我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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會員

提問

段總新年快樂，成都新房二手房的成交量也出爐了，二手房居然比去年還多，有點不可思議呢？你如何評價？新房卻少了很多。明年會怎么變化呢？

房段子解答

2024年，成都新房成交99442套，比2023年的145967套，減少46525套，同比減少-31.8%。

2024年，成都二手房成交231342套，比2023年的220869套，增加10473套，同比增長+4.74%。

也就是說，二手房在這樣低迷的大環境里，用卑微的降價飲鴆止渴，迎來了成交量的逆勢上漲，還很有可能是全國第一，繼續“獨立行情”。

2025年呢？如果要維持這樣的大規模成交量，勢必還要有環比同比的大降價，量價不可兼得。

我保守地認為，明年成交量或許小幅回落，二手房價迎來真正的初步觸底，內部也存在更加撕裂的分化狀態。

新房，嚴重受制于二手房的置換鏈條，考慮到單價總價的走高，成交量或許還要持續萎縮。

但價格，尤其是主城核心區價格，還會更顯堅挺。

也就是說，明年縮量漲價，是大趨勢。

會員提問

關注公眾號也有一段時間了，看得出咱們是比較專業的團隊，我這邊目前今年也有買房的打算，想咨詢一下，初步在預算 300萬以內的房子，考慮二手房，在東湖和大源板塊還有機會嗎？這個預算的話，只能買套三了哈？孩子目前在雙流上小學，我在軟件園上班，現在新川大源的新房比較貴，也蹦不進去，所以想想看其他二手機會。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你的情況和思路還是非常清楚的，目前是在雙流上學，不論是從通勤角度，還是樓市價值預期，又或者孩子未來的中學教育，都是出于下風的，或者說是并不匹配你們當前家庭預算實力的。

置換迫在眉睫，尤其是現在二手房普遍降價嚴重，到了階段性的抄底時機（而且還要往下探，我建議當前多觀察樓盤和價格走勢，不要過早下手，估計年底有更好的房源更優質的價格），應該把這件事行動起來。

接下來圍繞你的通勤和學區需求，300萬內的預算，新房基本是沒辦法的，但事無絕對，考慮到三街通勤，主要是往9號線武侯方向走，比如北二外的復地（清水總價最低不到300），然后機投也有名校掛牌，相應的價格也不算高。

【武侯新城·機投】中鐵建領樾：http://t.cn/A6OqdutU 300萬級別小鋼炮，戶型非常卷，地段也很核心

【武侯新城·機投】德商西璟天璽：http://t.cn/A6YWCGou 純新房，300萬上下，政務中心，學校，次新盤扎堆

【簇橋】復地崑玉錦城：http://t.cn/A60wTxvv 低門檻，學區，地鐵盤，未來可期，200多萬300萬可上

如果要尋求更穩的學區和即買即住的思路，你之前提到的大源和東湖，算是深思熟慮的結果。

大源教育和產品比較均衡化，可選的其實很多，優中選優的話，我會推薦你看看**（95平左右的套三雙衛），目前大多價格在300出頭，觀察一下，砍價一下，回落到你預算內是大概率事件（下同）。周邊類似的，可以看看**106平套三雙衛；**（90p套三雙衛）；**（103p套三雙衛）。

基本上大源就是這樣的買法和邏輯，套三雙衛為重點，部分距離地鐵稍遠（不過你用不上），而且是高層產品，和新房沒法比，不過地段和學區以及通勤是很不錯的，我建議優選這個方案。大源還有另外的一些樓盤（非優中選優），不過要么是單衛，要么是小眾樓盤，就不多說了，你可以線下實地多感受多看房，或許有驚喜房源發現，到時候我們再議價值。

北上東湖，現在錦江的小初也是非常均衡的，到處掛名換學校，當前比較典型的就只有2個樓盤（東湖不要買老破大，房齡最好控制在10年內），一個是**，有97平的套三單衛，109-119平的套三雙衛，好好磨價格，到300內都沒啥問題，這個盤算是**小區，也可以實地感受喜好。

旁邊的***，也是比較次新的，可以買93-96p的套三雙衛，品質還是可以的，小而美，但是要注意臨二環高架的噪音問題，最好實測考慮。

話說，其實還有其他的一些板塊次新房可以考慮，比如站南板塊，屬于高新9區，學區也非常好，在南三環，通勤也沒問題，可以看**96-101p的套三雙衛，現在價格回落比較明顯，最低大概250萬可以拿下，相當不錯了，但是也要注意臨三環的噪音接受度問題。

