作者 | 韓瑋燁、宋金煜

編輯 | 梁秀杰、劉玉嬌

責編 | 韓瑋燁

非經自己努力所得的創新，就不是真正的創新。 ——(日)松下幸之助

一個15萬方的產業園，如何做到在一年半里，從0續客到70%以上的出租率，90%的產業聚集度？位于北京朝陽區將臺路的星地中心，給低迷悲觀的產辦市場帶來了新的解題思路。

近日，睿和智庫與星地中心操盤方——福石投資進行了長達4個小時的燒腦式訪談。最大的感受是，這是一支不走尋常路的團隊。他們完全跳出傳統的空間、租金、稅收返還等固有模式，較為徹底地站在產業聚集視角，秉承產業引導和服務的思路，有效激活市場化運作與政府協同力量，水到渠成。

看似信手拈來的背后，是對產業發展脈絡深刻洞察后的思維差異。

第46期火花談，睿和智庫創始人韓瑋燁對話福石投資、星地中心董事長曾碧冰，探討星地中心的創新方法論。

星地中心初印象

星地中心也是北京城市更新的縮影。20年前，這里是城鄉結合部。項目所在地原來是一個農貿市場，周邊是農民工的群居地。馬路對面的小飯館、小賣店還是多年前的樣子，小老板們時不時出來跟周圍鄰居插科打諢。

而馬路對面，互聯網3.0產業基地星地中心拔地而起。“信手斫方圓，規矩一一中”，6幢大樓內方外圓的設計風格，體現了設計大師法國保羅·安德魯和馬瀧對于”科技以人為本“的深邃理解（保羅·安德魯是法國新凱旋門的設計師，馬瀧是小米及騰訊總部的設計師）。

星地中心 外部及內部設計

圖片來源：企業自供

在安德魯的作品中，簡潔的直線與復雜的曲線和諧共存，方形與圓形相互對立又相輔相成，與中國傳統的方圓哲學不謀而合。在星地中心的設計中，通過對不對稱圓弧轉角的精心處理，賦予了方圓形建筑平面以靈動性和神秘感。

近觀星地中心，15萬的園區高低錯落，既有空間留白，也用美術館的異型設計帶來視覺沖擊感。擯棄了傳統按照容積率強排和玻璃幕墻的審美疲勞，讓空間增加了松弛感和藝術氣息。除了園區內的美術館以外，每幢寫字樓的大堂和樓層都巧妙地布置了油畫等藝術裝置，緩解了高科技帶給人的逼仄感。

周邊路網，北通首都機場空港區，南連燕莎傳統商務圈，西接798、751，東延東壩。交通的便利性為園區未來發展提供了一定的便利性。

自2023年3月運營以來，項目以其良好的硬件設施和周到、國際化的服務，吸引了眾多高成長企業落戶。作為朝陽區首個全市高品質特色園區，星地中心涵蓋了區塊鏈、大數據、數字孿生、AIGC、人工智能等關鍵技術領域，形成了自底層技術至上層應用的互聯網3.0產業鏈上下游的優勢互補與聯動發展態勢。

除了代表互聯網3.0的鏈主類企業以外，星地中心還是北京-香港、中國-新加坡互聯網3.0合作的主要承載地，引進了新加坡和香港知名大學的孵化器入駐，長期推進產學研轉化落地。

星地中心 對外參觀及宣講會

圖片來源：企業自供

信步于此，你可以把它看作是一個產業地產項目，但更能感受到空間+產業+人對生意環境需求的最大化融合。

不靠降價內卷換出租率！

高成長性企業看重的從來不是租金，而是對產業和產業服務的理解。

韓瑋燁星地中心在一年半里達成70%以上出租率，產業集聚度90%，主要策略是什么？

曾碧冰：我認為最重要的是，星地中心對入駐企業有嚴格的產業定位和專家評審。這一流程確保了每一家入駐企業都與市、區和園區的產業導向一致，且由行業專家、管委會代表及我們團隊共同組成的評審團能夠精準把控企業質量。

