原創(chuàng) 劉曉博

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布了11月的樓市數(shù)據(jù)，樓市出現(xiàn)了一年多來(lái)罕見的回暖跡象。

先看全國(guó)11月新房成交金額和成交面積：

上圖是根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理出來(lái)的，可以看到：11月全國(guó)新房賣了8270億元，銷售面積是8188萬(wàn)平方米，同比2023年11月均出現(xiàn)了反彈。

其中成交面積同比上漲了3.25%，銷售金額同比上漲了1.39%。這是去年3月以來(lái)的第一次。

今年11月的新房成交均價(jià)是每平方米10100元，同比去年下降了1.81%。但如果跟今年前10個(gè)月的均價(jià)相比，則出現(xiàn)反彈。今年前10個(gè)的成交均價(jià)是9862元/平方米。全國(guó)新房均價(jià)在連續(xù)跌破每平米1萬(wàn)元之后，重返1萬(wàn)元上方。

用“價(jià)量齊升”來(lái)形容11月的全國(guó)樓市，一點(diǎn)都不為過。

樓市的回暖，帶動(dòng)了建筑及裝潢材料的銷售。這類跟家庭裝修有關(guān)的消費(fèi)，11月同比增長(zhǎng)了2.9%。而今年前10個(gè)月，建筑及裝潢材料的銷售同比下降了3%，10月同比下降了5.8%。

“建筑及裝潢材料”銷售的逆轉(zhuǎn)，印證了全國(guó)樓市的確在回暖。

樓市在11月的成交放量，跟9月末以來(lái)宏觀政策、樓市政策大轉(zhuǎn)折有密切關(guān)系。

9月末以來(lái)，央行降準(zhǔn)、降息，降低存量房貸，一線城市全面松綁樓市，樓市降稅，國(guó)家宏觀政策出現(xiàn)了史無(wú)前例的新表述：“更加積極的財(cái)政政策+適度寬松的貨幣政策+超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”。

樓市成交在9月末開始反彈，但從付定金買房到合同備案需要大約20天左右，所以成交數(shù)據(jù)帶有滯后性。

本周公布的11月70個(gè)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)，也印證了樓市有企穩(wěn)的跡象：

1、新房環(huán)比上漲的城市從10月的7個(gè)，增加到了11月的21個(gè)。

2、二手房環(huán)比上漲的城市，從10個(gè)增加到了12個(gè)。

但新房?jī)r(jià)格同比上漲的城市跟10月一樣，依然是3個(gè)城市（上海、太原、西安），二手房同比上漲的城市還是0個(gè)。

綜合評(píng)價(jià)70個(gè)城市過去1年的房?jī)r(jià)（新房、二手房），可以發(fā)現(xiàn)上海、太原、西安是最堅(jiān)挺的。此前我們?cè)姆治鲞^這幾個(gè)城市為何堅(jiān)挺，這里就不贅述了。

當(dāng)前樓市的企穩(wěn)、回暖還都是初步的，需要繼續(xù)觀察2到3個(gè)月才能確認(rèn)。

而且樓市的成交高度分化，一線城市最熱，其次是少數(shù)二線城市，大部分城市仍然處于僵持階段或者只有輕微放量。

最近兩個(gè)月，勢(shì)頭最猛的城市是深圳。

11月份深圳全市一手住宅網(wǎng)簽8076套，環(huán)比上升94.46%，同比上升191.24%，新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)創(chuàng)下了46個(gè)月以來(lái)的最高；二手住宅過戶7125套，環(huán)比上升16.46%，同比上升127.42%，二手住宅成交套數(shù)創(chuàng)近50個(gè)月新高。

其次是上海。11月，上海二手房網(wǎng)簽量達(dá)到27050套，創(chuàng)下近44個(gè)月的新紀(jì)錄；新建商品住宅成交面積為68.49萬(wàn)平方米，環(huán)比上月上漲0.43%，比去年同期水平上漲14.12%。

今年以來(lái)，上海樓市回暖比深圳還要明顯。由于前幾個(gè)月基數(shù)高，上海最近兩個(gè)月的回暖力度看起來(lái)不如深圳。

11月，北京二手房成交達(dá)到了18763套，創(chuàng)下了近20個(gè)月以來(lái)的新高；新房網(wǎng)簽4888套，同比上漲12%，環(huán)比上漲5%。

11月，廣州新房網(wǎng)簽了8304套，雖然環(huán)比下降了2000套，但仍然是全年成交量第二高，是3月小陽(yáng)春時(shí)的1.7倍；當(dāng)月二手房網(wǎng)簽11400套，創(chuàng)下自去年4月以來(lái)的新高。

杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）11月新房成交7615套，與去年同期相當(dāng)，創(chuàng)下近5個(gè)月新高，環(huán)比增長(zhǎng)26.5％；當(dāng)月杭州還成交二手房10429套，環(huán)比上漲14.4%，同比上漲18.5%，創(chuàng)下20個(gè)月來(lái)的新高。

