2024年，上海改善大年。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海內(nèi)環(huán)和中環(huán)的新房總銷售金額約占全市46.5%，核心區(qū)域諸如黃浦、徐匯等，高端住宅項目成交活躍且價格堅挺。

同時，改善型產(chǎn)品市場份額持續(xù)擴大，總價2000萬以上項目前三季度成交為近五年同期新高，成交面積和金額分別為93.58萬㎡和1433.64億元，同比上漲57.62%和90.31%。

然而，與高熱的改善盤形成鮮明對比的是，上海的土地供應(yīng)量大幅縮減。據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站統(tǒng)計，2023年，上海出讓地塊共計72宗。而2024年1-8批次，上海出讓地塊的數(shù)量僅為47宗。

其中市區(qū)只有楊浦區(qū)、靜安區(qū)供應(yīng)量相對充足，而長寧區(qū)今年僅推出1宗地塊，徐匯區(qū)和普陀區(qū)分別推出2宗地塊。（僅統(tǒng)計土地公開市場成交數(shù)據(jù)）

顯然，高端改善市場即將“虧空”。

小鳳凰盤點了一下2025年預(yù)計入市的高端改善項目，大部分都是今年集中供地中出讓的地塊，數(shù)量不多，房源供應(yīng)量不大，改善們且搖且珍惜。

Part.1

長寧區(qū)

長寧區(qū)明年待入市高端改善項目共5個，一如既往的供應(yīng)稀缺。最大的關(guān)注點就是西郊賓館旁的青溪雲(yún)邸二期，聯(lián)動價16.3萬，一期首開售罄，二期將推出建面約430-700㎡聯(lián)排。

新長寧程家橋項目或也將迎來首開，項目主推建面約99-212㎡3-4房，還有即將于八批次開拍的W040602單元F1-09地塊，如果進度快的話，明年大概率也會入市。

另外2個是新涇板塊的寧國府邸，以及鎮(zhèn)寧路板塊的壹公館二期，都是繁華都心里極為低調(diào)的隱秘豪宅。

Part.2

黃浦區(qū)

黃浦區(qū)明年待入市高端改善項目共14個，涉及老西門、小東門、豫園等多個板塊。因為基本都是舊改項目，所以沒有中小套型限制，設(shè)計上以超高層大平層、聯(lián)排別墅為主，也有雙拼、合院、獨棟。

其中既有綠發(fā)新梓園、金陵華庭、福佑地塊、合生地塊等大家翹首以盼的全新項目，也有上海壹號院、黃浦潤園、融創(chuàng)外灘壹號院二期等一批加推項目。

黃浦全域都是中央活動區(qū)，更是全上海的終極改善目標(biāo)區(qū)域，從產(chǎn)品和總價上看，明年入住黃浦的起步門檻可能要2000萬以上，但絲毫不用擔(dān)心黃浦的熱度。這些項目大部分都會是2025年的超級紅盤。

Part.3

虹口區(qū)

虹口區(qū)明年待入市高端改善項目共5個，雖然項目不多，但依然有亮點。

其中中糧北外灘壹號項目，位于北外灘核心區(qū)，距離4號線大連路站直線約300米，項目預(yù)計將推約130-350㎡高層、風(fēng)貌別墅。

越秀外灘樾，直線距離外灘商圈約1公里，產(chǎn)品為約238㎡-338㎡海派院墅，也是備受期待。

另外，海昌苑二期、光大伊泰北外灘項目、華潤置地191A-03地塊也待入市。

Part.4

徐匯區(qū)

徐匯區(qū)明年待入市高端改善項目共4個，徐匯濱江2個項目肯定是頂流存在，包括中能建徐匯濱江項目、綠城徐匯濱江項目。

其中綠城徐匯濱江地塊緊鄰徐匯西岸金融城，北鄰招商匯元璽，南面是香港置地啟元，直線距離黃浦江約350米。從目前的設(shè)計來看，主力戶型為建面約270-380㎡的大戶型及部分500-700㎡的頂樓復(fù)式。

Part.5

靜安區(qū)

靜安區(qū)明年待入市的高端改善項目共11個項目，部分舊改、部分普通新盤，主要分布在西藏北路板塊，該板塊一直是熱門置業(yè)區(qū)域。此外，曹家渡和江寧路板塊也各有1盤。

明年的靜安市場亮點紛呈。不同于黃浦清一色的大戶型終極改善，靜安依然有不少中小戶型供應(yīng)，門檻相對較低，如果說黃浦是幾千萬級全市塔尖市場，那么靜安則是眾多富裕中產(chǎn)階層改善置換的首選。

Part.6

楊浦區(qū)

楊浦區(qū)明年待入市高端改善項目共12個，最大的亮點就是東外灘（楊浦濱江）。楊浦是上海科創(chuàng)中心重要承載區(qū)，東外灘已經(jīng)引入了美團、B站、字節(jié)跳動等頭部企業(yè)總部，正在經(jīng)歷跨越式發(fā)展。

明年既有21萬聯(lián)動價的中信泰富平?jīng)雠f改地塊待入市，還有興華里、保利置業(yè)&華麗家族平?jīng)?1街坊、濱江晶典五期、中海定海項目以及保利發(fā)展新拍的3宗地塊。另外，五角場、黃興、鞍山板塊都有個別項目待入市。

Part.7

浦東新區(qū)

浦東新區(qū)明年待入市高端改善項目共3個，以全新盤居多。

熱度最高的莫過于陸家嘴榮成昌邑項目，項目的“前世”為梅園社區(qū)的舊改項目，北面就是九廬，據(jù)悉，項目將推出300+套的180-220㎡四房。此外，上鋼街道和張家浜也有新盤入市。