清晰的入駐條件，意味著我們需要主動放棄部分短期利益。這雖然對出租率有所影響，但卻有效提升了產業集聚度，并穩定了租金水平。

我們預計，到2025年15萬平方米的規模將完成全部去化。

韓瑋燁星地中心2014年立項至今，經歷了多年的開發后投入運營。是否遇到產業重新定位和招商續客方面的挑戰？

曾碧冰：雖然時間跨度較大，但園區整體產業定位變化不大。星地中心的區位特點比較鮮明，周邊有酒仙橋老一批電子企業聚集區，也有望京新興互聯網公司聚集區，還與798藝術區相連。因此立項時，就希望打造一個文化和科技結合的園區。

但畢竟 歷經十年的演變，在定位上略有調整，從偏向文化的“北京文化硅谷”，變為更注重科技的“中關村互聯網3.0產業園”。

星地中心 中關村互聯網3.0產業園 朝陽區互聯網3.0產業基地

圖片來源：企業自供

而在招商方面的確出現了較大變化。最初，園區客戶定位以外資科技公司為主，如寶馬、霍尼韋爾等。外企看過園區后簽訂了意向合同，但因疫情原因都退了。因此，自2023年3月正式開園后，在零續客的基礎上進行產業招商，客群定位也從早期外資為主，變為針對內資科技公司為主。

韓瑋燁為吸引科技產業鏈主、酵母客戶長租，一些園區會給予免租等優惠。星地中心是否會對這些企業提供此類優惠？

曾碧冰：若打價格戰的話，星地中心可能活不到今天。在存量時代，園區供應還在增加但需求是在收縮的。降價、免租可以短期刺激，但長期運用這個邏輯經營能夠熬過半年一年，卻難以熬過三年五年。

另外，現在對租金真正敏感的是幾人到幾十人的中小型公司，而像華為、網易等頭部企業對租金高低并不十分敏感。關鍵在于園區能否提供額外的價值，比如政務協助、產業孵化、出海服務等，幫助其減輕在相關事務上的負擔，更專注于技術和產品的研發。

因此，我們從來不打沒有意義的價格戰，只圍繞鏈主企業做好服務，既幫助屬地做好強鏈、補鏈、延鏈的工作，也幫助企業搭建產業生態和進一步鞏固在地區的競爭力。無論是網易、新美集團等頭部客戶，還是高成長性的獨角獸公司，他們進來的條件并不會比正常租賃的條件低，甚至還會采購我們額外的增值付費服務。

不打價格戰，也源于福石的金融背景讓星地中心避免了傳統地產的路徑依賴。公司把園區看作一個新產業，核心就是打造產業社區和社群的平臺，而不僅是租賃空間。通過整合政府、金融、產業以及大中小型企業資源，我們能為他們提供超越物理空間的價值，構建了一個多方共贏的生態系統。

服務并非大而全，要有所為有所不為！

產業生態的主導者是產業，而非園區運營方。

韓瑋燁作為市場化運營的園區，如何能從眾多國央企園區圍追堵截中跑出成績？

曾碧冰：有政府配套的政策支持和孵化體系是很重要的要素，但是并不能保證園區運營一定成功，真正不可或缺的是能夠迅速響應，并解決企業實際問題的產業服務能力。

一直以來，政府都為各個園區提供了政策、資金和產業支持體系等配套措施，但不少企業缺乏將這些資源有效落地的能力。相比之下，星地現在的模式，即“政策引導+市場化團隊落地”，能更好地履行對入駐企業承諾的責任，鍛造出了實現資源閉環的能力。

我們希望將產業服務打造成為星地的核心能力和壁壘。在團隊配置上，星地產服團隊人數是地產招商的兩倍，也和市場上優秀的產業服務團隊長期合作，在孵化器運營、加速器運營、產業增值服務等方面與強者并肩作戰。星地賣的不是純空間，而企業入駐后360度的服務體系。但不做大而全，也不收高昂的費用，而是瞄向長期的未來價值。

