2024年最后一天，當(dāng)然是要復(fù)盤(pán)廣州樓市！

今天，掌牛哥要為大家?guī)?lái)無(wú)加工、無(wú)裝飾的“素顏版”年終數(shù)據(jù)。

廣州一手真旺還是啞火，哪個(gè)區(qū)域成交奮起直追，哪個(gè)新盤(pán)真賣(mài)得好，馬上為你一一揭曉！

01

過(guò)去一年賣(mài)得如何

這些真相必須知道！

先看今年整體情況——

▍全年網(wǎng)簽面積、套數(shù)和均價(jià)同比小幅下降

來(lái)自CRIC數(shù)據(jù)，截止12月27日，廣州一手住宅網(wǎng)簽約737萬(wàn)㎡，成交66765套，均價(jià)約35526元/㎡。

而去年同期的數(shù)據(jù)，網(wǎng)簽面積806萬(wàn)㎡，成交72845套，均價(jià)為37838元/㎡。

三個(gè)主要指標(biāo)，分別同比下降約6-8%。

▍下半年成交量遞增，價(jià)格相反

從時(shí)間線上看，今年前兩個(gè)季度成交量是偏低的，但均價(jià)更高；下半年兩個(gè)季度則剛剛相反。

細(xì)看每個(gè)月的數(shù)據(jù)，“量?jī)r(jià)背離”的現(xiàn)象更加明顯了。而今年全年成交高峰是在10-11月，兩個(gè)月賣(mài)了全年超1/4的房子！

▍廣州一手成交，剛需依然是占大頭

總價(jià)300萬(wàn)以下的房子，成交套數(shù)占比全年成交54.4%，這個(gè)比例已高于去年的51%，成交均價(jià)則從19573元/㎡，下滑至18621元/㎡。

剛需占比更高，價(jià)格還在下滑，這就導(dǎo)致前面所說(shuō)全市成交均價(jià)同比有所下跌。

不過(guò)，這點(diǎn)也很好理解。大環(huán)境不好，普通民眾購(gòu)買(mǎi)力下降，剛需買(mǎi)房自然更謹(jǐn)慎。

▍改善級(jí)市場(chǎng)，占比在縮小

總價(jià)在300-500萬(wàn)之間的剛改成交16836套，占比全市25.2%，均價(jià)35616元/㎡；高改段500-1000萬(wàn)成交9306套，占比13.9%，均價(jià)49761元/㎡。

去年同期，剛改段成交18758套，占比25.7%，均價(jià)35322元/㎡；高改成交12019套，占比16.4%，均價(jià)52918元/㎡。

是不是跟大家想的完全不一樣？改善市場(chǎng)份額不僅沒(méi)有增加，還萎縮了！

▍豪宅市占持平，頂豪價(jià)格暴漲

總價(jià)1000萬(wàn)以上，目前成交4283套，占比達(dá)到6.4%，與去年基本持平。

總價(jià)5000萬(wàn)以上成交52套，均價(jià)16.3萬(wàn)/㎡、套均價(jià)9119萬(wàn)遠(yuǎn)超去年的14.2萬(wàn)/㎡、套均價(jià)7046萬(wàn)。

總結(jié)一下——今年廣州一手成交兩頭尖，剛需占比增加但是價(jià)格走低，豪宅占比持平價(jià)格明顯拉升。

主要靠賣(mài)一買(mǎi)一來(lái)籌集資金的改善客，或前期因?yàn)槎址抠u(mài)不出去，占比大幅下降。

▍增城番禺包攬冠亞軍，荔灣南沙白云新上榜

分區(qū)域看（括號(hào)里為去年排名）——

金額TOP3是番禺、海珠和荔灣（番禺黃埔海珠）

面積TOP3是增城、番禺和南沙（增城番禺黃埔）

套數(shù)TOP3是增城、番禺和白云（增城黃埔番禺）

均價(jià)TOP3是越秀、海珠和天河（海珠天河越秀）

有一個(gè)區(qū)在今年成交數(shù)據(jù)中全面跌出TOP3（看破不說(shuō)破)，結(jié)合供應(yīng)面積看，明年庫(kù)存壓力更大。

蠻有意思的是，區(qū)域之間的分化正在改善——去年套數(shù)TOP3占全市49.8%，今年TOP3占45.3%。

可見(jiàn)隨著產(chǎn)品力的瘋狂迭代、熱點(diǎn)板塊的出現(xiàn)、現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)的誕生，買(mǎi)家不再執(zhí)著于某個(gè)行政區(qū)，而更關(guān)注具體板塊、具體學(xué)位、具體戶型等等。

打個(gè)比方，是“天河就購(gòu)了”這樣的絕對(duì)邏輯，將逐漸被淘汰，不再適用于未來(lái)的樓市。

▍個(gè)盤(pán)銷(xiāo)冠，幾乎都是“老朋友”

接下來(lái)，進(jìn)入樓盤(pán)榜單環(huán)節(jié)——

今年全市金額TOP3是琶洲南TOD、長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府、中海大境；

面積TOP3是長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府、萬(wàn)科理想花地、萬(wàn)科黃埔新城；

套數(shù)TOP3是萬(wàn)科黃埔新城、萬(wàn)科理想花地、金茂萬(wàn)科都會(huì)四季番禺和白云。

除了今年開(kāi)盤(pán)的中海大境，其余都是去年就在榜上的熱銷(xiāo)紅盤(pán)了。

▍剛需熱銷(xiāo)盤(pán)，價(jià)格真的勁低

總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)的，黃埔番禺白云花都有項(xiàng)目上榜，基本都是入市有兩年以上的在售樓盤(pán)。

