我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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會(huì)員

提問(wèn)

段老師，現(xiàn)在新房開(kāi)出來(lái)的好多都是千萬(wàn)豪宅，動(dòng)輒200平以上感覺(jué)越來(lái)越大越來(lái)越貴，買不起了啊，怎么辦，以后都買不起新房了，或者說(shuō)不愿意花那么多錢買新房了，所以怎么買房呢？

房段子解答

買不起新房或者不愿意花那么多錢就不要以為追高，二手房也可以的。

不是新房買不起，而是二手更具性價(jià)比。

昨天我還和小伙伴們聊起，年底開(kāi)始越來(lái)越多豪宅相繼問(wèn)世，動(dòng)輒200平起的千萬(wàn)豪宅，讓普通大眾和新房越來(lái)越無(wú)緣了。

新房的拿地成本越來(lái)越高，戶型越來(lái)越大，總價(jià)越來(lái)越貴，為什么就不設(shè)計(jì)點(diǎn)親民的7090剛需房呢？

抱歉，除了極少數(shù)的89平人才公寓，市面上已經(jīng)很難找到100平以內(nèi)的新房了。

很明顯，新房往改善大戶型方向發(fā)展，這是上面在刻意而為之。

剛需房太多了，甚至存在積壓的問(wèn)題（遠(yuǎn)郊新房+中心城區(qū)二手掛牌量），這種高周轉(zhuǎn)的野蠻化發(fā)展模式，因?yàn)檫@是上個(gè)時(shí)代為了適應(yīng)城市化進(jìn)程需要的產(chǎn)物。

現(xiàn)在房產(chǎn)過(guò)剩，自然不能一意孤行，因此自然要開(kāi)始分化，實(shí)際從2020年開(kāi)始，風(fēng)口突變，三道紅線壓垮了恒大、融創(chuàng)和碧桂園，剩下的只有國(guó)央企、地方平臺(tái)和債務(wù)良好的個(gè)別民企。

新房奇貨可居，新建商品房面積相比四五年前，可謂腰斬，從供需角度來(lái)看意思就很明確。所以現(xiàn)在新房的角色就是往市場(chǎng)化改善屬性走，這叫“支持多樣化改善性需求”，然后剛性住房的任務(wù)就交給二手市場(chǎng)（含少量保障房）來(lái)了。

因此別動(dòng)不動(dòng)就喊成都房?jī)r(jià)太高了，新房動(dòng)輒三四五百萬(wàn)，吼啥子嘛，百來(lái)萬(wàn)的二手房是買不起還是看不上？新房本就不是針對(duì)普通剛需家庭的產(chǎn)物，總不見(jiàn)得普通老百姓天天去罵勞斯萊斯貴，Prada貴呢？

覺(jué)得新房貴，那是自己并不匹配，反過(guò)來(lái)，如果有實(shí)力的家庭，自然覺(jué)得新房還可以接受，多從表象看到本質(zhì)。

說(shuō)這些也不是喊大家一味追高買新房，卷無(wú)止境，而是要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，匹配自己的才是最好的，我粉絲群體里既有預(yù)算幾十萬(wàn)買個(gè)婚前蝸居的，也有百來(lái)萬(wàn)一家三口自住的，更有三四百萬(wàn)的六個(gè)錢包，還有全款入手千萬(wàn)豪宅的大佬。

實(shí)在不行，要不等一等新房破發(fā)變二手？

會(huì)員提問(wèn)

你好，我家打算買個(gè)房子中長(zhǎng)期自住，考慮學(xué)區(qū)，目前我在金融城上班，需要套四，預(yù)算500-700吧，剛賣掉郫都二手房，家庭下在成華，天新有房，現(xiàn)在主要考慮天西，看重性價(jià)比和生態(tài)環(huán)境，而金融城只能買個(gè)套三落后的產(chǎn)品沒(méi)意思，現(xiàn)在就只看了天西的***、***，另外高新、武侯也在網(wǎng)上了解了下幾個(gè)樓盤。

房段子解答

是是

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

我也反復(fù)思考和權(quán)衡了你們的房產(chǎn)買法，本身來(lái)說(shuō)是金融城上班，沒(méi)有絕對(duì)意義上的最佳位置，但是我寬泛地多選取一些板塊、樓盤來(lái)做對(duì)比分析吧。從大源西、新川和天C，再加一個(gè)武侯新城的武侯西派臻境來(lái)說(shuō)（因?yàn)閷W(xué)區(qū)好），的角度來(lái)說(shuō)，如果自駕的話，大源倒是一個(gè)不錯(cuò)的折中區(qū)域。

