上海的商場已經全面過剩。

　　我們之前統計過，上海的商場共有715座，合計3558萬方，人均面積1.43平方。

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　　這個人均面積水平，已經超過了紐約、東京，可以說嚴重過剩。

　　因此，今天上海的商業競爭可以說是十分殘酷的，大量的商場在競爭中落敗。

　　今天我們盤點幾個近些年開業、曾被居民寄予厚望，但最終經營慘淡的商場，并分析一下其落寞的原因。

　　普陀 長壽路

　　天安千樹

　　是近幾年上海最具爭議的商業中心，一定是天安千樹了。

　　當年還沒開業的時候，這商場就因為其獨特的造型火遍圈內圈外。

　　12.30實拍

　　如果從商業經營視角看，不管這造型好看賴看，至少這外形營銷成功了——只需要看一次，就能讓大家記住、并且印象深刻。

　　天安千樹平面圖

　　相比于外形的爭論，大家其實更好奇這項目營業之后能否讓長壽路板塊再現榮光：

　　畢竟長壽路在民國時代，大自鳴鐘商圈就是極為繁華之地，90年代的亞新也是很多80后的青春。

　　只是在近20年的城市開發中，新商圈崛起，長壽路商圈轉型較慢，才逐漸沒落。

　　因此，天安千樹這個30萬㎡的重磅項目，意義就很重要了，長壽路商圈能不能再次崛起就看這個項目能不能扛得住鼎了。

　　背負著巨大的期望，因此天安千樹項目的定位很高直接定位市級影響力的商業綜合體，打造“上海潮流藝術新地標”。

　　開業時，天安千樹也引進了各業態優質潮流品牌的亞洲旗艦店、全國首店、上海首店近30家：

　　其中亞洲首店3家、全國首店20家、華東首店4家、上海首店2家，合計29家。

　　開業的時候，天安千樹也算一炮而紅，不少人去拍照打卡，最巔峰時單日客流超過10萬人次，開業后的元旦超15萬人次。

　　但是很可惜，后勁不太足。

　　開業不到一年，商場就傳來了經營不佳、人流稀疏的新聞，隨后就是撤店潮的新聞時不時的傳出來。

　　當時剛有這些新聞的時候，我就去調研過一次，當時其實情況還好，沒有網上渲染的那么差。

　　但是這次我去調研，實際的經營情況的確是有點觸目驚心。

　　商場內部空空蕩蕩，一樓大廳擺著之前商場開業三周年慶典的舉行美陳，部分店面貌似剛剛撤走還沒有撤牌。

　　12.30實拍

　　樓上2、3、4層，有大量的鋪位被圍擋包裹，目前還在招商中。

　　2-4樓實拍

　　站在中庭拍上去，可以看到眾多的鋪面都是尚未經營的狀態。

　　實拍

　　曾經十分網紅的陽光中庭，如今也是積灰滿滿，看起來貌似許久無人打理。

　　實拍

　　客觀來說，天安千樹這地方，想要崛起成為一個大商圈的確很難，屬實是天賦有限。

　　普陀蘇州河段條件是很好，很多彎道，但是當年就是規劃成了老靜安的外溢居住區，產業比較弱而且后續升級空間不大。

　　天安千樹的定位一直是主打輕奢、藝術、年輕、時尚，開了不少新鮮時髦的品牌首店——實話說，這個東西放在南京東路、西路這種核心商圈可能玩得轉，但是放在長壽路就是錯配的，因為并不能抓住這個定位需要的核心客流：

