壹

如今的保利，已經是房企的第一把交椅。

2024年，保利實現簽約面積1796.61萬平方米，簽約金額3230.29億元，保住了全口徑銷售金額第一的寶座。

與自身比，保利的業績成色不足——簽約面積同比減少24.71%，簽約金額同比也減少了23.5%。

而且，保利取得這樣的業績，“以價換量”功不可沒。

說起這點，不知大家對2023年惠州因五折賣房而上了熱搜的事件是否還有印象？

那年國慶，惠州保利陽光城五折賣房，老業主們出手了，在人民網領導留言板直接留言。

在房管局的強制干預下，保利陽光城不得不停業整改。

去年，保利降價促銷的消息層出不窮，在廣州、佛山、南京、重慶、成都、杭州、北京和上海等城市都曾采取過降價促銷的手段。

保利的另一個壓力來自戰意洶洶和窮追不舍的中海。

2024年，中海銷售金額約為3106.91億元，同比上升0.3%。0.3%的增幅雖然微不足道，但同百強房企普遍同比下降約30%的行業水平相比，其間有著百倍的差距。

排名第一的保利業績也在下降。所以，這0.3%的增幅，是正與負，上升與下降之間的一道壕溝。

而且，中海今年還虎口奪食，拿下了權益銷售金額的冠軍寶座。

貳

盡管第一的成色已經在下降，中海的表現也可能為今年房企的排名帶來了變數，但不管怎么說，第一就是第一，如同陳夢與莎莎，也如同小胖和張本智和。

所以，保利的營銷文已經如期而至。

“疾風知勁草，逆勢見英雄”是一些媒體對保利的美譽。

然而，環環發現了一個有趣的現象，樂居財經的兩個自媒體賬號先后對保利提出了質疑。

這周二，樂居財經在《保利頂級產品系，干成了剛需品》一文中指出了保利建工嘉華天珺

可能存在的營銷套路：備案價最高達到九萬多，逼近十萬，遠遠超過業內人士所預測的七萬。

“但更多可能是，開發商在玩套路，抬高預期。畢竟備案價不是最終售價，等真正開盤公布優惠，折扣和認籌抵扣，讓購房者覺得撿到便宜。”

另外，保利建工嘉華天珺的主力戶型是99平的三居，其得房率也比127平戶型高出不少。所以，樂居財經得出結論：在海淀的豪宅區，保利建工嘉華天珺更像個剛需盤。

周三，在《保利10萬+豪宅，是個握手樓》一文中，樂居財經又把目標對準了保利上海楊浦區N090601單元I5-01地塊。

在這幅地塊所規劃的的7棟樓中，由于類似三角形的地塊條件所限，“位于地塊東北角的3號樓與前面的7號樓，中間部分的樓間距為18米，邊緣部分的樓間距僅有9米。”

最大的樓間距是2號樓和6號樓之間，也不過約36米。

去年11月，保利與建工聯合拿下這幅地塊的時候，樓面價為8萬多，周邊豪宅環伺。

所以，有消息稱，該項目未來單價會在13萬左右。

單價13萬的豪宅，最近樓間距不過9米，舒適度和尊貴感如何保證？

此外，環環還發現，去年9月的時候，樂居財經還報道了和光煦境降價的消息，而比較諷刺的是，時間點和保利在多個城市發布“保價計劃”有所重疊。

而且，這篇文章還提到該項目被業主抓包減配，以及騙購等問題，炸出了一些業主留言，證明其內容的真實性。

叁

幾年前，在某民營房企的總部，曾經聽其北京營銷總談起過房地產市場中出現的“國進民退”現象。

當時他的語氣很平靜，說起自家在北京的貨值和應對之策時，也顯得胸有成竹。

現在回想起來，環環才能理解他當時的心境。

那些政策上的綠燈、資金上的雄厚支持，如同天然的護城河，讓央國企在市場中游刃有余，而民營房企則如同堂吉柯德，在巨浪的拍打中，所能依靠的只有自己。

面對自家企業初露的頹勢，目睹著央企與國企的市場份額步步緊逼，拔劍四顧心茫然，他們縱然可以選擇和央國企合作來茍安一時，卻終究無法改變大勢所趨。

不過，地產行業走到今天，看著地產TOP10的名單，再看看曾經的“宇宙第一大房企”如今心心念念的也不過是“保交付”，想來，當年的那位營銷總或許已經釋然了。

命運的織錦，早在誕生的那一刻，便悄然鋪陳了其軌跡。

時間的長短而已。

同樣，欲戴王冠，必承其重。