萬博，又要有新盤了。

最近，有粉絲爆料錦繡香江門口新地塊，已經動工搞定，拆完了。

業主們曾經拿來遛彎、遛狗的大草坪花園，成為過去式。

這里，會發展成錦繡香江新的組團，建起新住宅樓。

工作日到現場時，項目在馬不停蹄的施工，左邊是企業工程，右邊是錦繡香江，前面還有華潤悅府，往里走還是里仁洞舊改。

萬博的發展重心，已經沿著漢溪大道，發展到了番禺大道以西部分，相當熱鬧，而番禺大道以東則趨于成熟了。

咨詢了錦繡香江的工作人員，其表示尚未清楚新組團細節。

“沒有開盤時間表，也沒有戶型圖，都沒拿到資料，具體要做什么要等官宣。”

幾個地塊合共21棟樓，1400多套新房。定位改善大平層，基本都是大戶型，一層兩戶到三戶。

憑借與生俱來的區位，項目競爭力不弱。

·望萬博CBD大平層，天河城、萬達廣場近在咫尺

這是最大優勢，樓棟直面萬博CBD，視野很好，城市界面也新。

距離近，逛街也方便，天河城、萬達廣場、敏捷廣場都是現成的購物中心，過個馬路就到了。

板式設計，加上比較寬裕的梯戶比，很可能會做出區別于萬博市場上不同的其它產品，純粹的改善組團。

不過，朝向可能是一個問題，只有少數樓棟可以東南望CBD，其他的只能東北望，大概率陽臺還是會做回南向望別墅花園，樓間距和視野也夠開闊。

舒適取向的房子，在番禺是有受眾，整個板塊，也在往改善走。

·通勤便利，7+18號線地鐵口，華快和新光也不遠

通勤上，下樓就是18+7號線的南村萬博地鐵站，直達琶洲、珠江新城。

配合項目的改善取向，自駕左轉走新光、右轉上華快也方便。

·教育短板，改善買家會考慮私立

雖然錦繡香江自身有建小學和中學，中學成績也不錯，但是與和樾府一樣面臨同一個小區，不同街道的問題。

當然，掏溢價舒換區適度的業主，很多都計劃把孩子送到私立出國，不然為了學位還是要考慮悅府和萬博城比較穩妥。

尤其是買200+大平層的業主，很有可能教育不是剛需項。

錦繡香江和兩者還是完全不同取向的樓盤定位，前者骨子里仍帶著番禺基因的老盤。

·悅府、萬博城前后夾擊，錦繡香江打得過嗎？

目前，萬博在售新盤：瑞麓府、耀勝新世界、華潤長隆萬博悅府、里仁洞舊改萬博城。

只算核心區的話，4個小區的數量并不算多，但都是過千戶的大盤，還有旁邊剛開始收樓進入二手市場的和樾府。

問題是，大家產品線做的很像，都在做100方以上的大戶型，200平也不在少數。

100平以下小戶型，只有耀勝新世界在做，萬博獨一份的小戶型。

錦繡香江新地塊，也是做的同樣改善大面積，大伙都卷到一個地方去了。

這也導致，大家彼此之間都是很強的替代品，上位和下位的關系，也讓板塊門檻很高。

雖然，板塊網簽均價在逐年走高，但可以看到，23年和24年均價，基本是持平的。

其中，還有不少單價較貴的大戶型拉了網簽均價。

在整個大市場承壓的情況下，萬博也沒法幸免。

預算350萬，萬科歐泊95平。

預算450萬，越秀萬博城103平。

預算550-600萬，耀勝新世界92平/越秀萬博城123平。

預算600萬，華潤悅府108平。

預算650-750萬，華潤悅府123平/越秀萬博城141平。

現階段的萬博城和悅府價格競爭力已經很強了，大家彼此價格咬的很死，留給錦繡香江的空間不大，或者說留給錦繡香江賣溢價的空間不大。

但是，產品是改善大平層，并不意味著會是改善價，拿地時間早，土地成本低，有能力開出更有競爭力的價格。

這也是錦繡香江最大的后發優勢，但是要比拼到樓盤基本面的時候，錦繡香江拼刺刀差點意思。

假設錦繡香江135-140平，賣5萬，總價700萬內，和萬博城141平價差30-40萬。

這個價差，萬博城教育更好，地塊年限更長，而錦繡香江距離地鐵站和CBD更近。

如果賣到4.5萬/平，為了快速出貨，對標小一點的122平，總價600萬左右，直接大了近20個方，省下來的百來萬讀私立也夠了。

將來很有可能出現的情況是，悅府108平-萬博城122平-錦繡香江135和140平，咬在同一個總價段，550-600萬。

對于買家來說，要挑更好的配套和學校，東風東+廣雅的配置，就選悅府，108平起步550萬＋；

其次是萬博城，學鐵商兼備，103平產品與悅府108平有百來萬的價格差，對比下來還是香。

還有地鐵上蓋的新世界，K11s明年就開業，戶型很全面77-131，平層到復式都有，均價5.9萬/平起，客戶能選的也很多。

至于錦繡香江，一個要看產品，一個是要看價格，是考驗操盤手的。

在周邊新盤配套全面升級的情況下，這個20年老妖盤，如果開同樣的5.5萬起，很難拼得過華潤、越秀、新世界。