最近二手房成交很好，我們今天一早拿到的最新數據，昨天單日成交1209套，按照這個勢頭往下走，12月份有可能摸到3萬套單月大關：

不懂行的已經開始猛吹房價要漲了，懂行的知道這其實是「以價換量」的結果，房東也知道現在熱度高，自降身價換來成交：

借著政策紅利，表面數字看著很高，但實際有那么點「虛假繁榮」的味道。

進入2024年12月，交易量的確是不少的，但很明顯的特征是：

最近兩周的帶看和成交速度，都在變慢。

當下已經進入買家和賣家的博弈階段：

筍盤賣光了，剩下的房子價格都不太符合當下市場價格，房東覺得交易量漲了心態飄了，買家覺得上套成交價格就該是現在的價格，事情就卡在這里了。

一個很經典的案例，就是這套全上海中介朋友們都在猛推的徐匯濱江二手房——

百匯園二期的這套中高區房源可以看江，168平的房子掛2300萬，掛牌單價13.69萬，徐匯濱江能看江13萬+是不是聽著很劃算？

但因為不滿二稅費高，加上稅費（上家稅費+傭金）的話單價約14.5萬落地，看著也不貴。

這套房子一上架，應該是現在全上?？捶孔疃嗟?，昨天有超30組客戶看房，今天將近100組，而正常一套房子可能周末10組也算多了，可謂是超級火爆；

作為對比，中海領邸玖序價格約14.5萬，2年等待成本+不濱江，百匯園二期樓齡4年，比起10多年的一期要好很多，而且因為更靠濱江，我們默認兩者之間估值近似。

換句話說，今天徐匯濱江次新房和新房的價格在同一水平線，新房也沒便宜到哪去，二手房性價比反而是挺高；

也只有價格到位才能吸引客戶來看房，現場也有客戶表示想在年底把房子買好，因為：

“明年新房價格漲得更夸張，還不如現在撿撿漏看看二手房?！?/strong>

昨天其實我們也講到了，2025年開始浦西中環新房價格都要摸到15甚至16萬單價了——靜安中環，前兩天剛剛公示方案的中建二局大寧項目也在中環內，根據目前的一些消息渠道，這塊地最終的價格預期就是15-16萬/平：

項目優勢在于第一排的公園景觀，綠地資源拉滿：

徐匯中環，龍華地塊容積率1.59，各家給到的價格測算雖然各不相同但都在16萬以上：

浦東中環，碧云，即將上市的湯臣君品2批次平墅產品（前期洋房13.8萬），個人預測售價百分百要突破16萬單價：

湯臣這次產品最大的特色就在于，無論你住在1樓還是4樓，每家每戶都擁有獨立的地下室空間，實現真正別墅居住體驗；

與此同時，地下室空間最大挑高約6.65米，相當于附贈了2層空間，這是非常奢侈的尺度感。

項目樣板房已經開放，感興趣的同學可以私信我預約參觀：

在2025年之前，中環能夠站上16萬單價的地方應該只有徐匯濱江的云錦東方，內環內的老靜安也不過就是14.5萬，新靜安13.3萬已經是天花板；

而在明年開始，「中環價格壓制內環」的故事即將上演，今天很多覺得貴的房子可能都不貴了，也算是某種程度上的去庫存了：

等等黨可能等來了降價的二手房，但新房還在漲價路上飛奔，至少在中環是這樣。

我們為大家整理了2025年上市新房優缺點表格，感興趣的同學可以私信我免費領取：

01 “2025，中介大年”

年底和很多房企老板們交流，大家普遍給出的觀點都是：

今天上海超50%的新房都要靠中介渠道來賣，明年只會更多；

2025年，是中介賺錢的大年。

根據火箭哥人肉整理，我們統計了今天上海所有新房的渠道情況，得到這樣的結論：

在總計約394個在售項目（定義：2024年網簽成交15套以上的項目）中，有差不多210個項目有著各式各樣的渠道折扣優惠，占比約63%；

換句話說：

上海每賣出去2套房子，就有超過1套房子是通過中介的手賣的。

（注：數據截止2024年11月26日）

所謂沒有對比就沒有傷害，大家知道在上海炒房情緒最高漲的2021年，這個數據是多少嗎？

5%都不到。

一個新房項目用不用中介渠道賣房子，有多少項目用渠道賣房子，某種程度上說就是市場好壞的風向標，市場越好越不會有，市場越差遍地都是。

如果我們用上述數據作為基準來判斷，我們說一句：

2025上海新房市場的賣房難度，是2021年的10倍以上；

一套新房不從渠道手上成交，才是奇怪的事。

火箭哥又整理了一版數據，我們一起來看看——

500萬級總價及以下的新房現在幾乎100%都會開中介渠道，越高總價的項目相對就好很多；

本質原因，還是市區相對不愁賣，而郊區競品太多。

那么為什么開發商朋友們都說明年房子要更難賣呢？

因為郊區的房子速度就是很慢，而市區的豪宅今年割完一大波韭菜，明年日子更難過；

開發商可能不希望你看到這篇文章，但事實就是：

明年買房客可能能看到更多優惠，而開發商要學會從甲方變乙方了。

一直以來，不少人會有著「開中介渠道的房子品質不咋樣」的說法，但在2024年并不成立——

從2023年開始，上海新房到處都在卷品質，產品力可以說吊打3年前的限價熱盤們。

2024年開中介的項目放在2021年，都是哄搶一空的熱銷盤；

2021年的熱銷盤放在2024年，都得跪著求中介賣。

今天的新房要開中介渠道，更多是因為是市場大環境的原因；

我們要辯證看待所謂中介渠道盤的優劣性，更多還是要看項目本身的品質和區位。

為此，火箭哥為大家整理了上海最新各個板塊的租售比、房價成交行情和賣房技巧定期在群內分享；群內免費福利太多，我們都寫在這張海報里了，感興趣的朋友歡迎私信我入群！