我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

段總，方便咨詢你個小問題不？我在**買了個房子，一直辦不到房產證，現在開發商發了東西，喊要簽。我覺得有問題，但這東西我也不懂是啥意思，想麻煩你幫看一下？

房段子解答

我認真看了原文哈，意思就是開發商侵吞了維修基金，現在讓你們明知道這個事，也接受，并愿意在這個bug的基礎上去繼續申領大產權證。

看一份文件靠不靠譜。

得知前因后果大概意思是他買房的開發商擺爛了，一直辦不下來房產證，原因是開發商資金鏈斷裂或者說挪用錢，當初代收了業主的維修基金，然后沒交到成都的專項監管賬戶里，由此引發不能辦房產證。

現在開發商跑來喊業主簽個承諾書，就是喊業主表示知悉該情況并同意在這個情況下，讓政府先行辦理大產權證。

等后期開發商緩過來了補繳了維修基金，再辦理分戶的產權證。

事情倒就是這么個事，不復雜。

我這邊查了下資料，其實這種操作邏輯上是行得通的，在成都此前也有案例，比如彭州、雙流都發生過，但前提是建立在雙方互信而且確實值得信賴的基礎上。

萬事開頭難，先辦大產權，后面再分戶，前途看似一片光明。

不過有兩個槽點——

1、最壞的結果，是開發商持續擺爛，最終業主們二次籌集維修基金（約27.5元/平，一戶小幾千塊），最終辦下來產權證。

2、最最壞的結果，假設大產權證辦下來后，開發商能否拿著又去搞抵押貸款這種騷操作？或者出現其他債務糾紛，這個小區的大產權證就被拿去申請財產保全了？

這又是新一輪，無盡的深淵。

會員提問

你好，我在東湖有一套頂樓的精裝房在掛著賣，掛了3個月了，從年初到現在一直沒啥動靜，鏈接給你們看看啊？我心理預期是268萬。當時是17年高點買入的，除去裝修貸款和稅費，這個價格根本沒賺錢。現在打算賣了后去外地買，但是就怕一直賣不出去，然后外地又在漲。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你的這套房我們認真看了，也好好思考了下，如果真的是急售的話，那么就要尊重市場，買賣雙方都需要尊重客觀真實的市場，才能雙向奔赴，走向共贏（成交）。

現在成都的二手房行情還是比較焦躁的，幾乎從外部非核心區到核心區，都不可避免地出現了明顯降價潮，雖然昨天放開了限購，但是輿論普遍認為，短期的躁動不影響長期的下行趨勢，所以對我們而言，需要對此有清醒的認識：當前行情不會促進房價反彈，但是可以趁亂出貨（比如五一節），這種亂，是找尋少量的倉促入市的購房者。

以上是行情分析，價格很難再漲了，我們再分析如下3點

一、房源情況

**身處東湖，整體的板塊熱度是不錯的，前幾年我們都觀察到了，隨著近年東湖概念，學區概念的崛起，更是一個優質的買法，相對其他改善盤，單價便宜一些；相對其他剛需盤，品質和房齡又更新一些，所以經常作為一些剛改客群的過渡買法，偏向自住讀書。

但是也要認識到**本身有點**的感覺，整個小區的品質也談不上很好，所以價格一直遲遲難上3萬（即便當初最高峰的時候，也剛好夠3而已）。

具體到你的房源來說，裝修風格尚可，基裝是有的，但是看得出來是精裝水平。這個對別人是一眼就能看明白的，所以裝修還可當做有點，不過不確定用料材質好與壞，你是最清楚的。然后還有個致命的問題是頂樓，一般而言，成都樓市行情是想對其他正常優質樓層，打個9折，如果房源本身情況夠好的話，會稍微回調一些。

還有就是這個戶型的問題，101平只做成了套三單衛，有些缺憾，如果是雙衛就好了。套內面積大概是83.5平，得房率82.55%，也不高，屬于中等水準。這個戶型主臥和一個次臥還有廚房太大了，反而客廳和次臥很小，如果能設計為雙衛才是加分項。

總的來說，地段大環境，房齡，裝修還是不錯，但是頂樓，戶型也是槽點。

二、價格建議

價格主要基于兩方面來討論，一是掛牌行情，二是成交行情。

掛牌的話，同戶型有258萬掛牌的簡裝，不確定是否頂樓，和你這套房的視角差不多，估計是你樓下，假設不是頂樓的話，從裝修和頂樓的角度來說，可能打平，也就是說你的270萬掛牌對比他的258萬掛牌，是真的沒有優勢。

第二個是成交行情，年后該小區的成交價格一般是2.6萬左右，前提是沒有明顯瑕疵，而且還是此前更好的行情下價格，所以對比你的房源來說，我覺得可能要往2.5的方向去成交（250萬左右），但是掛牌要稍微偏高一點（255-258萬左右），預留一點點砍價空間。

250萬的話，對你來說并不虧，因為嚴格按照9折理論的話，反而是不值250萬的（240萬左右），255-258萬的掛牌對你而言，也是全小區同戶型最低價，因此評判的角度下，我估計還是有吸引力的。

如果258萬的掛牌還沒效果的話，我估計就真的要直接降到250萬以內，比如249萬，才能吸引買家了。

當前行情下，降價就是最大的誠意。

三、賣房的技巧

趁成都小小小陽春之際，再談賣房技巧。純干貨，不瞎扯，要賣就當做短期頭等大事來集中精力誠心賣。

具體略。

會員提問

近期有沒有什么還看得到投資性的網紅盤呢？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

昨天在跟小伙伴盤點，還有沒有典型的網紅盤，那種稍微看得到保值投資性的樓盤？

說來說去，大源的交投善成，如果開盤3.5萬以內（越低越好）的話，基本符合。

這宗地是2022年就土拍了的，當時樓面價僅為1.42萬，清水限價2.99萬。不過樓面價和清水限價都是幌子，開發商不一定有一萬種辦法提價漲價，只是看在成本確實低的份上，能否講點良心？？？？

PS：這個盤是純自干五，估計沒全民沒渠道，但一房一價基礎上有開發商統一的額外優惠。

占地 ：51 畝
容積率 ：2.5
總樓棟 ：7 棟樓+2 棟商業
梯戶比：有 2T2 和 2T3
面積段：143、185、215㎡

優勢：我叫大源西；豪宅聚集，“圈層”純粹；有望良心價；騎龍生態產業軸；教科院東+5號線。
劣勢：半迭代產品；總價門檻高。