做企服和產服的時候，我們考慮了很多方向，但綜合團隊規模和可替代性因素，最后選擇兩大重點方向來做服務，一是公共設施服務能力，包括共享辦公空間、共享展廳、元宇宙會議室、路演廳等；二是涉及財稅法、政務、投融資、出海等產業服務能力。

以網易數字產業中心為例，星地和公司的產業運營合作伙伴數智云科一起，核心是給網易生態上下游企業提供政務服務、產業孵化、場景鏈接等等，這在我們對大企業的服務里面屬于常規服務。但網易數字產業中心的入駐為園區帶來了近50家上下游的企業的招引，對我們來說是很大的突破。

星地中心入駐企業 網易數字產業中心

圖片來源：企業自供

“星地模式”的產業服務有一大特點，即政務服務覆蓋政府和企業兩端，能夠有效地鏈接雙方需求。公司與南洋理工、香港理工、香港科大等高校合作，共同打造了國際化孵化器，將海外高校的知識產權和IP引入朝陽區進行本土孵化。雖然這些項目目前盈利不高，但它們對朝陽區的科研資源和高校資源是極大的補充，未來能夠帶來有想象力的經濟效益。

基于上述系統性的考慮，無論是政策補貼、資金投資還是其他資源支持，我們團隊都能夠迅速響應，確保這些資源能實實在在惠及企業。

韓瑋燁貴園區對于社區和產業社群服務，治理結構上是如何設計的？

曾碧冰：每個行業都有其獨特的門檻和特性，因此我們對自己的角色定位并不是社區發展的主導者，而是支持者。反觀企業才是社區生態的核心，它們通過自身的生態和影響力，主動吸引和帶動其他企業入駐，形成內部的社區，促進了園區內企業間的合作和共同成長。

例如，國內頭部的數字營銷和流量代理商新美集團入駐后，我們并沒強制性要求他們為園區生態和社群做貢獻，反而是他們自己不斷地在往園區里面主動帶生態鏈企業；網易數字產業中心也是這樣，原本與網易無直接聯系的企業，在入駐園區后成為網易的供應商或合作伙伴，甚至共同成立合資公司，這些都側面說明了產業鏈的價值。

在這其中，我們并沒有直接介入企業的業務合作，而是通過提供支持和資源，幫助他們更好地融入園區生態，并讓企業自發地組織和擴展自己的生態圈。園區的目標是將這些小生態圈鏈接起來，形成一個更大的、互助的自生長社區生態。專注于理解并滿足不同小圈子的具體需求，提供定制化的服務，這才是我們正在努力實現的愿景。

韓瑋燁除了產業服務和企業服務以外，園區物業服務是留住企業的基本功。星地中心作為互聯網3.0園區，物業服務如何做到更貼合客戶需求？

曾碧冰：我們認為物業服務和產業運營不能分開。所以雖然項目前期也聘請了國際知名物業公司，但最后決定自己來管理物業。作為互聯網3.0園區，物業服務宗旨就是增加先進的科技含量，降低人為錯誤，并實現控制成本。

星地中心智能園區運營中心 概況 環境 安防

圖片來源：企業自供

在物業方面，公司開發了一套智慧園區管理系統和物聯網系統。一方面，通過數據動態管理物業預算、結算和設備改造等費用。另一方面監控環境和設備狀態，實現能源管理和人力等方面的成本控制。另外，外賣和巡邏機器人的應用后續會替代很多基層物業人員，我們正與入園企業合作推進這一進程。

自營模式讓我們認識到，物業服務是線下數據的重要來源，這些數據能夠深入分析企業的運營狀況。通過智慧化管理工具，可實現園區降低成本的同時，將這些數據轉化為重要的資產。