　　首先，這項目不是旅游目的地，也不比鄰高校大學，商場本身就沒啥“氣氛組”，也就是有觀光、休閑娛樂的那批人，尤其是年輕人。

　　其次，項目自身不連著地鐵，地緣又沒啥商務區打工人也很少，這個情況其實也比較難對商務人群有什么吸引力；

　　而且，周圍最核心的購買力來源就應該是周邊社區的居民，主打的就是餐飲、育兒、溜達消食，本質就是個社區商業的地段。

　　可以說，之前的招商方向就完全錯了。

　　不過，如果真的做社區商業，這個商業體量又有點太大了——的確是上不去下不來，何況后面還有二期那么大面積，還要做五星級酒店。

　　或許，最初，這里還是應該規劃個寫字樓或者產業園區，附帶有點商業，可能對于區域的帶動作用才能真的體現出來。

　　寶山 上大

　　經緯匯

　　前一陣一個寶山的朋友過來公司咨詢，聊起來經緯匯：

　　雖然就在家邊上，但是基本不會去；

　　寧可打車去寶山萬達或者龍湖，也不想經緯匯逛街消費。

　　他這么一說，我想了一下的確是，經緯匯這個商場很神奇：

　　客群基礎真的很充實，本來也承載了地緣居民的期望；

　　但是開業之后生意就沒好過，地緣的居民對其也不太認可。

　　下面這個截圖，是我找到了一篇2019年的文章，寫的對于經緯匯項目的分析。

　　截圖來自微信搜索

　　這雖然是營銷稿件，但是對于客群的描述不算夸張。

　　寶山本身也比較缺像樣的大型綜合體，這項目25萬方，足以支撐起上大板塊的地緣消費。

　　但是理想很豐滿，現實很骨感。

　　自從項目那個五彩斑斕的外立面出來之后，這項目就被吐槽了起來，簡直是2000年代縣城商業中心的設計風格。

　　實拍

　　外立面是2000年的風格倒也算了，最尷尬的是內部設計方向，走的也是2000年代商場的風格。

　　經緯匯的商場是非常經典的老式全露天廣場的設計——已經被當下時代拋棄了的商業形態。

　　實拍

　　這種商業形勢最興盛的時代，就是商業街還沒落伍的年代，大概也就是2000-2010這個周期。

　　那時候大家都喜歡瞎溜達，因為沒見過啥市面，對于空調也沒那么大需求——因為家里也沒有。

　　隨著物質極大充裕、網購興起等時代趨勢，商場的作用變成了體驗式消費、溜娃、聚餐、消食，大家去商場的目的都很明確，商業街這種商業模型就沒落了：

　　沒人愿意在一個冬天冷，夏天熱的空間瞎逛。

　　當然這個說法，不局限于南京東路豫園這些旅游景點，或者前灘太古里那種頂奢聚集的商圈地標，不過經緯匯肯定沒有這個吸引力。

　　實拍

　　從規劃視角看，作為一個近5年開業的商業，經緯匯居然還是二十年前的產品設計，的確是讓人有些費解。

　　產品一般是其一，運營較弱是其二。

　　網上不乏吐槽，經緯匯運營比較差的帖子，最簡單的一個事就是電影院遲遲都沒落地。

　　一般來說，像這種周圍都是居民區、還有高校的商場，電影院一定是第一優先級，因為電影院是一個優質的消費目的地，大家看電影前后，順帶就會在這里吃個飯、唱個歌、買個衣服。

