猜一猜，2024年深圳最火的樓盤(pán)是哪個(gè)？

前海的限價(jià)房？香蜜湖的豪宅？還是深圳灣的無(wú)敵景觀房？

都不是，答案幾乎沒(méi)人能預(yù)料。它就是共有產(chǎn)權(quán)房——珈譽(yù)府5區(qū)。

稱其為2024年最火，豪不夸張，看數(shù)據(jù)：

項(xiàng)目推出1729套房源，結(jié)果吸引了8069批次購(gòu)房者申購(gòu)，創(chuàng)下了2024年深圳新房市場(chǎng)的最高申購(gòu)記錄。

從開(kāi)盤(pán)到售罄，兩天合計(jì)27小時(shí)，8000多位購(gòu)房者連軸轉(zhuǎn)地在“拼殺”。直到抽到3180號(hào)才算結(jié)束，差不多5000位購(gòu)房者遺憾陪跑。

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍圖

看到這兒，你可能和我一樣疑惑：

1、共有產(chǎn)權(quán)房，憑什么在深圳賣得這么火爆？

2、深圳后面還會(huì)有共有產(chǎn)權(quán)房推出嗎？如果有的話，值不值得入手？

01

擋不住的深圳剛需

回到2023年8月1日，《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》剛出臺(tái)的時(shí)候，幾乎沒(méi)人看好這類房子。

為什么呢？

當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境著實(shí)不樂(lè)觀，不僅商品房賣不動(dòng)，就連安居房都不好賣。在這種大環(huán)境下，共有產(chǎn)權(quán)房憑什么能例外呢？

而且共有產(chǎn)權(quán)房只有一半產(chǎn)權(quán)，還要“封閉流轉(zhuǎn)”，這在一定程度上限制了它的金融屬性。在深圳這座“搞錢(qián)”的城市，如果一套房子沒(méi)有升值空間，誰(shuí)會(huì)愿意買(mǎi)呢？

但共有產(chǎn)權(quán)千套開(kāi)盤(pán)即售罄的事實(shí)，卻讓所有質(zhì)疑者閉嘴了！

作為深圳首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房，珈譽(yù)府5區(qū)不僅成了2024年最火爆的樓盤(pán)，還創(chuàng)下了最高申購(gòu)量的記錄，一房難求。

為什么會(huì)這樣？答案其實(shí)就兩個(gè)字：剛需。

這一千多套房子，真的擋不住深圳剛需。

很多人會(huì)問(wèn)：深圳真的缺房子嗎？近2000萬(wàn)人口，也沒(méi)見(jiàn)誰(shuí)露宿街頭啊。

另外，既然有剛需，為什么不去買(mǎi)商品房呢？偏偏選擇一半產(chǎn)權(quán)的珈譽(yù)府5區(qū)？

其實(shí)問(wèn)題不在于“有沒(méi)有房子”，而在于“有沒(méi)有適合居住的好房子”。

這里說(shuō)的是那些配備獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光良好，且容積率適中的成套商品住宅。

我們看一個(gè)數(shù)據(jù)：

截至 2016年，深圳約1067萬(wàn)套(間)存量住房中占比最高的為村民自建房，占比約為47.8%；

工業(yè)區(qū)配套住宅占比為17.2%，而產(chǎn)權(quán)清晰、能夠自由流通且質(zhì)量相對(duì)較好的商品住房占比僅約17.0%。

單位及個(gè)人自建住房、保障性住房和其他住房(主要為各類公寓、旅館等)占比分別為 5.2%、4.1%和 8.7%。

也就是說(shuō)，深圳近2000萬(wàn)人口，接近一半的人生活在城中村，表面上有房住，但實(shí)際上呢？除了十幾平米蝸居的窘迫，很多家庭眼看孩子馬上要上學(xué)了，根本無(wú)法解決入學(xué)問(wèn)題。

而深圳僅有17%的商品房，幾乎每套都是業(yè)主的“唯一住房”，你指望誰(shuí)會(huì)把自家的安身之所賣掉呢？雖然每年幾萬(wàn)套新房供應(yīng)，但價(jià)格對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)依舊可望而不可及。

