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今天是12月20日，但央行并沒有下調利率，LPR仍維持不變，這意味著今年最后一次降息的期望落空。

最近陸續有城市宣布取消公攤，今天老司機打算花較大的篇幅來談一談這個話題，如果你能耐心看完（聽完），我相信對公攤的認知，你會超過90%以上的人。

作為一篇免費文章，老司機唯一的期望是你能看完之后點個贊，如果看不太懂，建議收藏后多看幾遍。

什么是公攤？

買過房的人都有經驗，房產證上往往有兩個面積，一個叫建筑面積，一個叫分攤面積（也有地方是標注套內面積）。

所謂建筑面積，就是我們常常說到的房子面積，比如這套房是140平方，指的就是建筑面積。但實際使用（套內）的面積，會比建筑面積更小，可能只有110平方左右。

公攤也就是分攤面積，其計算公式為：公攤面積=建筑面積-套內面積。在建筑面積一定的情況下，公攤越大，則套內面積越小，買房人越感覺不劃算。所以大多數情況下，購房者都會追求低公攤，也就是高得房率。

歷史上，寧波的多層樓梯房曾比帶電梯的高層價格賣得高，就是因為多層沒電梯，公攤面積小，當時的購房者認為更合算。今天小高層（洋房）的公攤也比高層小，因為洋房沒有前室，消防樓梯也更小，所以仍有很多客戶更喜歡洋房，洋房的價格也略高。

公攤是怎么來的呢？

公攤主要來自于這樣幾個地方：電梯、前室、消防樓梯、過道、大堂、小區設備用房、社區服務用房、外墻投影等。嚴格來說，只要計算建筑面積，又不能單獨出售/出租，并且服務于業主的用房，都需要公攤。

大多數人是搞不清楚公攤明細的，只能以測繪單位的結果為依據。很多購房者以為，公攤是開發商賺錢的花招，這其實是一種誤解：

一套房子的公攤面積，乃至整個樓盤的公攤面積，都不是由開發商決定的，而是主管部門的測繪結果。

開發商沒有機會故意把公攤做高，來多賣錢。

但不同樓盤的公攤確實不一樣，就像上文所說，洋房的公攤一般都比高層低；同樣是高層，也有樓盤得房率78%，有樓盤85%，公攤的面積也不一樣。

這又是什么決定的？

這主要受設計的影響，如果設計合理，的確可以減少公攤，典型的例子就是安置房，因為設計不花心思，導致很多安置房公攤很大，得房率很低。

所以安置房不值錢，并不完全是質量問題，也有設計問題。

決定公攤大小的還包括公共空間的設計，比如有入戶大堂，公攤肯定就大一點；如果走廊寬一點，公攤也會大一點；如果建了會所，會所又是計算面積的，則公攤會更大。

公共空間的大小，會影響到小區的檔次。一個高檔小區，不可能沒有門廳沒有大堂，不可能選最小的電梯，或者把走道做到最窄，公攤自然就大了。

所以豪宅的公攤肯定要大于普通住宅，定位越高，公攤就會越大。

上文老司機說到了一個概念——計算面積（計容面積），這是什么意思？

一個小區里，不是所有房子都是計算面積的，比如現在常見的架空層，如果在驗收之前不做封閉，保持開敞狀態，就可以不算面積，也就不用公攤；有些地下室夾層，層高低于2.2米，可以給業主做儲物間，也可以不計算面積。

不算面積的建筑越多，客戶得到的實惠越大，因為都不用公攤。

所以，如果對于計容面積的認定越寬松，業主的公攤就會越少，現在已經有些地方已經開始放松了，比如配電房就不算面積了，也就不用業主公攤了。

無論怎么說，購房者對于公攤都是一筆糊涂賬，所以很多人都強烈要求取消公攤，只按照套內面積付錢。

這個訴求是有合理性的，國外很多地方也是這么操作的，前些年在重慶，就是按照套內面積銷售。

但購房者要求取消公攤時可能又陷入了另外一個誤區，認為取消公攤后房子就便宜了，原來140平的房子，3萬/平總價420萬，取消公攤后套內面積只有110平，總價機會變成330萬嗎？

想多了！

取消公攤后，開發商的成本并沒變，建造電梯、樓梯、大堂等成本沒有變，這個成本最終還是得由業主買單。

如果地價不變、建筑成本不變，設計方案不變，只是單純取消公攤，最終的結果必然是房價上漲。

原來賣3萬/平的樓盤，取消公攤后可能要賣到3.6萬/平，才能確保原來的利潤水平。

所以取消公攤并不是一種福利，真正的福利是減少計容面積，一些服務于業主的建筑，如果不計算面積，也就少了很多成本，特別是土地成本。

很多人對房子的成本沒有概念，認為不過就是磚頭水泥，但房子成本最大其實是土地價格，占到房價的60%以上。

還是以3萬/平的樓盤為例，地價可能接近2萬/平，如果開發建了一個大堂，這個大堂有200平方，僅僅土地成本，他就需要支付400萬，加上建筑和裝修，估計要500萬。

這500萬的大堂，必然還是會由業主來分攤，不可能開發商自己消化掉。

反過來，假設政策變了，大堂不計算面積了，也就沒有土地成本了，那么它的成本就只剩下了建造和裝修，大概也就不到一百萬，業主的分攤壓力就小多了。

開發商買來一塊地，能有多少房子用來賣，完全是由容積率決定的。假設一塊地是10000平方，容積率是2.0，則可以用來賣的房子是20000平方米。

如果幾個大堂加一起就占了1000平米，又不能賣（取消公攤），那么開發商可售的面積就變成了19000平方，他會怎么辦？

他會盡量減少公共空間的面積。比如把大堂取消，只留個通道；通道盡量做到最小，符合驗收標準就行；電梯盡量選最小的，前室也一樣；小區會所這類的東西通通取消，基本不保留服務用房；兩梯兩戶改為兩梯四戶，提高公共空間承載率。

這樣做都可以把可售面積做到最大，進而最大程度保證開發商的收益。但這樣做了以后，反而會降低房屋品質。

老司機說這么多，其實只想表明一個看法，魚和熊掌不可兼得。如果取消公攤，大家對房子的面積更容易理解了，但付出的代價可能有兩個：

一個是房價上漲，另一個是品質下降。

最后，老司機有一個20余人的經紀人團隊，從事新房銷售和二手房業務。我們的優勢是專業、靠譜、值得信賴。找我們買房，可獲得老司機專家團的支持，幫你看清樓市，選對房源，買對價格。

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