香港人扛著行李箱來內地掃樓了！李嘉誠家族惠州樓盤40萬一套，比香港一個車位還便宜；新世界廣州項目有高管直接拿下3套房，30億港元跨境資金嘩嘩流進大灣區。這波操作看得人懵：香港人是來救市的活雷鋒，還是精明的抄底客？李嘉誠是揮淚大甩賣，還是精準收割剛需？當港人用腳投票，內地樓市的風向，好像真的變了。

一、40萬一套房！李嘉誠把惠州樓盤賣成“港人超市”

先看個魔幻現實：在香港，40萬港元能干啥？大概夠付個劏房（套內面積不足10平米的分割房）的首付，或者買半個車位。但現在，這筆錢能在惠州買一套51平米的一房一廳——還是李嘉誠家族的盤。

長江實業這次推的“大灣區雙居生活”計劃，簡直是港人購房超市：惠州瀧珀花園300套房源，51平米一房40萬起，82平米兩房70萬；中山瀧珀、廣州逸翠莊園、東莞海逸豪庭打包400套，最低單價6700元/平。這價格有多狠？對比2020年開盤時1.4萬/平的備案價，現在直接打了七五折，降幅25%。銷售說“一直穩步上揚”，但明眼人都看得出：這哪是上揚，這是從山頂滾到山腳，連滾帶爬的那種。

更絕的是港人的購買力。惠州瀧珀花園之前賣了600套，大部分是香港人買的；東莞海逸豪庭別墅700萬起，照樣有人下單。有銷售私下吐槽：“以前香港客來買房，開口就問‘回報率多少’，現在見面先問‘到西九龍多久’‘周邊有沒有茶餐廳’。” 從投資客到自住黨，港人的購房邏輯，已經徹底變了。

二、3341筆交易、30億港元！港人北上不是來當“活雷鋒”的

別被“40萬上車”的噱頭騙了，港人北上買房，算盤打得比誰都精。

人民銀行廣東省分行的數據擺在這兒：2024年2月到2025年6月，港澳居民內地購房3341筆，跨境收入30.8億港元。30億看似不多，但要知道，這是房地產深度調整期的數據——2021年惠州樓市最火時，單月成交都能破萬套，現在港人這3341筆，相當于給疲軟的市場打了一劑強心針。

為啥香港人突然看上內地？答案就倆字：性價比。

香港房價啥水平？2025年6月，港島平均18萬港元/平，九龍12萬，新界也要8萬。一套40平米的剛需房，動輒400萬起步。但大灣區呢？惠州40萬、中山60萬、東莞150萬，價差10倍起步。更關鍵的是通勤：廣州新塘TOD到香港西九龍站48分鐘，惠州南站到西九龍1小時12分，票價70港元左右。每天通勤成本比香港市區跨區還低，住內地、賺港薪，成了不少香港中產的新選擇。

新世界廣匯尊府的案例最典型。這個位于廣州東部的樓盤，最近有香港高管“一串三連”買了3套房。為啥？人家公司在廣州東部中心，住這兒坐高鐵48分鐘到香港辦公室，樓下就是新世界廣匯天地商場，茶餐廳、超市、健身房一應俱全，“比在香港住劏房舒服10倍，還不用交那么高印花稅”。這哪是買房，這是給自己換了個“性價比更高的生活套餐”。

三、李嘉誠降價25%：不是良心發現，是庫存壓得喘不過氣

李嘉誠這波“揮淚大甩賣”，與其說是讓利港人，不如說是被市場逼的。

惠州瀧珀花園2020年開盤時，備案價最高1.81萬/平，現在賣6700元/平，相當于打了3.7折。要知道，這盤拿地大概率是在2017-2018年，當時惠州地價峰值能到5000元/平，現在6700元/平賣房，扣除建安、稅費，基本是貼著成本走。為啥不扛著？因為庫存實在太多了。

惠州樓市的庫存是個天文數字：截至2025年6月，全市待售住宅超12萬套，去化周期21個月，遠高于合理的12個月。更慘的是，2021年之后惠州房價一路跌，從1.2萬/平跌到現在8000元，不少樓盤腰斬。李嘉誠要是不降價，600套港人成交從哪兒來？與其讓房子爛在手里，不如割肉換現金流——這才是商人的算盤。