　　但是這么多年，經緯匯的電影院都沒開出來，一直都是“即將開業”。

　　截圖來自微信

　　商場也很少做些夜市啊、街區活動之類的吸引年輕人，品牌招商也比較老套沒什么新意。

　　商場運營一般人就過不來，人吸引不過來就是一個惡性循環了。

　　新品牌也不愿意來入駐，消費者咯不到心意，就更不愿意來購物了。

　　實拍三樓的空鋪

　　好在，今年開業的盒馬，算是給商業補充了一點客流，要不這項目真的是要被周圍居民完全放棄掉了。

　　不夠，可以確認的是之前大家希望靠著這個項目提升上大板塊能級的愿望已經落空了，未來能指望的，空拍就只有南大在建的華潤萬象天地了。

　　徐匯濱江

　　西岸鳳巢

　　西岸鳳巢很多朋友可能沒去逛過，其實這是個設計很出彩的商場，裝修風格很賽博朋克。

　　實拍

　　漂亮是漂亮的，但是當下的經營有些慘淡。

　　實拍

　　上了二樓到了中庭，放眼望去，就會發現一大堆空鋪。

　　截圖來自百度

　　西岸鳳巢也叫AI plaza，叫這名字是因為這個項目所在地就是徐匯濱江AI產業的腹地，邊上就是AI塔，阿里AI，商湯科技、騰訊總部等等。

　　實拍，西岸的寫字樓

　　雖然如今看起來整個板塊很成熟，但是西岸鳳巢這項目真心是沒趕上好時候，如今經營的慘淡主要是有些生不逢時。

　　現在去徐匯濱江，大家都可以直觀看到整個區域并不像前兩年那么空曠，寫字樓的亮燈率很高。

　　但是西岸鳳巢開業的2021年，徐匯濱江完全是另外的模樣。

　　當時項目所在地、以AI產業為核心的周邊寫字樓，以及南側以傳媒產業為核心的西岸傳媒港，大部分都沒開業，幾乎沒啥人。

　　而徐匯濱江比較成熟的部分，主要居民區、寫字樓、商場大多在龍華中路地鐵站附近。

　　徐匯濱江腹地

　　那這個項目就比較尷尬了，自身不挨著地鐵站，流動客比較少；

　　板塊成熟的購買力被上游成熟區域商業截留，主要客流全靠撿漏西岸看藝術展、遛彎的那些人。

　　但是前幾年的情況大家都知道，展覽辦的也不多。

　　因此這項目開業之后雖然憑借驚艷的風格火了幾天，后面慢慢也就沒啥人氣了。

　　雖然自從去年以來，徐匯濱江熱鬧了不少，西岸鳳巢邊上的寫字樓也逐漸成熟了起來，但是西岸鳳巢所面對的競爭環境又不一樣了。

　　去年龍華會開業，直接把龍華地區的購買力、地鐵上游購買力截留了。

　　今年西岸夢中心開業，也直接吸收了從徐匯濱江遛彎過來的客流。

　　實拍西岸夢中心

　　相比于人家這種體驗式的商業街區，西岸鳳巢自身的設計缺陷就很明顯了：

　　單層面積很小像個小跑道、商場樓層很高難逛。

　　因此，西岸這個商場想要逆襲變火，恐怕得等到徐匯濱江進一步成熟才有機會了。

　　松江 新橋

　　拉斐爾云廊

　　松江有個商場特別尷尬，就是拉斐爾云廊下面的龍湖天街。

　　如果你開車走G60滬昆高速回市區，大概率會路過下面這個恢弘大氣科幻十足的巨型建筑。

　　效果圖

　　當然上面這張是效果圖，實際它還在建設中，如果你之前路過過，大概印象中是是一小段閃著亮燈的寫字樓，和一個鋼鐵骨架。

　　上半年過去的實拍

　　這項目的定位很高，是松江主打的產業中心G60科創走廊的核心地標，臨港集團和松江共投資100億的超級大型商辦項目——拉斐爾云廊。

　　而今天說的這個不太景氣的商場——龍湖上海云廊天街，就隱藏在這巨大的長達1.5公里的超級建筑下面。

　　12.31實拍

　　G60這一帶歸屬于松江的新橋板塊。

　　新橋的產業實力的確很強，這里工業園區眾多，所貢獻的產值位列松江所有街鎮之首。

　　新橋鎮的工業企業超過1700家，涵蓋了裝備制造、生物醫藥、生產性服務業和時尚消費產業等多個領域，形成了全面而強大的產業集群。

　　但是問題子啊與，這些產業的主體主要分散在一片片的工廠區里。

　　G60這個片區屬于新橋的新生地帶，從地圖上也可以看得出來，這個區域當下像是個孤島。

　　G60區域

　　南側被G60貫穿阻攔，北側東側都是沒咋開發的農田地區，跨過高速是新閔別墅區，人也不多。

　　板塊當下也沒有通地鐵，核心區的建成部分大部分都是G60的產業園區，很多都是正在建或者正在招商，板塊發展比較早期。

　　實拍，G60產業園

　　板塊內呢也沒什么住宅小區，帶來的購買力有限，短期內也指望不上地緣這些產業園區。

　　因此實際上從消費需求出發，這種地方，本身并不需要做一個商場。

　　但是從規劃的角度來看，作為長三角一體化的核心規劃G60科創走廊的地標建筑，作為未來承載著發展希望的板塊，這里的確得有一個商場來撐臺面。

　　因此就出現了：一個非常神奇但是毫無人氣的的的云廊天街。

　　他一方面沒有商場的骨架，主體是兩層商鋪聯合，賣相上來看更像一個社區服務中心。

　　實拍

　　此外，由于沒啥地緣消費需求，這商場當下的招商業態基本就是餐飲+便民服務，其中快餐占了大半臂江山。

　　業態分布

　　可以說，這是一個非常四不像的商場，也沒什么逛的樂趣。

　　我工作日中午過去，大部分的餐飲店都是坐不滿人的，可見周圍的客流稀疏。

　　實拍中午時間客流

　　G60這個地區，想要全面成熟，估計還要非常久的時間，短期這里值得期待的大概就只有建在云廊樓下的、12號線西延伸線帶來一點客流。

　　不過這個地鐵開通要2027年，那之前云廊的二期商場部分恐怕就要開業了。

　　待開部分

　　這種情況，這個商場恐怕還要維持社區服務中心定位一段時間了。

　　結語

　　商業經營的景氣，和板塊的發展是正向相關的。

　　可能因為某個商圈的成熟帶動某個板塊的房價，也可能因為板塊的問題讓商場很難經營起來。

　　在商業過剩的當下，養成居民的購物習慣、占領用戶心智越來越難——那些仍然畫在規劃圖上的商場，還是不要過于期許它能給板塊帶來多大能級的提升。

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