杭州樓市不僅放量，房?jī)r(jià)也環(huán)比上漲，11月新房環(huán)比上漲了0.9%，位居全國(guó)第一；二手房環(huán)比上漲了0.8%。

成都樓市的成交量就更加恐怖，11月單月賣房3.7萬(wàn)套！其中新房成交超過1.1萬(wàn)套，環(huán)比上漲54.5%，創(chuàng)下年內(nèi)成交最高值；二手房成交超過2.6萬(wàn)套，為2023年4月以來(lái)最。

樓市的回暖勢(shì)頭能持續(xù)嗎？現(xiàn)在是不是買房的最佳時(shí)機(jī)？

我的看法是：市場(chǎng)是否真的企穩(wěn)回暖，還有待進(jìn)一步觀察，未來(lái)2到3個(gè)月非常關(guān)鍵。

國(guó)內(nèi)宏觀政策全面“轟油門”，是支撐樓市向好的最大動(dòng)力。但另一方面，我們將迎來(lái)新的不確定性：特朗普即將就職，他如何處理中美關(guān)系尤其是關(guān)稅議題，尚不能確定。

特朗普最近釋放了很多緩和的信號(hào)，比如邀請(qǐng)中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人參加他的就職典禮，說(shuō)“美中聯(lián)手可以解決世界上所有問題”。

他在第一個(gè)任期的前幾個(gè)月，也看起來(lái)很友好，但后來(lái)關(guān)稅大棒還是打下來(lái)了。后來(lái)對(duì)孟晚舟的出手，也選在2018年12月中美峰會(huì)的同一天。這說(shuō)明特朗普在談判中，慣于使用偷襲和極限施壓的方法。

不過，樓市跟股市有很大的不同，股市更容易受到外部事件的沖擊，波動(dòng)性比較強(qiáng)；而樓市變動(dòng)周期較長(zhǎng)，是不可貿(mào)易商品（無(wú)法出口、進(jìn)口），主要受國(guó)內(nèi)政策影響。

所以我對(duì)2025年樓市的判斷是：整體將好于2024年，如果中美貿(mào)易談判順利，不排除在2025年下半年出現(xiàn)明顯回暖跡象。

但不同城市之間，樓市分化程度比較大。一線城市樓市回暖已經(jīng)比較確定，尤其是深圳，由于部分片區(qū)取消了限購(gòu)，外地富人到深圳搶房子的現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍，而且會(huì)持續(xù)。

如果北京能取消五環(huán)外限購(gòu)，上海能取消外環(huán)外限購(gòu)，也能產(chǎn)生類似深圳的效應(yīng)。北京上海的引而不發(fā)，讓很多資金陷入了觀望。

雖然外地人也會(huì)去廣州、杭州、成都等城市買房，但大家都不傻，都知道北、上、深最有價(jià)值。很多資金在等北上深進(jìn)一步放松限制。

2025年如果樓市再度降溫，深圳核心區(qū)是有可能階段性取消限購(gòu)的；北京、上海核心區(qū)也有可能把社保降低到1年、郊區(qū)取消限購(gòu)，京滬核心區(qū)取消限購(gòu)難度非常大。因?yàn)檫@跟京滬減量發(fā)展的戰(zhàn)略矛盾，邏輯不能自洽。

如果你是投資，盡量選“最有錢+級(jí)別最高”的10大城市核心區(qū)。而且輕易別去郊區(qū)、新區(qū)。

10大城市之外、進(jìn)入上述名單的城市，其核心區(qū)配套好的盤也有一定價(jià)值，但確定性不如前十大城市。

GDP沒有多少參考價(jià)值，城市的實(shí)力只看資金總量（金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額）就夠了。

比如GDP解釋不了為什么天津的“湯臣一品”的單價(jià)，只賣上海湯臣一品的六分之一。但資金總量可以完美地解釋。

資金總量之外，還要考慮供應(yīng)量，以及這座城市的科技創(chuàng)新投入、產(chǎn)出，產(chǎn)業(yè)抓風(fēng)口的能力，還有限購(gòu)因素。

深圳資金總量比上海少那么多，為什么住房均價(jià)不低于上海？因?yàn)樯钲谏唐纷》看媪恐挥猩虾５乃姆种唬钲谑袌?chǎng)化的科技創(chuàng)新投入、產(chǎn)出都超過上海。

北京資金總量是深圳兩倍，為何房?jī)r(jià)基本差不多？因?yàn)楸本┞鋺糸T檻高、限購(gòu)門檻高，商品房存量是深圳的近4倍。如果北京住房不限購(gòu)，汽車牌照采取拍賣方式，房?jī)r(jià)還能大漲一波。

從政策、產(chǎn)業(yè)、人才、財(cái)富等因素綜合考慮，中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)最有價(jià)值的城市就是北京、上海、深圳。其他城市跟這三個(gè)城市相比，都有相當(dāng)遠(yuǎn)的差距。