文/子木

　　講講重慶這個城市。

　　前段時間，去了趟重慶，是一位老友在重慶買房，讓我去看看，盤的名字叫萬科錦繡濱江，地段不錯，一線臨江，660多萬，230多平米。

　　這房子，按照同等邏輯，在北京，可以賣到2300萬以上，在成都也能賣到1000萬左右。

　　但其實在重慶，豪宅基本都是3-4萬左右，很多都在2萬以下。而且大多數(shù)產(chǎn)品做的都不錯，產(chǎn)品很卷但就是賣不上價格。

　　為什么賣不上價格呢，源于兩個方面。

　　第一個就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　重慶是大工業(yè)城市，比如汽車工業(yè)，重慶已集聚起整車企業(yè)19家，其中新能源車企16家，規(guī)模以上汽車零部件企業(yè)超過1200家。電子信息產(chǎn)業(yè)也發(fā)達，筆記本電腦產(chǎn)量連續(xù)10年全球第一。其他更多是低密產(chǎn)業(yè)群。

　　工業(yè)強，但利潤有限，而高溢價的科技產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)等等優(yōu)勢不明顯，這就決定了整個城市的，高凈值人群相對較少。

　　其次就是重慶的房屋供應(yīng)量較大。

　　這個我之前講過，重慶是“房住不炒”的典型案例，甚至要比長沙更加深遠，主要是時任市長黃奇帆，主張市場“供大于求”，來抑制房價上漲。

　　所以重慶之前的模式就是大量低價賣地蓋樓，做庫存，得來的錢用于建造大交通系統(tǒng)，所以重慶的地鐵交通是全國第一梯隊，能在大山里做到這個水平，也堪稱是人類奇跡。

　　雖然黃市長離開了重慶，但“大庫存”的思路卻對重慶影響深遠，遠超大多數(shù)人的想象。

　　常規(guī)商品房不講，截至2024年8月，單就公租房，重慶達到了58萬套之多，為140多萬人提供居住，數(shù)量比北上廣深加起來都多。

　　黃市長通過大庫存，抑制高房價，有優(yōu)勢也有劣勢。

　　優(yōu)勢是，降低了年輕人的居住成本，讓大重慶化身為一個極其包容的城市，年輕人普遍生活幸福度要高于其他同類二線城市，生活節(jié)奏也相對較慢，這個可以從重慶非常發(fā)達的夜經(jīng)濟可以看出。

　　同時擠出更多的資金，用于實體經(jīng)濟投資，有利于產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　劣勢是，土地失去創(chuàng)富效應(yīng)，無法有效吸引投資，在一定程度上，房價的上漲被視為城市經(jīng)濟發(fā)展的一個重要指標，房價不漲可能會讓投資者對城市的發(fā)展前景產(chǎn)生疑慮，降低城市對房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資等的吸引力，影響城市的建設(shè)和發(fā)展速度。

　　同時，對于已經(jīng)擁有房產(chǎn)的居民來說，房價不漲意味著房產(chǎn)增值緩慢或停滯，其財富效應(yīng)減弱，可能會影響居民的消費信心和消費能力，進而對整個城市的消費市場產(chǎn)生一定的抑制作用。

　　所以這些年同在重慶和成都的人，有房一族的財富分化被逐漸拉開，很多重慶人也在抱怨房價不漲帶來的財富壓縮。

　　當然，房價漲或者不漲，都是源于個人的訴求。通常有房子的人，希望房價上漲，沒有房子的人，不希望房價上漲。

　　任何事物都有兩面性。

　　再回到主題，重慶最大的問題是庫存，而且是一個很難被解決的樓市問題。據(jù)統(tǒng)計，重慶目前新房去化周期大約在20個月左右，二手房掛牌量飆漲到30萬套左右，兩個數(shù)據(jù)都位于全國前三。

　　庫存大，意味著會在行情上行期，吞噬需求，在行情下行期，放大房價下跌的效應(yīng)。

　　所以重慶在上一輪房價中，房價最高漲到1.4萬/平米，而后從2021年5月開始下跌，跌到今天價格為1.01萬/平米，馬上跌破萬元房價。

　　房價回到2017年，跌幅在27.8%，不算小，也不能算大，跌幅較為中性，作為1萬左右，GDP全國第四城，重慶整體房價非常健康。

　　那么問題來了，很多人問我重慶房價有沒有未來？

　　我認為在難以消化的大庫存邏輯下，全市普漲概率已經(jīng)不存在了。但重慶3000多萬的人口基數(shù)，決定目前的房價已經(jīng)完全筑底，很難再跌了。

