據(jù)悉，新世界發(fā)展上周致函其銀行債權(quán)人，尋求有關(guān)違反貸款相關(guān)財務(wù)契約的豁免。

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股債雙殺

12月18日，新世界發(fā)展（00017.HK）發(fā)行的部分永續(xù)債進一步下跌。

其中，新世界發(fā)展票息4.125%的永續(xù)債報價每1美元下跌5.8美分至40.3美分，周二下跌4.5美分，邁向歷史最低水平。

此外，新世界發(fā)展2030年到期、票息4.5%的債券跌4.7美分至57美分左右，本周下跌約18%，邁向2023年8月以來的最低水平。

港股方面，12月18日新世界發(fā)展股價下跌6.73%至5.27港元，本周累計下跌超12%，創(chuàng)下三個多月來的最大單周跌幅。

股價走勢

消息面上，據(jù)此前Debtwire在援引兩位未具名知情人士報道，新世界發(fā)展上周致函其銀行債權(quán)人，尋求有關(guān)違反貸款相關(guān)財務(wù)契約的豁免。

《小債看市》統(tǒng)計，目前新世界發(fā)展存續(xù)美元債22只，存續(xù)規(guī)模79.4億美元，規(guī)模較為龐大，其中包含5只永續(xù)債。

近年來，新世界發(fā)展風(fēng)格較為激進，對外投資不在少數(shù)，其財務(wù)杠桿也被資本市場所關(guān)注，在香港頭部房企之中高于長實集團、新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)等。

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財務(wù)杠桿高企

據(jù)官網(wǎng)介紹，新世界發(fā)展成立于1970年，于1972年在香港上市。

新世界發(fā)展的主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及投資及/或經(jīng)營酒店及其他策略性業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)遍佈大中華，特別是在粵港澳大灣區(qū)。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，新世界發(fā)展的控股股東為周大福企業(yè)有限公司，持股比例為41.11%，公司實際控制人為鄭氏家族。

2024財年（2023年7月1日~2024年6月30日），新世界發(fā)展于香港的物業(yè)發(fā)展收入為24.12億港元，應(yīng)占物業(yè)合同銷售為約15.09億港元，同比均出現(xiàn)大幅下降。

新世界發(fā)展內(nèi)地整體物業(yè)合同銷售額為124.8億元，合同銷售面積約31.3萬平方米，整體合同銷售的平均住宅價格超過每平方米44000元。

截至2024年6月30日，新世界發(fā)展于內(nèi)地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約372.1萬平方米，其中約198.8萬平方米為住宅。

新世界發(fā)展核心物業(yè)發(fā)展項目主要分布于廣州、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京等城市。

在業(yè)績方面，受房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境影響，新世界發(fā)展也未能避免業(yè)績虧損。

2024財年，新世界發(fā)展股東應(yīng)占虧損約196.83億港元，這也是新世界發(fā)展近20個財年以來首次出現(xiàn)虧損。

其中，來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入約為357.82億港元，同比下跌34%；來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營溢利為68.98億港元，同比下跌18%。

截至最新報告期，新世界發(fā)展總資產(chǎn)有4451.58億港元，總負債2202.69億港元，凈資產(chǎn)有2248.89億港元，資產(chǎn)負債率達49.48%。

值得注意的是，若加上永續(xù)債，新世界發(fā)展的財務(wù)杠桿將被推高。

財務(wù)杠桿水平

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，新世界發(fā)展主要以非流動負債為主，占總債務(wù)的57%。

截至相同報告期，新世界發(fā)展非流動負債有1263億港元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有1144億港元。

此外，新世界發(fā)展還有流動負債939.6億港元，主要為應(yīng)計費用及其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計有421.1億港元。

相較于短債規(guī)模，新世界發(fā)展流動性緊張，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有259.5億港元，無法覆蓋短債，公司存在一定短債償債壓力。

因此，整體來看新世界發(fā)展有息負債總規(guī)模有1565.1億港元，主要以長期有息負債為主，帶息債務(wù)比為71%。

值得注意的是，近年來新世界發(fā)展的凈負債率上升較快，2023年從2022年中期的43.2%上升到46.9%，而2021年該數(shù)據(jù)為35.6%。

由于負債水平高于其他港企，新世界發(fā)展在這一輪加息周期下融資成本受到影響也較大。

2022年底，新世界發(fā)展平均融資成本為3.8%，較2022年中期及2021年底上升1.3個點，并且隨著美元基準利率提高，整體利息支出存在繼續(xù)增長的風(fēng)險。

值得注意的是，2021年以來新世界發(fā)展的籌資性現(xiàn)金流凈額均為凈流出狀態(tài)，公司融資環(huán)境欠佳，面臨一定再融資壓力。

籌資性現(xiàn)金流凈額

近年來，新世界發(fā)展的管理層表示將推進降低財務(wù)杠桿的計劃，包括出售非核心資產(chǎn)、優(yōu)化資本支出、庫房管理及調(diào)整其股息支付等。

其實，自2020年開始，新世界發(fā)展集團便相繼沽清香港巴士業(yè)務(wù)、航空租賃業(yè)務(wù)、天津港等非核心資產(chǎn)，回籠資金420億港元。

2024財年，新世界發(fā)展已經(jīng)達成出售非核心資產(chǎn)80億港元的目標，交易標的包括香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權(quán)益等。

預(yù)計到2025財年，新世界發(fā)展全年出售非核心資產(chǎn)的目標將達到130億港元。

另外，私有化事項，也被視作是去杠桿計劃的重要行動。

總得來看，新世界發(fā)展業(yè)績虧損，盈利能力下滑，對債務(wù)和利息的保障能力下降；財務(wù)杠桿水平高企，融資成本上升，融資渠道遇阻，面臨再融資壓力。

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老牌港資房企

香港鄭氏家族實控周大福、新世界發(fā)展、新世界百貨、ST景谷（600265.SH）等上市公司，還是中策資本控股（00235.HK）的第一大股東。

早在20世紀80年代，新世界發(fā)展就已進入了中國內(nèi)地，是最早一批投資內(nèi)地的港資企業(yè)。

1999年，新世界中國地產(chǎn)正式成立，并于香港聯(lián)合交易所上市。

之后，新世界兩次“力排眾議”，持續(xù)增資內(nèi)地。

一次是2008年全球金融危機時，那時很多外來投資者對中國內(nèi)地投資卻步，新世界卻“力排眾議”投資廣州。

如今的廣州城市地標周大福金融中心(東塔)就是那次投資的產(chǎn)物。

另一次是2016年，當(dāng)時眾多香港房企扎堆拋售內(nèi)地項目，收縮“戰(zhàn)線”。但新世界經(jīng)過短暫調(diào)整后，將目光鎖定粵港澳大灣區(qū)，不退反進。

2021年初，新世界中國總部從香港搬到廣州，此后新世界在整個大灣區(qū)內(nèi)地城市的投資已經(jīng)超過2000億元。

今年9月26日，新世界發(fā)展在香港召開的2024年財政年度總結(jié)業(yè)績新聞發(fā)布會上宣布，集團行政總裁鄭志剛辭任，調(diào)任為非執(zhí)行副主席及非執(zhí)行董事。