投資和資本運作是園區運營的終極目標

空間價值有限，產業孵化無限。

韓瑋燁所有的不動產空間最終是為產業服務的，福石投資重倉星地中心，未來如何平衡產業投資和物理空間的孰重孰輕？

曾碧冰：星地中心用了一年半時間完成爬坡期后，的確正將重點轉移到投資和資本運作板塊，包括投資收益和幫助企業進行海外上市及資本化對接。

福石投資的業務涵蓋地產、科技物業和科創三個板塊。其中，地產板塊靠出售和租賃物業獲得收益，而科技物業則通過提供物業服務盈利，科創公司則偏重產業和企業服務。

目前，許多企業已在福石的孵化和支持下，與香港、新加坡等地的交易所進行對接。這些項目早期我們已經進行了投資，成為重要股東，期待在未來三到五年內看到成果。

不過，傳統物理空間對我們依然很重要，仍然是吸引流量和優質企業的入口。通過這個平臺，我們能夠投資或孵化這些企業，如果沒有物理空間，我們將失去重要的流量來源。

在收入構成方面，盡管目前租金收入占比較高，但預計在未來兩到三年內，這一比例將降至50%以下。

福石投資、星地中心董事長 曾碧冰

韓瑋燁未來公司是否會復制星地中心模式進行拓展？

曾碧冰：星地中心作為公司投資的項目，通過自我摸索和創新，已經成功打造了一套獨特的商業模式，并獲得了市區兩級政府、園區管委會和企業方面的正面反饋，計劃明年在完成星地中心去化后進行轉型和升級。希望我們能夠復制這一模式，但會更多地通過縱向一體化轉型，從科技產業運營商向科技地產基金管理者或發起人的角色轉變。

未來，公司的拓展策略將繼續以產業導向為核心，探索輕重資產結合、輕資產運營以及私募基金的新商業模式，以擴大業務范圍。

在項目選址方面，首先考慮的是該地區是否具有產業稟賦，如高校、科研院所或產業基礎，是否有足夠的人才聚集。其次是當地政府的務實態度和營商環境。

韓瑋燁您認為，未來產業運營者需具備哪些稟賦，要做什么轉型？

曾碧冰：我個人就是從投資人轉變到產業園運營者，屬于半路出家，星地中心對我來講就像炒股炒成大股東，完全是摸著石頭過河。

我期望我們的產業團隊成員，應具備產業咨詢公司的職能和素養，我鼓勵他們將自己視為麥肯錫的顧問。

具體來說，不僅要了解企業的基本需求，如面積和預算，還要深入了解企業所處階段、面臨的瓶頸，無論是資本、市場、應用場景還是監管問題。我們的目標是從根本上幫助企業解決最緊迫的問題，成為他們的合作伙伴和成長顧問。

正如我們團隊常常在企業決定租賃之前就開始提供服務，不以租賃為前提條件。幫助他們解決問題后，企業自然會選擇來園區辦公，視我們為長期合作伙伴。這種服務是建立信任和合作關系的結果，而非前提要求。

結語

星地中心在北京是一個冉冉上升的新項目，不是規模最大或歷史最悠久的，但其清晰的創新操盤思路值得行業借鑒，即響應政策引導，深研市場，做好自己，實現高質量發展，最終達成多方共贏的結果。

大眾自欺，精英利己，王者利他。商業成功的常識是利他，但知行合一很難。

正如福石投資曾總所言，星地中心是她從一個投資人向產業地產運營者角色轉換的第一個作品，因為沒有傳統地產行業的路徑依賴，反而在最差的市場下，成為第一個吃螃蟹的人，走了一條大家想走但還沒走通的路。而能走通的原因則是作為操盤方，擺正了自己的位置，一切以利他為先，站在客戶視角去做項目定位、去投資建設、去招商運營。

依然是老瓶——“政府牽引加市場化團隊”，但裝了新酒——“空間為產業服務，服務還是為產業服務”。據企業介紹，2025年園區會如期實現滿租，屆時，園區產值對區域貢獻將超過100億元。

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