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近期深圳豪宅天然氣爆炸，給高層住戶敲響了警鐘，雖然這是極低概率事件，但從趨勢來看，高層、超高層住宅的潛在問題，會越來越被重視。

寧波一直以來的住宅都不算高，容積率超過2.5的不多，和同類大城市動輒3.0以上的容積率相比，顯得宜居多了。

且最近兩年寧波“降容、降高”的趨勢更加明顯，特別是改善型樓盤，很多都做到了18層以下，相比前些年20層以上為主，有了明顯降低。

為什么人心思“矮”？這是因為高層具有一些難以克服的毛病。

在短缺時代，多造房子，造高房子，是各方的共識。特別是實施招拍掛后，由于地價與容積率正相關，一塊地的容積率越高，賣的錢就越多，這也促使地方大力提高容積率。

容積率高了，高樓就多了，典型的例子如貴陽的花果園板塊，這里密密麻麻都是100米甚至更高的高樓，蔚為壯觀。

老司機曾幾次去過花果園，從外面看，如此多的高樓，感覺貴陽城市非常發達，但進了停車場，特別是進了電梯，就能明顯感覺到這種超高層帶來的問題。

一幢樓40層+，電梯上下運行一趟用時非常久，各個樓層的住戶又非常龐雜：有自住的，有租房的，有民宿，有辦公的，還有培訓機構，加上寵物、大包小包，擁擠不堪，還層層停留，每次乘電梯我都甚為擔心：

這電梯會不會壞了。

對比之下，寧波的住宅的舒適性高多了。

高層住宅日常的困境就是垂直交通擁堵、費時，如果電梯維護不力，則更加鬧心。現在大部分高層住宅的壽命還不到20年，電梯問題還沒有集中爆發，隨著壽命日益縮短，電梯帶來的困擾將會更加突出。

高層住宅帶來的致命威脅則是消防，普通消防能覆蓋的高度一般不超過15層，更高的云梯則需要更大的場地，一般消防站也沒有配備。對于高層來說，樓內的消防至關重要，這非常考驗開發商和物業的良心。

很多時候，高層的消防水壓是不達標的，有些甚至沒有水。

火災本身是一個極低概率事件，遠不如電梯困境來得常見，但同樣會因為樓齡變老而更為突出，設施設備老化是一方面，樓內住戶的變化是另一方面。

有些高樓，隨著原業主逐漸搬走，更多的用來出租，而租戶的素質參差不齊，隱患會隨之而成倍增加。

除了電梯和消防，高層住宅還無可避免的面臨其它設施設備老化的問題，如水泵、強弱電、上下水等。

年限越久，問題就會越多，維修次數和時間就會越長；樓幢越高，維修難度越大；住戶越多，維修頻率越高；業主越多，協調難度越大——最終對居住品質的影響，會體現出乘數效應。

老化對房產的價值影響，更多的是在心理層面，即便現在沒出問題，在二手房交易時，還是會體現在價格中。

樓幢越高，層數越多，同小區、同同樓幢的住戶也越多，二手房的競品也越多，這也是影響二手房價格重要因素。

這些因素的共同作用下，高層豪宅的保值率遠不如別墅，寧波超過25年的老住宅中，獨棟的價格仍然可賣到5萬+，而同期的高層沒有一個能達到3萬。

衡量房子的保值能力有一個重要的維度，即住宅的“獨立性”，在同樣的條件下，獨立性越高的住宅，未來的保值功能應該越好。

什么是住宅的獨立性？即受鄰居的影響越小，獨立性就越好。如一梯一戶好于一梯兩戶；一層一戶好于一層兩戶；一幢樓內的住戶越少，其獨立性越高。

所以住宅保值的終極形態是獨棟，這是毋庸置疑的，再好的高層都比不上。

隨著市區容積率的調低，別墅產品將會重出江湖，獨棟可能很難，但雙拼已經出現了（江萬·玖洲），聯排、疊墅類產品則會更多的出現，如明湖A5地塊，高層豪宅一統天下的局面，將會被打破。

或許，洋房（11層及以下）、真洋房（5層及以下）、別墅類產品，會逐漸成為高端住宅的主流。

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