　　這個是基礎(chǔ)。

　　其次重慶，不能作為一個城市來看，而是一個省的體量，那么分化格局未來會異常撕裂，比成都更嚴重。

　　同一個城市，繁華大都市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以并存。而富人、中產(chǎn)以及普通勞動者的階層分割也會非常明顯，城市內(nèi)部存在上升通道。

　　頭部資產(chǎn)還有增長的價值。

　　一方面，重慶今年經(jīng)濟發(fā)展較好，2024 年前三季度重慶實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 23244.31億元，按不變價格計算，同比增長6.0%，力壓廣州，坐穩(wěn)全國第四城。

　　而且新興產(chǎn)業(yè)也在加速轉(zhuǎn)型，比如重慶正加速推進世界級智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)，比如賽力斯超級工廠實現(xiàn)了30秒下線一輛新車，力爭2027年達到萬億級產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

　　未來重慶智能化工業(yè)生產(chǎn)，跟港口結(jié)合，通過長江打通對一帶一路戰(zhàn)略的產(chǎn)能供給，這是一步大棋。

　　同時，高溢價產(chǎn)業(yè)也在努力，在 “滿天星” 行動計劃帶動下，全市軟件信息產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)能級提升，就江北區(qū)2024 年1-8月規(guī)上信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)實現(xiàn)營收就達到了119.4億元，同比增長 113.5%，這些產(chǎn)業(yè)都可以加快生產(chǎn)更多高凈值人群。

　　另一方面，就是重慶的土地供應(yīng)正在降速。

　　2023 年，重慶全市計劃供應(yīng)住宅用地 1162 公頃，與 2022 年計劃供應(yīng)的 2243 公頃相比減少 48.19%。2024年繼續(xù)減少，商品住宅用地只剩下了996公頃。

　　也就是說，重慶房地產(chǎn)市場開發(fā)已經(jīng)進入大降速階段，尤其是發(fā)展較為成熟的主城區(qū)地段。

　　而之前的產(chǎn)品設(shè)計普遍較老，滿足不了高凈值人群對好產(chǎn)品的需求，所以接下來核心地段和新興產(chǎn)業(yè)地段，好產(chǎn)品會逐漸走出獨立行情。

　　以下是重慶，最真誠的買房建議：

　　1、重慶樓市，地理因素很重要，地勢決定了發(fā)展成本。整個重慶有四個山脈，明月山脈、銅鑼山脈、中糧山脈以及縉云山脈，都是那四條山脈把重慶分成了東部槽谷、中部槽谷和西部槽谷。而我們的老城區(qū)，渝中、沙坪壩、九龍坡、大渡口、江渝北全部都是在中部槽谷，因為中梁山和銅樂山以北的間距他是最寬的，地勢相對而言要平坦一些。

　　2、前面十年一路向北，重點發(fā)展中央公園，其實就是因為這個位置是最開闊的地方。園博園的存在，出現(xiàn)了發(fā)展斷層，所以需要一個北區(qū)的新中心來帶動那邊的板塊的發(fā)展，包括蔡家、悅來 、水土那些板塊，所以才有了現(xiàn)在看到的中央公園，而北區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)到了木耳鎮(zhèn)，再往上都是四川的，所以說現(xiàn)在重慶也不得不干一件事情，都是打通中梁山去發(fā)展西部科學(xué)城。

　　3、巴南區(qū)發(fā)展不起來，主要是位于南山和中糧山脈之間，越往南走越窄，整個巴南區(qū)前面是長江，背后是南山，整個區(qū)域的發(fā)展必定受限。

　　4、大渡口，位置明明不錯，但也發(fā)展不起來，因為有密密麻麻的老舊廠區(qū)。雖然現(xiàn)在重港已經(jīng)搬遷，很多老廠區(qū)在改造，但是已經(jīng)晚了，重慶已經(jīng)向北發(fā)展了那么多年，很多有消費力的人已經(jīng)去了北區(qū)，已經(jīng)沒有多余的龐大購買力給大渡口。

　　5、渝北區(qū)是重慶人口最多，經(jīng)濟最好，發(fā)展最快，也是重慶富人區(qū)，改善住宅、房產(chǎn)投資最多的，這個區(qū)可以作為首選。

　　第一梯隊：照母山，冉家壩

　　第二梯隊：新牌坊，大竹林，中央公園，禮嘉

　　第三梯隊：悅來，汽博中心，農(nóng)業(yè)園區(qū)