我們先挨個(gè)來(lái)說(shuō)，武侯新城南片區(qū)的武侯西派臻境，的確是一個(gè)熱門樓盤，比較偏向于西門西南方位的改善自住，因?yàn)橹苓吶狈Ω?jìng)品，所以幾乎三開(kāi)三罄（只剩少量房源），從去化來(lái)看是比較不錯(cuò)的。

要說(shuō)理性考慮的話，它可能是真的比較完美的答案了，什么叫理性？一方面主城區(qū)武侯區(qū)是比較偏安穩(wěn)的區(qū)域，從周邊次新二手（3萬(wàn)左右行情）以及每次的去化熱度來(lái)說(shuō)，都是得到了市場(chǎng)驗(yàn)證的。另一方面依托3號(hào)線以及換乘，到金融城，其實(shí)都還算很近，能較好地滿足自住通勤需求。第三方面，本身西派+臻境的雙IP效應(yīng)，展示出來(lái)的產(chǎn)品力，顏值，戶型得房率，改善性，預(yù)算的匹配度等角度，都是很好的答案。第四方面，小學(xué)中學(xué)對(duì)口劃片很單一精準(zhǔn)的北二外學(xué)校，放在整個(gè)成都也是排的上號(hào)的學(xué)區(qū)房概念，所以教育也有較好的托底作用，武侯的高中指標(biāo)到校也不錯(cuò)，上千個(gè)名額，所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，讀書也很穩(wěn)（關(guān)于教育，這個(gè)沒(méi)辦法絕對(duì)的衡量，專門做學(xué)區(qū)的博主也是如此，大多摻雜了主觀觀點(diǎn)，只能說(shuō)社會(huì)正常評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）。

所以我覺(jué)得武侯西派這個(gè)，可能是比較集大成者的買法。當(dāng)然也有一些缺點(diǎn)，單價(jià)總價(jià)不多說(shuō)了，大家都不便宜哈。主要是武侯新城界面上還不是非常的高大上，存在一些以后的拆遷征地改造預(yù)期，時(shí)間兌現(xiàn)可能會(huì)拉長(zhǎng)，但是基礎(chǔ)的教育商業(yè)交通都是很不錯(cuò)的狀態(tài)，能偏保守安分安全的買法的話，我覺(jué)得就足夠了，但是要考慮很大的發(fā)展價(jià)值預(yù)期的話，可能它就過(guò)于保守了。

此時(shí)我覺(jué)得188戶型已經(jīng)足夠優(yōu)秀了，沒(méi)必要強(qiáng)上225戶型，過(guò)大的產(chǎn)品過(guò)高的總價(jià)，我擔(dān)心①預(yù)算壓力，②未來(lái)的流通性，這里不展開(kāi)敘述了。

然后來(lái)到大源西，遠(yuǎn)達(dá)首批次開(kāi)盤，熱度也很高，T3的有164，T2的有188戶型，整體來(lái)說(shuō)戶型表現(xiàn)中規(guī)中矩，層高不錯(cuò)https://weibo.com/1551561845/ObbtzevF6

從前面的幾個(gè)維度來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得板塊的價(jià)值還是比較安全穩(wěn)健的，保值增值性沒(méi)有壓力，學(xué)校也是大源這邊體系內(nèi)的小學(xué)初中，不會(huì)差，也是一般意義上的學(xué)區(qū)房范疇。唯二的槽點(diǎn)，我覺(jué)得一是遠(yuǎn)達(dá)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品口碑一般，談不上很精致，沒(méi)有西派臻境那種精致感，戶型也沒(méi)有卷上天，另外一個(gè)就是單價(jià)整體偏高，對(duì)應(yīng)的總價(jià)就有點(diǎn)超預(yù)算了，T3的164戶型，差不多是600左右的總價(jià)，雖然滿足預(yù)算，但是產(chǎn)品力有些失望。T2的188戶型最好，不過(guò)要多出來(lái)100多萬(wàn)的總價(jià)，壓力也會(huì)顯得更大一些。

換一句話來(lái)說(shuō)，假設(shè)你們抗壓能力比較強(qiáng)的話，我建議優(yōu)選一下首批次的188戶型（700左右，還不一定搶得到，房源不多，而后續(xù)批次的該戶型又可能漲價(jià)）。如果搶到了那么就安穩(wěn)上車，如果沒(méi)搶到，那么就再合計(jì)預(yù)算，退守武侯西派（這個(gè)不強(qiáng)求，可能你們壓根就沒(méi)考慮過(guò)武侯？）。

其他的新川、天C，說(shuō)實(shí)話，我并不很建議了，雖然我也買了，但我客觀的說(shuō)，當(dāng)前還很難撐得起600多萬(wàn)的預(yù)算級(jí)別，天核好一點(diǎn)，但是也不像以前那么穩(wěn)妥的感覺(jué)了。