這一點(diǎn)，跟兩年來(lái)廣州土拍以市中心地塊為主、刻意減少剛需新房供應(yīng)有關(guān)。

總價(jià)100萬(wàn)以內(nèi)的，那就是增城的天下！

套均價(jià)基本在80來(lái)萬(wàn)，按照最低15%首付計(jì)算，手里有個(gè)10來(lái)萬(wàn)就能在廣州安家了。

▍改善項(xiàng)目熱銷(xiāo)榜，競(jìng)爭(zhēng)白熱化

在最卷、今年新盤(pán)最多的改善級(jí)市場(chǎng)，可以看到總價(jià)在300-500萬(wàn)段的TOP10，成交數(shù)據(jù)咬得很緊，其中荔灣包攬前三名。

總價(jià)500-1000萬(wàn)的高改，長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府是斷層級(jí)領(lǐng)銜，此外荔灣依然是占座位最多的行政區(qū)。

改善買(mǎi)家，重點(diǎn)關(guān)注荔灣區(qū)準(zhǔn)沒(méi)錯(cuò)！

看重教育和生活氛圍、想越級(jí)改善的可以看看新世界·天馥、新世界凱粵灣和萬(wàn)科理想花地，追求江景的則鎖定白鵝潭沿江一帶。

▍豪宅熱銷(xiāo)榜單，頂豪為廣州爭(zhēng)光

聚焦豪宅市場(chǎng)，先來(lái)揭榜總價(jià)1000萬(wàn)以上，天河海珠荔灣番禺都有項(xiàng)目上榜！

總價(jià)3000萬(wàn)以上，海珠獨(dú)占4席！

總價(jià)5000萬(wàn)以上，基本就是廣州·鵬瑞1號(hào)和星河灣半島平分天下了。

值得一提的是，如果按照成交均價(jià)來(lái)看，廣州頂豪已經(jīng)是華南一哥，成功趕超深圳！

▍二手成交量企穩(wěn)，價(jià)格有降但是不多

最后看看二手情況，根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年1-12月（2023年12月26日至2024年12月25日），廣州二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽110781套，同比分別增長(zhǎng)1.63%。

另?yè)?jù)CRIC系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，二手成交套數(shù)99311套，均價(jià)27956元/平，同比下滑約14.3%。

這個(gè)價(jià)格降幅，估計(jì)比很多人想的要少。

也就是說(shuō)二手樓市雖然很難，但還不至于“地獄級(jí)別”，賣(mài)房的業(yè)主在明年可以樂(lè)觀一點(diǎn)。

02

綜合市場(chǎng)表現(xiàn)評(píng)選

明年買(mǎi)房先看這些樓盤(pán)

以上就是2024年廣州樓市的基本面。

可以看到剛需、剛改市場(chǎng)雖然在成交量上有明顯改善，但是價(jià)格仍在筑底。

只有將房子視作資產(chǎn)配置的改善、豪宅市場(chǎng)，分別出現(xiàn)了價(jià)格企穩(wěn)、上揚(yáng)的苗頭。

這說(shuō)明了一個(gè)現(xiàn)象：

如果你只把房子當(dāng)作消費(fèi)品，那TA真就是一個(gè)僅有居住功能的東西：只有你想通過(guò)買(mǎi)房?jī)?yōu)化資產(chǎn)配置，才有可能收獲房子帶來(lái)的升值空間。

目的，決定了你的選擇和收益。

這也是在提醒各位——

當(dāng)下買(mǎi)房，必須“向上置業(yè)”。

除了剛需，不管以舊換新，還是以小換大，核心邏輯一定是利用現(xiàn)在的低門(mén)檻、低成本，用力去夠那些你原本可能買(mǎi)不起的房子。

同時(shí)確保下一套房子，比上一套房子更值錢(qián)，更具流通性。

為了給予各位更具體的建議，我們綜合全年市場(chǎng)表現(xiàn)、業(yè)主口碑和粉絲關(guān)注度，評(píng)出2024年度廣州標(biāo)桿項(xiàng)目。

他們的獲獎(jiǎng)理由不盡相同，但都是同區(qū)域、同類(lèi)品中的“顯眼包”。

上榜樓盤(pán)中既有服務(wù)于老板的頂豪、高改樓盤(pán)，也有適合年輕人、價(jià)格相對(duì)親民的剛改項(xiàng)目。

如果你有買(mǎi)房打算卻沒(méi)有太多頭緒，不妨收藏榜單對(duì)號(hào)入座！

2024年是充滿轉(zhuǎn)折、挑戰(zhàn)和驚喜的一年，亦是公眾號(hào)“掌樓牛市”與大家同行的第四個(gè)年頭。

在此，掌牛哥攜全司員工感謝所有關(guān)注以及支持我們的房企、同行和粉絲朋友。

正是因?yàn)槟銈儯覀儾庞袆?dòng)力持續(xù)產(chǎn)出這么多的原創(chuàng)內(nèi)容。你們的每一條評(píng)論、每一次轉(zhuǎn)發(fā)、每一個(gè)點(diǎn)贊，都是對(duì)“掌樓牛市”的莫大信任以及鼓勵(lì)。

而無(wú)論是肯定的贊譽(yù)，還是不同的聲音，我們始終樂(lè)于傾聽(tīng)，以開(kāi)放的心態(tài)將其視為內(nèi)容共創(chuàng)。希望大家能在未來(lái)一如既往關(guān)注我們，常嘮嗑，常見(jiàn)面。

展望2025年，我們滿懷信心期待著與大家迎來(lái)更好的樓市，更好的廣州。“掌樓牛市”也將繼續(xù)保持敏銳的市場(chǎng)洞察力，帶來(lái)更多有價(jià)值的內(nèi)容。

再次感謝大家！祝愿各位在新的一年里，所得皆所盼，所愿皆成真!

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