文/樂居新媒體 林振興???

58天前，在北京海淀功德寺土拍大戰中，華潤置地因為運氣不佳，遺憾出局，輸給了越秀地產和綠城中國。

沒有想到，一個多月后，華潤置地便以勝利者的姿態，笑傲朱房。

中國人講究個開門紅，土拍市場亦如此。

2025年京城土拍率先出場的，是海淀的一對”王炸“：東升鎮朱房四街0029、0030地塊，交易起始價合計150.3億元。

無論從總價款，還是參賽選手的量級，它注定是一場腥風血雨。

共有八家房企前來應戰，包括北京城建、中海地產、建發房產、中國金茂、保利發展，華潤置地+中鐵置業+招商蛇口則抱團組成聯合體。

2025年1月2日下午3時30分，六里橋北京市政務服務中心的一個拍賣廳里熱鬧了起來，“朱房百億雙子”公開競價在這里舉行。

西側0029地塊首先競價，就出現了強烈的火藥味，參與競價的開發商競相提價。3號華潤置地聯合體參與了全程舉牌，被5號金茂和57號建發分階段“圍攻”。

有意思的是，現場座位上，3號舉牌者也坐于5號和57號之間。

經過159輪競價后，0029地塊被3號舉牌的華潤置地+中鐵置業+招商蛇口聯合體，以91.52億元的價格摘得，溢價17.33%，樓面價8.92萬/平米。

正當所有人都以為東側0030地塊也將被華潤置地聯合體一舉拿下之時，半路卻殺出了建發房產。

休息15分鐘后，0030地塊正式開拍。

除了北京城建，其他幾家房企都留下來參與第二宗地塊競價。建發的舉牌號換成了31，并將座位向前移了一排。

前半段，節奏慢了下來，華潤不再積極舉牌，它似乎對該地塊勢在必得。只有11號保利發展、31號建發、2號金茂，三家輪著舉牌，緊追不舍。

后半程，當競拍價來到80億時，保利悄悄退出。15號華潤聯合體終于不再沉默，開始踴躍舉牌。

這時的廝殺程度，不輸上宗地塊，甚至中途好幾次主持人要倒數落槌，又有競拍者冒出來。

隨著天色漸晚，31號建發和2號金茂加快了舉牌速度。當價格即將來到88億時，華潤聯合體在權衡價格后，選擇了放棄。畢竟捆綁了三家開發商，它要綜合考慮每家的意愿。

沖刺階段，31號建發舉牌幾乎從沒猶豫，最終它經過約247輪競爭，以90.404億元摘得0030地塊，溢價25.04%，樓面價9.51萬/平米，比0029地塊每平米貴了近6000元。

閩系房企建發房產，在北京好似一匹黑馬。

它在去年11月剛用御用“馬甲”，以24.345億元摘得豐臺一宗地塊。眼下才過了一個來月，它又親自跑來海淀搶地。

朱房土拍大戰，一個下午就賣出182億。它不由讓人想起20年前的夏天，華潤置地在清河的那場史詩級土拍。

2005年8月1日，清河毛紡廠地塊出讓，競價81輪后，最終被華潤以25.65億元、溢價率51%拿下，成為當年的地王。

橡樹灣項目分五期開發，期期爆火，價格也從開盤的8000元/平米。一路漲到了最高的14萬元/平米。

眼下，朱房兩宗地塊就在清河橡樹灣的南邊。

其中，朱房東側0030地塊的交易起始價為72.3億元，最小遞增幅度730萬元，單單保證金就要14.46億元；西側0029地塊的交易起始價為78億元，最小遞增幅度800萬元，單單保證金就要15.6億元。

二十年后，再戰清河，華潤不再單槍匹馬，它采取合作抱團的方式出現。

要知道，朱房雙子地塊與功德寺雙子地塊相比，規模更大、起價更高并且上不封頂。

拿下功德寺地塊，只要能承受15%的溢價，剩下的就看運氣；但是朱房地塊，純靠價格說話，它的起拍樓面價超7.6萬/㎡，比功德寺地塊最終成交樓面價還貴4000+。

這種情況下，華潤聯合體的預算上限，顯然更為充裕，更有希望將地一舉拿下。

此次，華潤置地拉來了兩位兄弟：中鐵置業和招商蛇口。

中鐵置業是華潤置地在北京的老朋友了。2021-2023年，兩家先后三次斥資超130億在大興西紅門拿地，推出西紅門“橡樹灣”項目的一二三期，即紅橡潤園、興橡潤園、興橡文園。

華潤置地聯合體和建發，將在海淀朱房打造怎樣的產品，外界尤為關注。

朱房這兩塊地均為純居住用地，規模合計近20萬㎡，比功德寺地塊更大，且地形方正，無其它配建。

西側0029地塊用地規模4.27萬㎡，容積率2.4，地上建筑規模約10.26萬㎡；

東側0030地塊用地規模3.93萬㎡，容積率2.42，地上建筑規模約9.51萬㎡。

誰都沒想到朱房地塊來的那么快，這兩塊地甚至不在第五輪擬供地清單上，直接“空降”到了預申請列表里。不過，朱房二期棚改項目早在6月份就已開始宅基地確權公示。

海淀2023年下半年以來，已陸續出讓了四幅地塊，放在往年它們都是王炸。永豐北和永豐南兩宗地塊分別由保利+建工聯合體和海開控股拿下，目前前者已拿到預售證。

功德寺001、002地塊分別由綠城和越秀搖中。雖然華潤在搖號環節少了點運氣，但它最終還是被越秀拉入局。

重新劃分權益后，001地塊由綠城和越秀分別持股50%，002則被華潤并表，華潤和越秀各持股65%和35%。按照個比例切分貨值，越秀地產＞華潤置地＞綠城中國，華潤置地在功德寺地塊上顯然是“躺贏”。

產品方面，朱房地塊由于不限價，未來面向純改善做大平層豪宅的概率更大一些。

功德寺容積率2.1，限高30米，主攻剛改客群。2023年最后兩天，功德寺披露規劃方案公示，001地塊擬建13棟6-10層洋房，002地塊擬建14棟5-10層洋房。

朱房容積率2.4，限高48米，預計是16F左右小高層產品。按照200㎡的戶均建面來算，大概能有近千套房源供應。

加之，朱房雙子地塊起始樓面地價7.6萬元/平米，上不封頂，住宅售價也不受限制；而功德寺起始樓面價6.1-6.2萬/平米，最終樓面價7.1萬，指導價10.5萬/平米。這都注定了朱房地塊比功德寺地塊貴不少。

朱房限制了外立面風格。它的出讓文件中專門提到，“朱房地區以現代建筑風格主為，可適當結合新中式風格，建筑造型規整、內斂。”

隨著華潤聯合體和建發的到來，海淀樓市更加熱鬧了。

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