皮帶許當年曾有一番話：一切都是黨和人民給的，雖說情真意切，卻有弦外之音。后來破案了，2萬多億，錢的確是從社會投資人、購房者、供應商等人民手中借來的，然后以一己之力平賬。

平賬的意義在于頂包，頂雷，齊天大圣在天庭和雷音寺這么些交情，哪個不是實打實扛出來的就，西天取經不是打打殺殺，全是人情世故。天上的事情，叫化債平賬，地上的魑魅魍魎稱為人間亂象，取經是為了化解人間的麻煩，卻省略了天上的罪孽，竟敢輸出正能量教諭民眾。

民眾承擔著大雷音寺，還有小雷音寺，不是大圣收了神通，友情有請各位神仙把坐騎和寵物管管好，什么妖魔鬼怪都敢收，香火層層上繳，債務層層轉移，搞到最后“遇到一點顛簸和挑戰”，這樣的經書賣的太貴了吧。

比如最近各地改計容面積規則，在規劃條件上，對房地產開發項目的公攤進行挑戰。合肥、杭州、溫州、湖州等地，封閉陽臺、首層架空做停車場之類的，都給了計容面積優惠。白話說有的功能設計只要好賣，可以”不補繳土地款”。

以前普遍的非封閉陽臺計算一半面積，現在封閉計算一半；一層架空這種做法之前早就有，以前這種設計在南方比較多見，主要為了給社區活動、公共空間，當然有些可以省一部分容積率（當年各地標準不同，有的架空層就不行）。

給外行解釋一下，以前超過計容面積，要補繳地錢，土地款根據容積率來的，同等條件下容積率越高，建設面積越大，土地款一般越貴。所以不要以為開發商買了可以通過增加公攤面積可以多建設、多賣錢。公攤、使用面積都在總規劃面積中，可售面積都計入容積率，舉例子說，一個項目10萬平米可售面積，這其中公攤面積再大也在其中（除了誤差），公攤大了只會減少使用面積，而不是超越總體規劃面積，公攤和使用面積是零和游戲。

大家記住，房地產只有一個莊家，在土地款、容積率、建設面積和房價這些關鍵事項上，開發商算老幾？規則在那里擺著，公攤面積的設定和指標要求，驗收都是在框架之中的，這個框架保障了土地出讓金、稅費的收入，在公攤面積上做文章幾乎沒意義，總體面積超了多賣點夠不夠補繳土地款和稅費的，算過沒，開發商可能壞，但不傻。規劃條件要求不改變，公攤就改不了，跟開發商好壞有關系，但不大。

而有些人不是傻，是怯懦，他們也多少明白這個道理，但不敢直視，只敢罵開發商，回避問題永遠無法推動問題解決。妖魔鬼怪擦邊不管，只管一個吳柳芳，然后大家又照例去罵抖音，跟公攤、房價問題罵開發商何其相似。

那么回來說為什么現在公攤面積規則松動了，給購房人實惠了，說白了客觀上是大家不買房，買不起房、加不動杠桿導致的。大家被動的無力，促成了一種談判的優勢，這才有了包括并不限于規劃條件的優化。

還有同小區內不同建筑類型的公攤比例不同，理論上容積率塔樓＞板樓＞獨棟、高層＞多層＞聯排，最簡單例子：越高的建筑，承重結構越復雜、消防通道、管井數量、步梯電梯等交通等占面積越大，不是故意把公攤算到高層上給低密度節約公攤。

再例如四代住宅，從建筑設計、國內外潮流的諸多嘗試中，這個概念早就有了，叫四代五代或者什么名字不重要。四代住宅根本不等于增加得房率，而是包含了更多的升級。只不過這類升級之前是零星出現的，受制于規劃條件、建設成本，為什么建設成本不允許，錢都花在別處了，之前房價面臨的是兩頭堵——一邊限價、一邊土地價格攀升，留給建設的空間能有多少？

公攤這一頁會慢慢掀過去，歷史的糊涂賬也交給開發商平了拉倒；歷史告訴我們，打土豪之后，并沒有分田地，而是三七分賬，原本地是土豪的，現在地是國家的，一個抽象的實體，可以賣地的實體、可以借債的實體，卻又分不清是誰的。

在元旦前跨年的夜里，我吃了兩包薯片，喝了一瓶可樂，以此來作為年之尾，通遼鴿宗償有云，樂事薯片還不如袋子里空氣多，除了充入空氣免得壓碎薯片之外，這玩意跟公攤類似。

蛇年央視發布的吉祥物蛇叫“巳生生”，這名字說不上吉祥也可能是我無知，跨年這事人跨、債也跨，好吧，就當錢是開發商收的、債是開發商借的，最后借汝項上人頭化債……小雷音寺就是這么垮掉的，但它就不該有啊。

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