終于去踩了我很親切的一個板塊，西北旺，我一畢業就在后廠村這邊的軟件園工作，在這生活了2年多，就住在夏霖園這個小區來著，這次去踩盤，又重拾親切的回憶了，就跟遇到一個老朋友似的。

咱們這次寫西北旺，就不按照學區來寫了，本質上西北旺不算什么學區，而且西北旺學區的劃片面積特別大，一般我們說西北旺，其實說的也是后廠村路這塊的軟件園，很少有人按學區來說這里，西北旺熱度高的原因，也主要是因為這塊的產業密集，而不是什么學校。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

1、地理位置及交通

咱們通常說的西北旺板塊，是馬連洼街道以北和后上村路這一帶，圍繞著互聯網產業中心這個區域，具體地理位置直接看圖。片區內的交通主要是地鐵16號線西北旺站和馬連洼站。再往北就是永豐那塊了，也是一個值得分析的板塊，且片區內有一些新房，改天咱們會再寫寫永豐這里。

這個板塊里面的小區和產業公司，基本上在下面這圖里都標注了，一目了然，我再給大家按梯隊說一下情況。

第一梯隊：萬科如園、西山壹號院（2000w起步）

第二梯隊：中海楓漣山莊、百旺茉莉園（800w起）

第三梯隊：春暉園、夏霖園、秋露園、冬晴園、景和園、芳怡園（400多萬就能上車的剛需，回遷小區）

2、生活配套

剛畢業的時候這邊其實啥也沒有，跟朋友吃飯都得走好遠，要不就在公司食堂解決，逛商場更得坐地鐵去別處，現在也有了海淀“悅界”商街、西北旺萬象匯、小滿circle也開業了（離幸福里小區比較近）、U悅生活廣場、海淀大悅城預計2024年12月開業、位于永豐TOD的山姆會員店項目也正在加速推進，商圈越來越繁榮，年輕的it工程師們也不用跑那么遠去約會了，這些商業配套的成熟，也讓這個板塊更具保值性。

萬象匯商場

周邊也有不少底商超市，買個水果蔬菜什么的都挺方便的。

要說公園配套，那本來就很多，這邊的生態環境比城里還是要好很多的，周末來踩盤的時候，沒那么多人，在小區外面溜達都很不錯。比如百旺公園、百望山森林公園（周末可以去爬爬山）、五一渠生態濱河公園等等

醫療配套以前這邊主要是社區醫院，我還在這打過疫苗，大的醫院的話，有北大國際、309、上地醫院等，現在有一個北醫三院海淀婦幼醫療綜合體在建，24年年底投入使用。

3、學校情況

雖然咱們說這塊是西北旺板塊，但是按學校來分的話，這塊是屬于青龍橋學區，西北旺學區還得往北，本質上這塊都不算學區，咱們今天介紹的這些小區，除了芳怡園，都是對口中關村二小百旺校區，學校還不錯的，以前是西北旺小學，2009年重建為中關村二小百旺校區，硬件很不錯，與本部的也有師資交流，在這塊是一個很多家長選擇的小學。

中關村二小百旺校區

小升初的時候是在青龍橋學區派位，具體可見下表，這塊也不是主流學區，我就不多說了，后面如果大家對青龍橋學區有關注，可以在群里說，我抽空再寫一下。

4、小區踩盤分析

1、冬晴園

春夏秋冬四個園都差不多，都是回遷，咱們只寫一個冬晴園了哈。冬晴園建于2004-2010年，是西北旺本地的回遷房，共11棟板樓，705戶，開發商是北京德成開發有限公司，旺達家興物業，物業費0.78元，自采暖，10月掛牌均價每平米7.8w多點。

老小區，還沒有改造過，如果不細看還好，細看就不經看了

小區綠化率30%，小區環境不錯，廊亭長椅等等設施都有。

有專門的小車棚停放自行車、電動車

人車不分流，地上停車。

優點：小區南門對面就是中關村第二小學百旺小區，接送孩子方便

地鐵有點遠，出小區北門往西步行大約1千米左右就是地鐵16號線的西北旺站，出行比較方便。

下面這個戶型是79.54平米的兩居室，南北通透，中樓層/共6層，目前報價650w。

春夏秋冬四個園區都是回遷房，下面這個是秋露園

2、景和園

景和園小區建于2004-2011年，屬于拆遷安置房，共10棟板樓，883戶，層高6-9層，6棟樓是2004年建成的，6層的沒電梯，4棟樓是2011年建成的，9層的帶電梯，開發商是北京德成置業，旺達家興物業，物業費0.8元，自采暖，10月掛牌均價每平米將近8w。