來(lái)到新川，預(yù)算能達(dá)到六七百萬(wàn)的話，保利新川天珺，我覺(jué)得可以放棄了，此時(shí)匹配169的戶型，是比較對(duì)的，總價(jià)大概是600左右，單價(jià)雖然看起來(lái)比遠(yuǎn)達(dá)低了幾千，但實(shí)際的板塊價(jià)差不止于此。而且學(xué)區(qū)差異目前來(lái)說(shuō)也挺大，保利新川適合500萬(wàn)預(yù)算內(nèi)的，買143戶型好。當(dāng)然有一說(shuō)一，我覺(jué)得保利的戶型真的太好了，吊打遠(yuǎn)達(dá)164戶型，不過(guò)也是各有利弊的買法。

最后就是天C，現(xiàn)在整個(gè)天新預(yù)期看空還是比較明顯的，不管未來(lái)如何發(fā)展，這種輿論影響就是會(huì)真真切切的影響到市場(chǎng)行情和價(jià)值，之前的保利這類，成交價(jià)都只有2萬(wàn)多了，所以再買3萬(wàn)甚至好幾的新房，自住尚可，但投資性已經(jīng)大不如從前。

招商時(shí)代公園的174戶型，得房率是比較低的，但是地段相對(duì)核心，優(yōu)勢(shì)也有只不過(guò)放在當(dāng)前，不太明顯。通勤相比武侯、大源更遠(yuǎn)，板塊的保值性也比較受到質(zhì)疑，長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)，我覺(jué)得從早年的規(guī)劃高度和呈現(xiàn)效率來(lái)說(shuō)，都要大打折扣，如果你們不抱著10年以上的長(zhǎng)期主義，我覺(jué)得沒(méi)必要被PPT給畫餅了。

閱天府的產(chǎn)品和得房率這個(gè)是很好的狀態(tài)哈，單價(jià)優(yōu)惠下來(lái)倒也不高，我覺(jué)得是想對(duì)比較有誠(chéng)意的，雖然從外部的學(xué)區(qū)、板塊預(yù)期，通勤的角度來(lái)說(shuō)沒(méi)啥很大的亮點(diǎn)，但架不住面積大，單價(jià)低，未來(lái)的未來(lái)，我估計(jì)它可能會(huì)因?yàn)槊娣e大，反而成為一個(gè)增值有亮點(diǎn)的買法（不是板塊增值性，而是純粹面積堆疊出來(lái)的價(jià)值）。

最后看公園區(qū)的麓湖西派臻境，這個(gè)也是卷上天的產(chǎn)品，但是公園區(qū)的定位不如天西，弱一檔，和新川差不多的哈，所以也別互相踩踏，其實(shí)價(jià)值段位差不多。

從產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，自然沒(méi)啥好挑剔的，但是從買入的成本來(lái)看，也并不低，而且價(jià)值預(yù)期并不算高，和新川的遠(yuǎn)大類似，所以可能最終的回報(bào)率并不高。

綜合一下，我簡(jiǎn)單粗暴地預(yù)估了下未來(lái)的增值總額和投資回報(bào)，詳見(jiàn)配圖。單純看數(shù)據(jù)，閱天府因?yàn)閱蝺r(jià)低面積大，取勝，但是要綜合考慮板塊的安全性，學(xué)區(qū)的穩(wěn)健性，我建議還是回來(lái)繼續(xù)看大源和武侯新城或者閱天府。

預(yù)算高就優(yōu)選大源遠(yuǎn)達(dá)的188戶型，預(yù)算卡在600出頭的話，就直接上武侯西派或者投資回報(bào)不錯(cuò)的閱天府。

會(huì)員提問(wèn)

本人目前武侯區(qū)高升橋地鐵附近有一套小房子自主，婚前買的，有公積金貸款，結(jié)婚以后沒(méi)買房子?，F(xiàn)在有一個(gè)小孩2歲，老公常年異地工作，公務(wù)員。然后我現(xiàn)在工作地點(diǎn)變了，在簡(jiǎn)陽(yáng)18號(hào)線三岔站附近2公里處。因?yàn)楝F(xiàn)在自己住的房子一是離單位太遠(yuǎn)（60公里），二太小不適合老人孩子三代人住，現(xiàn)在就想買一個(gè)房子，需求就是

1.靠近地鐵，我依賴地鐵去簡(jiǎn)陽(yáng)上班；2.套三適合三代人居?。?.學(xué)區(qū)比較好，因?yàn)槲易约含F(xiàn)在住的房子孩子可以讀雙楠實(shí)驗(yàn)，然后在三岔單位那邊現(xiàn)在有實(shí)驗(yàn)小學(xué)東部新區(qū)分校、成都七中東部新區(qū)分校（k12），都招生了，但是個(gè)人感覺(jué)生源不行都是鎮(zhèn)上的，所以想買一個(gè)好學(xué)區(qū)的；4.不說(shuō)漲價(jià)，起碼保值把；5.預(yù)算200萬(wàn)。就希望你能推薦一下板塊和具體的房子。二手房和新房都可以的。