這就是深圳最真實(shí)的居住困境，別說(shuō)幾千套共有產(chǎn)權(quán)房，就算幾萬(wàn)套，在深圳龐大的住房需求面前，都只是杯水車薪。

為什么深圳剛需會(huì)選擇珈譽(yù)府5區(qū)？我們不妨看一些真實(shí)案例：

送給孩子的第一份禮物

從現(xiàn)場(chǎng)反饋看，三房共有產(chǎn)權(quán)住房是最為火爆的，而且基本是被安居房庫(kù)內(nèi)家庭選走，以致大部分庫(kù)外隊(duì)列都淪為了陪跑。

背后的原因很簡(jiǎn)單，珈譽(yù)府5區(qū)周邊的名校資源確實(shí)很有吸引力。對(duì)于深圳的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，這不僅是一套房子，更是送給孩子的第一份禮物。

普通人一輩子就一套房

“來(lái)深圳7年了，終于有了一個(gè)自己的家。”

聽(tīng)到這樣的感慨，真的很觸動(dòng)。這就是最真實(shí)的現(xiàn)狀：一個(gè)年輕人沒(méi)有父輩的托舉，想靠自己奮斗在深圳買(mǎi)房，付出的努力和汗水，是以十年為周期的。

珈譽(yù)府5區(qū)申購(gòu)門(mén)檻極低，深戶無(wú)房，社保在繳，單身滿30歲即可申購(gòu)；價(jià)格門(mén)檻極低，單價(jià)僅2.1萬(wàn)/㎡起，首付僅22萬(wàn)起，就能上車68-88㎡2-3房，這給很多普通人上車的機(jī)會(huì)。

所以，大多數(shù)人買(mǎi)這套房子根本不考慮轉(zhuǎn)手的問(wèn)題。普通人在深圳，一輩子可能就這一套房子，什么思想負(fù)擔(dān)都沒(méi)有，就是自己住。

而且“封閉流轉(zhuǎn)”是偽命題，滿五年后可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓，買(mǎi)家只需是深戶、社保正常、無(wú)房家庭（單身要求30歲以上）即可，接近商品房購(gòu)買(mǎi)規(guī)則。

五年后，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格由買(mǎi)賣雙方協(xié)商確定，由于購(gòu)買(mǎi)群體足夠龐大，只要地段和品質(zhì)在，房子就一定有價(jià)值，共有產(chǎn)權(quán)房也不例外。

給單身人士的底氣

單身群體的壓力確實(shí)比夫妻大得多。一旦工作有變動(dòng)，房貸壓力可能就會(huì)讓人喘不過(guò)氣。而共有產(chǎn)權(quán)房不一樣，月供只要4800起，和周邊租房?jī)r(jià)格差不多，壓力小太多了。

共有產(chǎn)權(quán)房是當(dāng)下“安全墊”最厚的選擇，5年內(nèi)遇到經(jīng)濟(jì)困難，政府會(huì)以原價(jià)回購(gòu)你的房子，本金絕對(duì)安全；5年后要么市場(chǎng)高價(jià)賣出，要么讓政府回購(gòu)，還能拿到三年期定期存款利率的利息。

擁有自己的房子和生活，比什么都重要

共有產(chǎn)權(quán)房確實(shí)有利也有弊，沒(méi)有完美無(wú)缺的房子，買(mǎi)任何房子可能都會(huì)有這樣那樣的顧慮。

但對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，能在深圳有個(gè)自己的家已經(jīng)很不容易了。相比租房，有了自己的房子，哪怕只是一半產(chǎn)權(quán)，那種心理安全感也完全不一樣。

從普通居住者的實(shí)際需求出發(fā)，珈譽(yù)府5區(qū)沒(méi)有拒絕的理由

項(xiàng)目自帶3所幼兒園，旁邊待建深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校寶安學(xué)校（集團(tuán)）南校區(qū)，孩子能在家門(mén)口享受優(yōu)質(zhì)教育，真正實(shí)現(xiàn)“目送上學(xué)”。

地鐵11號(hào)線塘尾站就在旁邊，6站到寶中，7站到前海，半小時(shí)內(nèi)就能到達(dá)深圳主要商圈。不用擔(dān)心堵車，不用算打車費(fèi)，省下的時(shí)間可以多陪陪家人。

建面約50萬(wàn)㎡的“灣區(qū)壹方”將引進(jìn)國(guó)際化品牌集群，涵蓋奧特萊斯、環(huán)球美食、親子娛樂(lè)、文化藝術(shù)等全業(yè)態(tài)。以后買(mǎi)菜、購(gòu)物、看電影、帶孩子玩樂(lè)，都不用開(kāi)車到市中心，走幾步路就能到。

