壹

如今的保利，已經(jīng)是房企的第一把交椅。

2024年，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積1796.61萬平方米，簽約金額3230.29億元，保住了全口徑銷售金額第一的寶座。

與自身比，保利的業(yè)績成色不足——簽約面積同比減少24.71%，簽約金額同比也減少了23.5%。

而且，保利取得這樣的業(yè)績，“以價(jià)換量”功不可沒。

說起這點(diǎn)，不知大家對(duì)2023年惠州因五折賣房而上了熱搜的事件是否還有印象？

那年國慶，惠州保利陽光城五折賣房，老業(yè)主們出手了，在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板直接留言。

在房管局的強(qiáng)制干預(yù)下，保利陽光城不得不停業(yè)整改。

去年，保利降價(jià)促銷的消息層出不窮，在廣州、佛山、南京、重慶、成都、杭州、北京和上海等城市都曾采取過降價(jià)促銷的手段。

保利的另一個(gè)壓力來自戰(zhàn)意洶洶和窮追不舍的中海。

2024年，中海銷售金額約為3106.91億元，同比上升0.3%。0.3%的增幅雖然微不足道，但同百強(qiáng)房企普遍同比下降約30%的行業(yè)水平相比，其間有著百倍的差距。

排名第一的保利業(yè)績也在下降。所以，這0.3%的增幅，是正與負(fù)，上升與下降之間的一道壕溝。

而且，中海今年還虎口奪食，拿下了權(quán)益銷售金額的冠軍寶座。

貳

盡管第一的成色已經(jīng)在下降，中海的表現(xiàn)也可能為今年房企的排名帶來了變數(shù)，但不管怎么說，第一就是第一，如同陳夢(mèng)與莎莎，也如同小胖和張本智和。

所以，保利的營銷文已經(jīng)如期而至。

“疾風(fēng)知?jiǎng)挪荩鎰?shì)見英雄”是一些媒體對(duì)保利的美譽(yù)。

然而，環(huán)環(huán)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，樂居財(cái)經(jīng)的兩個(gè)自媒體賬號(hào)先后對(duì)保利提出了質(zhì)疑。

這周二，樂居財(cái)經(jīng)在《保利頂級(jí)產(chǎn)品系，干成了剛需品》一文中指出了保利建工嘉華天珺

可能存在的營銷套路：備案價(jià)最高達(dá)到九萬多，逼近十萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過業(yè)內(nèi)人士所預(yù)測(cè)的七萬。

“但更多可能是，開發(fā)商在玩套路，抬高預(yù)期。畢竟備案價(jià)不是最終售價(jià)，等真正開盤公布優(yōu)惠，折扣和認(rèn)籌抵扣，讓購房者覺得撿到便宜。”

另外，保利建工嘉華天珺的主力戶型是99平的三居，其得房率也比127平戶型高出不少。所以，樂居財(cái)經(jīng)得出結(jié)論：在海淀的豪宅區(qū)，保利建工嘉華天珺更像個(gè)剛需盤。

周三，在《保利10萬+豪宅，是個(gè)握手樓》一文中，樂居財(cái)經(jīng)又把目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了保利上海楊浦區(qū)N090601單元I5-01地塊。

在這幅地塊所規(guī)劃的的7棟樓中，由于類似三角形的地塊條件所限，“位于地塊東北角的3號(hào)樓與前面的7號(hào)樓，中間部分的樓間距為18米，邊緣部分的樓間距僅有9米。”

最大的樓間距是2號(hào)樓和6號(hào)樓之間，也不過約36米。

去年11月，保利與建工聯(lián)合拿下這幅地塊的時(shí)候，樓面價(jià)為8萬多，周邊豪宅環(huán)伺。

所以，有消息稱，該項(xiàng)目未來單價(jià)會(huì)在13萬左右。

單價(jià)13萬的豪宅，最近樓間距不過9米，舒適度和尊貴感如何保證？

此外，環(huán)環(huán)還發(fā)現(xiàn)，去年9月的時(shí)候，樂居財(cái)經(jīng)還報(bào)道了和光煦境降價(jià)的消息，而比較諷刺的是，時(shí)間點(diǎn)和保利在多個(gè)城市發(fā)布“保價(jià)計(jì)劃”有所重疊。

而且，這篇文章還提到該項(xiàng)目被業(yè)主抓包減配，以及騙購等問題，炸出了一些業(yè)主留言，證明其內(nèi)容的真實(shí)性。

叁

幾年前，在某民營房企的總部，曾經(jīng)聽其北京營銷總談起過房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的“國進(jìn)民退”現(xiàn)象。

當(dāng)時(shí)他的語氣很平靜，說起自家在北京的貨值和應(yīng)對(duì)之策時(shí)，也顯得胸有成竹。

現(xiàn)在回想起來，環(huán)環(huán)才能理解他當(dāng)時(shí)的心境。

那些政策上的綠燈、資金上的雄厚支持，如同天然的護(hù)城河，讓央國企在市場(chǎng)中游刃有余，而民營房企則如同堂吉柯德，在巨浪的拍打中，所能依靠的只有自己。

面對(duì)自家企業(yè)初露的頹勢(shì)，目睹著央企與國企的市場(chǎng)份額步步緊逼，拔劍四顧心茫然，他們縱然可以選擇和央國企合作來茍安一時(shí)，卻終究無法改變大勢(shì)所趨。

不過，地產(chǎn)行業(yè)走到今天，看著地產(chǎn)TOP10的名單，再看看曾經(jīng)的“宇宙第一大房企”如今心心念念的也不過是“保交付”，想來，當(dāng)年的那位營銷總或許已經(jīng)釋然了。

命運(yùn)的織錦，早在誕生的那一刻，便悄然鋪陳了其軌跡。

時(shí)間的長短而已。

同樣，欲戴王冠，必承其重。