另外市一醫院，可以看**，地段好，安靜不吵，學區配套都不錯，而且很次新，當前可以看103-106p的套三雙衛，基本上也是300出頭，再觀察一下，回落到300內也是非常值得期待的優質買法。

整體思路還是圍繞通勤和學區概念來進行，學區屬性就導致我們選籌是比較狹窄的，加上通勤概念和樓市保值性，以上新房二手房，都是我們重點觀察的對象，建議以二手為主（高新二手），新房為輔。接下來就是多花點時間，多去線下看房，主觀感受，整理好喜歡的樓盤戶型，最終等待精品房源和性價比時機。

會員提問

自住郫都龍湖**，老大上私立嘉祥；老二2歲，考慮置換自持的新川龍湖**，自持大面龍湖**，預算500-600買法。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

總的來說，還是像我們前面說的，現在更多的是做資產優化，注重保值性，改善性，自住功能（包括讀書），而不是期望更大的投資性翻倍暴漲這類想法。因為你們的很多房產，在目前來看的下行期，不進則退，越往后，還越有浮虧的可能性。

現在新川的龍湖**清水套四，還是略顯尷尬的，主要是它面積大總價高，加上裝修成本，與周邊改善新房成為了競爭對象，這個盤主要的出貨產品是套三，以低單價低總價贏得市占，而126p的套四，在認可度流通性上差一些，這也是我一些粉絲真實看房后的感受。

這個盤優點是明面的，就是學校地鐵人氣和龍湖品牌都不錯，但缺點是暗地里的，那就是總價段的價值匹配問題，而且本身是高層格局，越往后隨著房齡增大，可能會出現更多的價值認定問題。

在我們看來，你是有資產優化需求的，所以還是建議盡量賣掉，用以置換。

核心邏輯：①龍湖在短期房價還是下行的，②目前低賣，我們也可以相對低買（或者說更容易買到），③更核心地段和更改善的產品，相對二手房更顯保值性，④置換的資金來源是當年的房產增值，目前這一套流程下來，是鎖定財富收益。

另外一套龍湖**，本身是大面的改善次新盤，但也受制于行情和板塊上限，這幾天被拖累嚴重，加上也是清水，整體價值不明朗。不一定非要等到明年滿2再出售，現在行情是單價2萬左右，增值稅稅費13萬，不一定明年2月后，總價不會再跌13萬，所以還是建議先行掛出來，尋找緣分買家，到時候增值稅的問題，互相分擔一點，倒也不失為穩妥的做法。

此時，已經能匯聚五六百萬的購買力了，買房的出口，一是更核心的地段更好的產品，二是考慮到孩子未來的讀書問題。

保守的做法，就是繼續蹲守新房，比如**，143戶型大概是500萬的產品，戶型非常卷，套四雙衛，顏值地段，**等數據指標都很不錯。

然后來到大源，可以看**，大概是五六百萬的門檻，依托大源的核心地段和學區優勢，保值性也很強，也是我們重點考慮的改善盤，能兼顧到孩子讀書，保值性已經未來你老公回來成都的工作通勤問題。

至于說郫都的龍湖**，目前市場價值不大了，總量的變化不影響你們的預算，考慮到二胎+孩子讀書+自住過渡的角度，我們建議暫時不處理，等以后孩子升初中了，另外置換的房子交房裝修了，再根據到時候的市場行情來變通。

還有從地鐵的角度，成都目前絕大多數地方是不缺乏地鐵的，一個站就挺好的了，地鐵對房價的拉漲左右不大，地鐵也不是大家唯一的出行方式（甚至于上班族都步行上班，不需要地鐵）。

因為龍湖**有地鐵或者換乘多條地鐵線來匹配它的價值，也不大行得通。

另外你們說的大源益州小學，蒙小或者泡小天府，基本上就對應的是二手房買法，除非能撿大漏，或者很緊急，也不是非常好的買法。優點是學區的確好，缺點是單價普遍偏高，還沒怎么回落，而且產品力也是上個時代的產物了，從長期主義來看，可能會隨著學區的均衡化，逐漸走下神壇。