示意圖

在家休息的時(shí)候，推開(kāi)窗就能看到鳳凰山的綠意和立新湖的景色。選擇高層，還能看到海景。

實(shí)景圖

從學(xué)校、交通、商業(yè)到生態(tài)，這樣配套齊全的項(xiàng)目，對(duì)普通居住者來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不能奢望更好了。

項(xiàng)目不僅價(jià)格低，交付標(biāo)準(zhǔn)也遠(yuǎn)超預(yù)期

每套房子都配備了四合一智能大門(mén)、歐派全屋定制鞋柜、品牌浴室柜等收納系統(tǒng)；廚房?jī)?nèi)置海爾冰箱、油煙機(jī)、燃?xì)庠钊祝恍l(wèi)生間采用干濕分離設(shè)計(jì)，配備歐派鏡柜；全屋海爾分體空調(diào)讓溫度調(diào)節(jié)更精準(zhǔn)舒適。

即便是公共空間的配置也同樣用心。比如電梯選用的是日立品牌，速度達(dá)到4m/s，比市場(chǎng)普遍2.5m/s的標(biāo)準(zhǔn)快得多，大大減少了等待時(shí)間。

22萬(wàn)起的首付、4800元起的月供，以輕松可負(fù)擔(dān)的價(jià)格，換來(lái)高品質(zhì)的理想生活，對(duì)于深圳普通人來(lái)說(shuō)就是最難得的機(jī)會(huì)。

02

全新6區(qū)取證，珍惜上車機(jī)會(huì)

年末還有一批共有產(chǎn)權(quán)房推出！上次沒(méi)搶到或者沒(méi)參加申購(gòu)的購(gòu)房者，一定要珍惜這次機(jī)會(huì)。

12月30日，珈譽(yù)府共有產(chǎn)權(quán)房全新6區(qū)取證加推，共1030套，其中704套兩房（包含30套無(wú)障礙戶型），326套三房，申購(gòu)時(shí)間：2025年1月1日—1月5日。

值不值得買(mǎi)？思考兩個(gè)問(wèn)題：

1、作為商品房，珈譽(yù)府連續(xù)兩年深圳銷冠，獲得4000多位業(yè)主的選擇，這4000位業(yè)主用真金白銀投票，有沒(méi)有價(jià)值？

2、作為共有產(chǎn)權(quán)房，珈譽(yù)府5區(qū)成為2024最火項(xiàng)目，吸引8000多人搶房，這8000多人的認(rèn)可，有沒(méi)有價(jià)值？

更值得關(guān)注的是，這很可能是你最后一次購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房的機(jī)會(huì)。

2024年初，國(guó)家重新定義并規(guī)范了保障房政策，推出了全國(guó)統(tǒng)一的配售型保障房。這意味著深圳現(xiàn)有的人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房都將逐步退出歷史舞臺(tái)。

新的配售型保障房完全剝離了金融屬性，采取封閉管理，禁止以任何方式轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》苛魅胧袌?chǎng)。

參考廣州市的相關(guān)征求意見(jiàn)稿，我們可以預(yù)見(jiàn)深圳的政策走向。由于配售型保障房采取全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，政策彈性并不大。

在廣州，申購(gòu)者需要具備戶籍家庭身份且累計(jì)三年社保，政府回購(gòu)時(shí)價(jià)格將按照購(gòu)房?jī)r(jià)格每年扣減1%計(jì)算，即使轉(zhuǎn)讓給其他符合條件的購(gòu)房者，售價(jià)也不能高于原始價(jià)格。

雖然深圳市場(chǎng)仍有一些共有產(chǎn)權(quán)房用地儲(chǔ)備，但這些地塊未來(lái)極有可能轉(zhuǎn)化為配售型保障房。

即便保留共有產(chǎn)權(quán)房屬性入市，想要再買(mǎi)到像珈譽(yù)府這樣產(chǎn)品配套無(wú)可挑剔的項(xiàng)目，機(jī)會(huì)可以說(shuō)微乎其微。

我們的建議是：先上車再說(shuō)，等到經(jīng)濟(jì)條件改善再慢慢規(guī)劃未來(lái)。

畢竟這種房子賣一套少一套，現(xiàn)在不上車，以后再想買(mǎi)就沒(méi)機(jī)會(huì)了。