小區綠化還不錯，環境還是很干凈的。

帶電梯的樓體

只有幾棟樓可以電梯直達地下車庫

地鐵不算太遠，出小區南門向西步行900米左右就是地鐵16號線的西北旺地鐵站，出行比較方便。

下面這個戶型是81.47平米的兩居室，南北通透，高樓層/共6層，目前報價597w。

3、中海楓漣山莊

中海楓漣山莊小區建于2004-2007年，共25棟樓，1291戶，9-11層的電梯洋房，一梯兩戶，樓間距很大，即使是一樓也不影響采光和視野。開發商是中海房地產，中海物業管理，物業費2.88元，自采暖，10月掛牌均價每平米將近9.5w。

小區綠化非常好，綠植繁茂，水系環繞，中間有下沉式廣場，內設有長椅、健身器材、乒乓球臺、棋牌桌、兒童滑梯等設施，遛彎散步、休閑娛樂很方便。物業管理也比較嚴格，門口的保安還是很負責的，門禁也比較嚴。

不過樓齡也有20年了，也有點老化的意思

小區里還有擺攤賣水果蔬菜的，還挺方便

人車半分流，地上和地下都可停車，地上都停在樓棟外圍，樓棟中間是不走車的，日常小區內活動很安全。

優點：南門對著大型綜合商場西北旺萬象匯和西北旺地鐵站，出行和購物方便。

地鐵很近，出小區南門步行200多米就是地鐵16號線的西北旺站，出行非常方便。

小區主打88平兩居室和123平的三居室，全明格局，下面這個戶型是87.61平米的兩居室，南北朝向，1層/共6層，目前報價960w。

4、芳怡園

芳怡園小區建于2018-2021年，是回遷房社區，共8棟樓，1432戶，雨禾物業，物業費2.98元，集中供暖，10月掛牌均價每平米8.2w多點。

小區綠化很好，草坪綠地，綠樹環繞，因地上不走車，路面廣場的空間都很寬敞，廊亭、健身設施、兒童娛樂設施都很齊全。

小區里有個幼兒園

小區里的社區衛生服務站。

廊亭后邊是個籃球場

曬被子，看是不是回遷味還挺濃的

人車分流，車從南門進，地下停車庫非常大，車位非常充足。

缺點：2024年4月開始陸續下房本，大部分屬于不滿兩年的房產。還有是回遷房，你懂得。

最大的優點就是新，看著外面確實還蠻賞心悅目的。

地鐵比較近，出小區西門步行600多米就是地鐵16號線的西北旺地鐵站，出行方便。

下面這個戶型是71.35平米的兩居室，南北通透，1層/共10層，目前報價529w。

芳怡園的對面就是萬科如園，2000萬豪宅大平層

5、百旺茉莉園

百旺茉莉園小區建于2004-2010年，純商品房社區，共58棟樓，2138戶，開發商是德成興業房地產，小區分一期和二期，一期2005年左右，二期2008年左右，我這次只看了一期，一期共39棟樓，無電梯洋房板樓19棟，電梯板樓20棟。

2023年7月換的萬科物業，總高5層不帶電梯的物業費是1.9元，9-11層帶電梯的物業費是2.8元，集中供暖/自采暖，10月掛牌均價每平米9.05w多點。

小區外面全是樹，綠化非常好，環境非常好。

小區綠化很好，植被豐富，中心有個大花園，有很長的水系，岸邊綠植環繞，小橋流水，景觀別具一格，這個花園的大小和品質在整個片區都是不多見的，生態宜居，另外小區內部還有游泳健身的會所，兒童游樂場地和健身設施，特別適合帶小孩的家庭或者是養老購房。

下面這個目測夏天會有水，類似于小區內部的一個人工湖。

秋天的落葉景色也很美。

垃圾桶附近也挺干凈

人車不分流，地上沒有固定車位，停車免費，地下有車位，月租金600元，產權車位35-40w一個。生活成本還是比較低的，出了南門就是百旺公園。

一期緊鄰地鐵，出東門就是地鐵16號線的西北旺站，出行非常方便。

下面這個戶型是111.94平米的兩居室，南北通透，低樓層/共11層，目前報價930w。

百旺茉莉園和中海楓漣山莊2024年近一年的成交數據我這里都有的，感興趣的小伙伴可以私信我要。

以上就是西北旺板塊的一個解讀，這邊互聯網公司眾多，在海淀北邊工作的小伙伴可以考慮，另外，海淀北邊也有幾個不錯的新房項目，后續也可以關注這些新房，我也會在公眾號更新，新房可以返傭，千萬別自己隨便去，開發商都有人臉識別，對新房或二手房感興趣的朋友都可以聯系加我，deepthink999，進買房交流群，有東西海的學區群，也有其他區的剛需群。

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