對比其他開發商，李嘉誠還算“跑得快”的。2013年他就開始拋售內地非核心資產，2021年徹底退出沈陽、大連項目，現在手里的大灣區樓盤，基本是低總價剛需盤，瞄準港人自住需求，精準收割。有業內人說：“老李這步棋，看似割肉，實則是用降價換市場份額，等其他開發商扛不住了，他說不定又能抄底。”

四、從“炒房團”到“通勤黨”：港人購房邏輯徹底變了

十年前港人來內地買房，那叫一個瘋狂。2015-2017年，深圳前海、珠海橫琴、惠州大亞灣，到處是香港投資客的身影。他們提著現金包場買樓，轉手就加價賣，有人甚至沒看過房就簽合同，賭的就是“大灣區規劃升值”。

但現在不一樣了。人民銀行數據顯示，3341筆購房業務中，90%以上是剛需戶型（90平米以下），投資客占比不到10%。廣州房協的人說：“以前港客問‘五年后能漲多少’，現在問‘樓下有沒有跨境巴士’‘小孩能不能上國際學校’。”

為啥變了？因為投資邏輯崩了。2018年之后，內地樓市進入調整期，惠州、中山等非核心城市房價普跌，當年1.5萬/平買的房，現在8000元都賣不掉，投資客套牢一堆。加上香港2022年之后也出了樓市辣招，提高非永居印花稅，資金出海成本變高，炒房團自然就散了。

現在的主力是“通勤自住黨”：在大灣區工作的香港高管、雙城生活的普通白領、退休后想住大房子的香港老人。他們買房不是為了賺錢，是為了“住得舒服點”。有個香港工程師算過賬：在香港租40平米房，月租1.5萬港元；在惠州買51平米房，總價40萬，月供2000港元（按首付30%、利率3.5%算），住5年就比租房劃算。“這不是投資，這是消費升級。”

五、30億港元能救內地樓市嗎？別太樂觀，現實問題擺著呢

有人說“港人北上是內地樓市的救命稻草”，但30億港元，對比內地一年十幾萬億的商品房銷售額，頂多算杯水車薪。更關鍵的是，這波購房潮能持續多久？

先說隱憂：
第一，惠州這種城市，40萬的房子以后好不好賣？現在港人買是圖便宜、通勤方便，但如果大灣區經濟增速放緩，香港高薪崗位減少，通勤黨可能就不來了。到時候這些低總價房，可能變成“有價無市”的二手房，想轉手比登天還難。

第二，政策依賴性太強。2024年2月的《港澳居民購房結算便利化指引》，讓跨境支付從“跑三趟銀行”變成“手機點一點”，直接刺激了交易。但如果后續政策收緊（比如限制跨境購房額度），或者香港樓市回暖（2025年香港房價環比漲了3%），港人可能又跑回本土買房。

第三，配套能不能跟上？現在港人買房最看重交通、教育、醫療。惠州瀧珀花園離惠州南站15公里，開車要20分鐘，遇上堵車就誤了高鐵；周邊學校、醫院還是內地體系，香港人用不慣。如果配套跟不上，“雙城生活”可能變成“雙城折磨”。

說到底，港人北上買房，更像是一場“現實版交易”：香港人用購買力換性價比，內地開發商用降價換現金流，政府用政策換市場活躍度。但這能不能變成長期趨勢，還得看大灣區能不能真正實現“同城化”——什么時候香港身份證能直接在內地看病報銷、小孩能無縫插班公立學校、地鐵能刷八達通直達香港，那才是真的“雙向奔赴”。

結語：一場各取所需的現實交易，沒有贏家輸家，只有選擇

香港人扛著錢來內地買房，李嘉誠揮淚大甩賣，高管一口氣買3套——這不是什么“樓市奇跡”，而是市場規律的必然。

香港人不是突然愛內地了，是高房價和小空間逼得他們向外找活路；李嘉誠不是良心發現，是庫存壓得他不得不降價換現金；內地樓市也不是靠港人就能救的，真正的解藥還得是經濟回暖、就業改善、老百姓收入增加。

但至少現在，這場交易讓各方都暫時滿意：香港人用40萬住進了寬敞的房子，開發商甩掉了燙手的庫存，銀行多了筆按揭業務，地方政府多了點稅收。至于未來？管他呢，先解決眼前的問題再說。

畢竟，在現實面前，理想和情懷都得讓步——買房如此，生活亦如此。

作者聲明：作品含AI生成內容