房段子解答

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你的情況其實(shí)就像你說(shuō)的，本身情況是非常清楚的，從孩子未來(lái)讀書，從自住需求，從通勤角度來(lái)看，我覺(jué)得都迫在眉睫進(jìn)行一場(chǎng)置換了，這個(gè)想法一旦確定，就要堅(jiān)定地執(zhí)行起來(lái)，尤其是遇到合適的買家買你高升橋房子，要果斷一些，不要總擔(dān)心自住過(guò)渡的小問(wèn)題。

話說(shuō)按照你三岔的工作通勤來(lái)說(shuō)，最好還是地鐵18、19號(hào)線，基本上是快速路線，單邊通勤時(shí)間可控，每天早晚往返不累，但是考慮到孩子讀書和樓盤的價(jià)值，又不能去三岔這種類似三圈的區(qū)域，你提到的生源的確很重要，當(dāng)前那邊生活氛圍還不濃厚，讀書也不實(shí)際，最關(guān)鍵還是樓市價(jià)值的問(wèn)題。

折中一下，其實(shí)能選擇的就是18、19號(hào)線的主城區(qū)域。

比較經(jīng)典的買法，我覺(jué)得就是海昌路附近，但是偏向高新區(qū)一側(cè)（學(xué)區(qū)更好，上學(xué)更近），依托18號(hào)線，海昌路到三岔大概不到30分鐘，對(duì)你上班是非常有吸引力的。

這邊推薦看看金地天府城，距離地鐵站適中，本身是次新盤，高新新川B學(xué)區(qū)，房?jī)r(jià)和生活氣息也比較濃厚，你的預(yù)算，可以買到99平的套三雙衛(wèi)，戶型是不錯(cuò)的，你們可以找中介好好帶看下，以后老人帶孩子，兒童房，以及你們的主人房，都比較有隱私，舒適性更好一些。

當(dāng)然，這個(gè)樓盤也有一些小問(wèn)題，比如超高層，高容積率等，但電梯還是充足的，以后孩子讀書，上班都挺好，建議多看看這個(gè)小區(qū)里滿足預(yù)算的大戶型，然后優(yōu)選品質(zhì)房源，再擇機(jī)砍價(jià)到最低即可。

金地周邊，比較典型的，還有兩個(gè)，不過(guò)距離地鐵稍遠(yuǎn)，這個(gè)要實(shí)測(cè)下自己的接受度。一是龍湖九里晴川(70多平的套三，相對(duì)蝸居，但是小區(qū)品質(zhì)較好），二是中德英倫世邦k、j區(qū)（89平左右的套三雙衛(wèi)，贈(zèng)送比較大，所以也很舒服，而且不是超高層，建議實(shí)測(cè)步行地鐵距離）。

至于你說(shuō)的中海天府里，算是天東比較成熟的區(qū)域了，當(dāng)前價(jià)格我看好像距離200還有點(diǎn)遠(yuǎn)？是不是超預(yù)算了？如果200能拿下套三的話，我想自然也是非常優(yōu)質(zhì)的買法。

再說(shuō)一個(gè)區(qū)位的買法，那就是錦江生態(tài)帶，和天新海昌路這邊其實(shí)是一個(gè)學(xué)區(qū)板塊，但是生態(tài)帶內(nèi)有好些小學(xué)，所以可能讀書更方便，依托這邊已經(jīng)建成的19號(hào)線，也可以達(dá)到讀書、自住和通勤的三重效果。

當(dāng)前比較合適的，就是萬(wàn)科翡翠公園，它96平的套三雙衛(wèi)，也是很不錯(cuò)的，大概200萬(wàn)級(jí)別可以拿下，萬(wàn)科的品質(zhì)較好，得房率較高，就在地鐵口，生活氣息也很濃厚了，但和金地天府城一樣，也是超高層哈，所以算是一個(gè)瑕疵了。至于房源的買法邏輯，和金地一樣，先看優(yōu)質(zhì)房源，再砍到預(yù)算范圍內(nèi)的極致性價(jià)比。

最后還是回到新房邏輯，基本上200萬(wàn)能上的新房，極少極少，一般都是有大缺陷的才會(huì)是200萬(wàn)級(jí)別，要么地段偏僻要么學(xué)區(qū)拉胯，要么產(chǎn)品難堪，總之不像個(gè)正常的買法。

當(dāng)前更多的還是專注于賣高升橋的二手房，然后從海昌路到怡心湖（地鐵站）來(lái)全面看房選房。