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今天是12月20日,但央行并沒有下調利率,LPR仍維持不變,這意味著今年最后一次降息的期望落空。
最近陸續有城市宣布取消公攤,今天老司機打算花較大的篇幅來談一談這個話題,如果你能耐心看完(聽完),我相信對公攤的認知,你會超過90%以上的人。
作為一篇免費文章,老司機唯一的期望是你能看完之后點個贊,如果看不太懂,建議收藏后多看幾遍。
什么是公攤?
買過房的人都有經驗,房產證上往往有兩個面積,一個叫建筑面積,一個叫分攤面積(也有地方是標注套內面積)。
所謂建筑面積,就是我們常常說到的房子面積,比如這套房是140平方,指的就是建筑面積。但實際使用(套內)的面積,會比建筑面積更小,可能只有110平方左右。
公攤也就是分攤面積,其計算公式為:公攤面積=建筑面積-套內面積。在建筑面積一定的情況下,公攤越大,則套內面積越小,買房人越感覺不劃算。所以大多數情況下,購房者都會追求低公攤,也就是高得房率。
歷史上,寧波的多層樓梯房曾比帶電梯的高層價格賣得高,就是因為多層沒電梯,公攤面積小,當時的購房者認為更合算。今天小高層(洋房)的公攤也比高層小,因為洋房沒有前室,消防樓梯也更小,所以仍有很多客戶更喜歡洋房,洋房的價格也略高。
公攤是怎么來的呢?
公攤主要來自于這樣幾個地方:電梯、前室、消防樓梯、過道、大堂、小區設備用房、社區服務用房、外墻投影等。嚴格來說,只要計算建筑面積,又不能單獨出售/出租,并且服務于業主的用房,都需要公攤。
大多數人是搞不清楚公攤明細的,只能以測繪單位的結果為依據。很多購房者以為,公攤是開發商賺錢的花招,這其實是一種誤解:
一套房子的公攤面積,乃至整個樓盤的公攤面積,都不是由開發商決定的,而是主管部門的測繪結果。
開發商沒有機會故意把公攤做高,來多賣錢。
但不同樓盤的公攤確實不一樣,就像上文所說,洋房的公攤一般都比高層低;同樣是高層,也有樓盤得房率78%,有樓盤85%,公攤的面積也不一樣。
這又是什么決定的?
這主要受設計的影響,如果設計合理,的確可以減少公攤,典型的例子就是安置房,因為設計不花心思,導致很多安置房公攤很大,得房率很低。
所以安置房不值錢,并不完全是質量問題,也有設計問題。
決定公攤大小的還包括公共空間的設計,比如有入戶大堂,公攤肯定就大一點;如果走廊寬一點,公攤也會大一點;如果建了會所,會所又是計算面積的,則公攤會更大。
公共空間的大小,會影響到小區的檔次。一個高檔小區,不可能沒有門廳沒有大堂,不可能選最小的電梯,或者把走道做到最窄,公攤自然就大了。
所以豪宅的公攤肯定要大于普通住宅,定位越高,公攤就會越大。
上文老司機說到了一個概念——計算面積(計容面積),這是什么意思?
一個小區里,不是所有房子都是計算面積的,比如現在常見的架空層,如果在驗收之前不做封閉,保持開敞狀態,就可以不算面積,也就不用公攤;有些地下室夾層,層高低于2.2米,可以給業主做儲物間,也可以不計算面積。
不算面積的建筑越多,客戶得到的實惠越大,因為都不用公攤。
所以,如果對于計容面積的認定越寬松,業主的公攤就會越少,現在已經有些地方已經開始放松了,比如配電房就不算面積了,也就不用業主公攤了。
無論怎么說,購房者對于公攤都是一筆糊涂賬,所以很多人都強烈要求取消公攤,只按照套內面積付錢。
這個訴求是有合理性的,國外很多地方也是這么操作的,前些年在重慶,就是按照套內面積銷售。
但購房者要求取消公攤時可能又陷入了另外一個誤區,認為取消公攤后房子就便宜了,原來140平的房子,3萬/平總價420萬,取消公攤后套內面積只有110平,總價機會變成330萬嗎?
想多了!
取消公攤后,開發商的成本并沒變,建造電梯、樓梯、大堂等成本沒有變,這個成本最終還是得由業主買單。
如果地價不變、建筑成本不變,設計方案不變,只是單純取消公攤,最終的結果必然是房價上漲。
原來賣3萬/平的樓盤,取消公攤后可能要賣到3.6萬/平,才能確保原來的利潤水平。
所以取消公攤并不是一種福利,真正的福利是減少計容面積,一些服務于業主的建筑,如果不計算面積,也就少了很多成本,特別是土地成本。
很多人對房子的成本沒有概念,認為不過就是磚頭水泥,但房子成本最大其實是土地價格,占到房價的60%以上。
還是以3萬/平的樓盤為例,地價可能接近2萬/平,如果開發建了一個大堂,這個大堂有200平方,僅僅土地成本,他就需要支付400萬,加上建筑和裝修,估計要500萬。
這500萬的大堂,必然還是會由業主來分攤,不可能開發商自己消化掉。
反過來,假設政策變了,大堂不計算面積了,也就沒有土地成本了,那么它的成本就只剩下了建造和裝修,大概也就不到一百萬,業主的分攤壓力就小多了。
開發商買來一塊地,能有多少房子用來賣,完全是由容積率決定的。假設一塊地是10000平方,容積率是2.0,則可以用來賣的房子是20000平方米。
如果幾個大堂加一起就占了1000平米,又不能賣(取消公攤),那么開發商可售的面積就變成了19000平方,他會怎么辦?
他會盡量減少公共空間的面積。比如把大堂取消,只留個通道;通道盡量做到最小,符合驗收標準就行;電梯盡量選最小的,前室也一樣;小區會所這類的東西通通取消,基本不保留服務用房;兩梯兩戶改為兩梯四戶,提高公共空間承載率。
這樣做都可以把可售面積做到最大,進而最大程度保證開發商的收益。但這樣做了以后,反而會降低房屋品質。
老司機說這么多,其實只想表明一個看法,魚和熊掌不可兼得。如果取消公攤,大家對房子的面積更容易理解了,但付出的代價可能有兩個:
一個是房價上漲,另一個是品質下降。
最后,老司機有一個20余人的經紀人團隊,從事新房銷售和二手房業務。我們的優勢是專業、靠譜、值得信賴。找我們買房,可獲得老司機專家團的支持,幫你看清樓市,選對房源,買對價格。
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