　　第四梯隊：加州，空港，龍興

　　6、江北區(qū)地段好， 金融和商業(yè)都很發(fā)達，江北嘴和觀音橋是富人追求的地方，區(qū)域內(nèi)的交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，軌道交通線路密集，方便居民前往各個區(qū)域。同時，江北區(qū)的城市建設(shè)和環(huán)境規(guī)劃較好，有許多新建的高品質(zhì)住宅小區(qū)和現(xiàn)代化的商業(yè)寫字樓。但江北區(qū)的房價相對較貴，預(yù)算高的朋友可以看看北濱路。

　　板塊梯度

　　第一梯隊：江北嘴，觀音橋

　　第二梯隊：北濱路，五里店

　　第三梯隊：大石壩，寸灘

　　7、九龍坡區(qū)是重慶千年老二，經(jīng)濟、人口都是第二，九龍坡?lián)碛胁诲e商業(yè)，教育，醫(yī)療，這個區(qū)新房和二手選擇性多，性價很也高，當然板塊弊端也明顯，道路擁堵，環(huán)境老舊，部分板塊汽配產(chǎn)業(yè)，相對較多。

　　板塊梯度

　　第一梯隊：楊家坪，石橋鋪

　　第二梯隊：石坪橋，陳家坪，灘子口，彩云湖，巴山

　　第三梯隊：盤龍，二郎，中梁山，華巖

　　8、沙坪壩區(qū)，重慶的教育強區(qū)，文化高地，但是這里面老沙區(qū)的發(fā)展有點跟不上了，新區(qū)搞得風(fēng)生水起，屬于西部科學(xué)城的物流園、西永值得期待，老城區(qū)選擇有點少了。

　　板塊梯度

　　第一梯隊：三峽廣場，鳳天路

　　第二梯隊：大學(xué)城，西永

　　第三梯隊：石井坡，雙碑，歌樂山，中梁鎮(zhèn)

　　9、渝中區(qū)是重慶的市中心，人均收入重慶第一，人口密度也是第一，建筑密度大，比較擁堵、嘈雜，缺乏宜居性，人口持續(xù)外流，只能靠未來的舊城改造帶來新的變化。

　　板塊梯度

　　第一梯隊：解放碑 - 朝天門，大坪 - 石油路

　　第二梯隊：化龍橋 - 大溪溝 - 上清寺，兩路口 - 鵝嶺

　　第三梯隊：李子壩 - 黃沙溪，菜園壩 - 下半城

　　10、南岸區(qū)，重慶衰落最快的核心區(qū)，全市不支持發(fā)展，經(jīng)濟增速墊底，房產(chǎn)價值受拖累，大量的有錢人往北搬離，但是地段好，房價不貴，自住完全可以考慮。

　　板塊梯度

　　第一梯隊：南濱路沿線，彈子石區(qū)域

　　第二梯隊：南坪商圈周邊，茶園新區(qū)核心區(qū)域

　　第三梯隊：雞冠石、涂山等區(qū)域，迎龍、長生橋等區(qū)域

　　11、北碚區(qū)，一路向北的發(fā)展帶動了水土、蔡家，西部科學(xué)城的崛起也會帶動歇馬，北部看起來還是有機會，但是奈何地段太偏，資源一般般，發(fā)展優(yōu)先級也不高，各個板塊機會不大，適合自住。

　　板塊梯度

　　第一梯隊：蔡家，城南新區(qū)

　　第二梯隊：老城區(qū)，水土

　　第三梯隊：靜觀、柳蔭等鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域

　　12、巴南區(qū)這個幾年還是比較爭氣，經(jīng)濟增速主城九區(qū)排在第三，次于渝北和江北，自成一體，有重慶做得最好的萬達，位置太靠南，地段有點偏，巴濱路坑了不少投資客，剛需自住可以看看。

　　板塊梯度

　　第一梯隊：龍洲灣，巴濱路

　　第二梯隊：李家沱，高職城

　　第三梯隊：界石，魚洞

　　13、大渡口，主城九區(qū)幾年各項數(shù)據(jù)都是排名墊底的，人口、經(jīng)濟總量，經(jīng)濟增速，產(chǎn)業(yè)和配套都不太行，但是還好和九龍坡連在一起的，地段、位置比巴南稍微好點。剛需買還行。

　　板塊梯度

　　第一梯隊：濱江沿線區(qū)域，九宮廟商圈附近

　　第二梯隊：建橋工業(yè)園區(qū)周邊，雙山片區(qū)

　　第三梯隊：八橋鎮(zhèn)等