(yè)——
李嘉誠家族的長實(shí)集團(tuán),李兆基家族的恒基兆業(yè),郭得勝家族的新鴻基,以及鄭裕彤家族的新世界發(fā)展。
但新世界發(fā)展經(jīng)過第二代當(dāng)家人鄭家純、第三代接班人鄭志剛的掌舵之后,與其他三家香港老牌地產(chǎn)商的差距,越來越遠(yuǎn)了。
十一弟查了下,目前,長實(shí)集團(tuán)的凈負(fù)債率不到6%,恒基兆業(yè)的凈負(fù)債率為22%,新鴻基的凈負(fù)債率為18%。
而新世界發(fā)展的凈負(fù)債率,已經(jīng)攀升到了55%。
到現(xiàn)在,新世界發(fā)展背負(fù)的有息債務(wù),超過了1516億港元。
其中,未來一年內(nèi),它需要償還的短期債務(wù),就高達(dá)416億港元。
新世界發(fā)展手上持有的現(xiàn)金資源,只有280億港元,根本覆蓋不了短期債務(wù)。
此外,新世界發(fā)展名下還發(fā)行了多達(dá)363億港元的永續(xù)債——
盡管這類債務(wù)沒有約定明確的還款期限,但仍屬于剛性債務(wù),需要按時支付利息。
往往隨著債務(wù)期限拉長,利息成本會不斷累加,迫使企業(yè)償還債務(wù)本金。
由于在會計處理上,永續(xù)債被計入財務(wù)報表上的權(quán)益。
因此,企業(yè)的真實(shí)負(fù)債率,實(shí)際上被攤薄了。
若把高達(dá)363億港元的永續(xù)債撥回到有息債務(wù),新世界發(fā)展實(shí)際背負(fù)的債務(wù)規(guī)模,將會達(dá)到1879億港元。
而新世界發(fā)展的真實(shí)凈負(fù)債率,實(shí)際上接近85%,遠(yuǎn)高于上市公司披露的55%。
不止是流動性壓力巨大,賬上資金捉襟見肘。
新世界發(fā)展的業(yè)績,還在今年陷入了巨額虧損。
新世界發(fā)展剛剛發(fā)布了2024財年的業(yè)績報告——
由于對名下持有的商業(yè)物業(yè)及開發(fā)項目計提減值,以及向母公司周大福企業(yè)出售旗下新創(chuàng)建集團(tuán)導(dǎo)致的賬面虧損,使得上市公司巨虧了將近197億港元。
在過去二十個財年里,這是新世界發(fā)展歷史上首次出現(xiàn)虧損。
從去年開始,新世界發(fā)展就陷入困境了。
但當(dāng)時,擔(dān)任上市公司行政總裁的太子爺——鄭志剛,仍然在抖音上樂此不疲地當(dāng)網(wǎng)紅、玩流量。
在抖音上,鄭志剛有將近290萬的粉絲。
他留著絡(luò)腮胡子,戴著黑框眼鏡,頭發(fā)蓬亂,平時衣著隨意。
手上總是拿著一杯咖啡,或是端著一杯紅酒,分享自己的商務(wù)活動與生活日常。
于是,鄭志剛在網(wǎng)絡(luò)上有個綽號——
托杯天王。
他還喜歡開直播,甚至在一次爬山過程中,全程直播撿垃圾。
鄭志剛的松弛感,與他執(zhí)掌的新世界發(fā)展遭遇的危機(jī),實(shí)在太違和了。
今年九月份,新世界發(fā)展公布2024財年巨額虧損的同一天,鄭志剛宣布從上市公司辭職退出。
當(dāng)天舉行的業(yè)績會上,鄭志剛在現(xiàn)場寥寥數(shù)語之后,便借故離席,提前走了。
接任鄭志剛短短兩個月時間,馬紹祥沒能收拾的攤子,現(xiàn)在又交到黃少媚手上了——
她不僅要解決流動性壓力帶來的財務(wù)困境,還要扭轉(zhuǎn)新世界發(fā)展虧損的局面。
最讓人撓頭的重任,還是財務(wù)問題。
從去年到現(xiàn)在,新世界發(fā)展一直在通過資產(chǎn)出售、母公司輸血的方式,緩解資金壓力。
就在黃少媚上任行政總裁當(dāng)天,新世界發(fā)展又向母公司周大福企業(yè)出售了一筆資產(chǎn),回血了逾4億港元資金。
十一弟算了下,去年以來,新世界發(fā)展已經(jīng)向周大福企業(yè)出售了名下持有的香港上市平臺——新創(chuàng)建集團(tuán),以及深圳前海周大福金融大廈30%的權(quán)益。
通過關(guān)聯(lián)交易,光是母公司周大福企業(yè),就已經(jīng)向新世界發(fā)展輸送了237億港元資金。
但跟上市公司背負(fù)的龐大債務(wù)相比,來自鄭裕彤家族的輸血,仍然是杯水車薪。
在今年九月份舉行的業(yè)績會上,接替鄭志剛的馬紹祥,據(jù)他介紹——
擔(dān)任行政總裁的主要工作之一,就是資產(chǎn)出售。
換取現(xiàn)金來償還債務(wù),以此實(shí)現(xiàn)上市公司去杠桿。
連同與母公司的關(guān)聯(lián)交易在內(nèi),新世界發(fā)展的資產(chǎn)出售規(guī)模,將會達(dá)到驚人的347億港元左右。
跑馬燈式地走馬換將,是鄭裕彤家族對于新世界發(fā)展陷入困境的焦慮、掙扎與無所適從。
船大難掉頭——
在逆流中航行的大船,慌亂地輪番換上新的舵手,也很難阻擋巨大的慣性,徹底扭轉(zhuǎn)航向。
尤其是這條大船駛向的海域,水變得越來越淺,到處遍布著礁石。
想要趕在觸礁擱淺之前平穩(wěn)靠岸,留給新任總裁的時間,不多了。
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