作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

如果問深圳哪個區新房庫存最難清理？

則坪山區不能不提。

打破下限

最近，位于坪山碧嶺的深業山水東城以29293元/㎡的備案均價，不僅打響2025年坪山新房供應的第一槍，也重新定義了坪山新房的價格體系。

建面約85—243平，單價區間約2.51—5萬/平，總價區間約213—1216萬/套，1060套現房入市，精裝交付。

這不僅比深業山水東城2022年7月以及2023年2月批次入市的房源價格便宜，更是整個坪山2020年以來，備案均價最便宜的一次。

要知道，坪山區域新房備案價格高光的時候，均價去到約4.2萬/平。

2021年8月位于坪山石井的中海萬錦熙岸華庭開盤，264套約80—106平住宅備案均價約42746元/㎡，總價區間約320—478萬/套；

2021年8月位于坪山馬巒的金尊府開盤，592套約88—143平住宅備案均價約41689元/㎡，總價區間約361—621萬/套；

2021年8月位于坪山馬巒的龍光玖譽雅筑開盤，355套住宅備案均價約42572元/㎡，總價區間約358—500萬/套。

就算是碧嶺同片區的新房，如龍光玖榕府、蔚藍左岸花園、深業山水東城前兩批次新房，備案均價都是維持約3.5—3.7萬/平。

2023年8月入市的龍光玖榕府467套約96—117平住宅備案均價約36665元/㎡，總價區間約328—452萬/套；

蔚藍左岸花園(1棟)188套約75—93平住宅備案均價約36540元/㎡，總價區間約247—365萬/套。

深業山水東城，2022年7月559套約81—188平住宅開盤，備案均價約37923元/㎡，總價區間約280—958萬/套；

2023年2月804套約81—233平住宅開盤，備案均價約37902元/㎡，總價區間約277—1208萬/套。

所以可以看到，深業山水東城1060套現房住宅入市，正標志著坪山的新房價格正式邁向“2字頭”。

和前兩批次的住宅房源價格相比，備案均價相差了約8600元/㎡。

假設2022年7月選擇約81平的業主選擇最便宜的戶型，總價約280萬，今年選擇約85平最便宜戶型，總價約213萬，不僅戶型面積更大，總價也便宜了約67萬。

而這也僅僅只是備案價格，一般而言新房入市，還會有相應的折扣疊加。

去化之困

從市場的情況來看，雖然深圳新房市場2024年已經出現翹尾行情。

但對于坪山區域而言，新房去庫存是每個項目的大難題。

在深圳各個區域中，雖然新房住宅庫存量的前三名一直是龍崗、龍華、寶安，但若要問哪個區的新房去庫存難度最大，坪山是不能不提的。

因為其他區域的新房，順銷期的去化速度要比坪山區域的新房整體去化速度要快一些。

最明顯的，位于龍華觀瀾的山水華庭，108套住宅，備案均價約47561元/㎡，2021年8月入市。

曾經一度被市場譽為開盤最慘淡新房，24批意向登記客戶，成為當時入圍人數最少的新房。

2021年的新房市場遠要比如今的新房市場好不少。

截至2025年1月8日，山水華庭在深圳房地產信息平臺上顯示，只賣剩11套住宅。

而位于坪山馬巒的金尊府，2021年5月入市353套住宅，市場反饋開盤當天是差不多賣光。

但時隔1328天，依然還有3套住宅未網簽，而2021年8月入市，市場反饋開盤之初賣了約54.38%，時隔1237天，592套房源，依舊剩98套住宅未網簽。

而這幾天深圳坪山碧嶺片區，一次性供應1060套新房住宅。

要知道目前整個坪山區域新房住宅庫存總量約7151套，深業山水東城一次性供應就占了整個坪山區新房庫存約七分之一。

再加上深業山水東城前兩批入市房源，到目前為止仍存在不少房源未出售。

2022年7月這一批，559套住宅剩余269套，2023年2月這一批804套住宅剩余533套。

更重要的是，開發商新房庫存不小的情況下，還存在工抵房的情況。

在媒體社交平臺上有網友在去年11月表示，“開發商沒錢，還以房抵款抵了我一套，請款一直卡”，也有網友早在去年7月評論表示，“如果考慮深業山水這個小區的能不能買了我們公司的工抵房呀，85折，公司急賣”。

所以，新房去化困難不僅是整個坪山區域的難題，更是深業山水東城去化的難題。

面對這樣的區域新房格局，或許價格讓步才能真正獲得一席市場。

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作者觀點，不代表格隆匯立場