來源|啟明星樓市（ID：zznjw025）

作者|住小星

圖片來源|受訪者供圖

2024年的南京樓市，改善市場可以用一片火熱來形容， 一批高品質(zhì)項目都交出了傲人成績單。

同時，土地市場上，一批低密度好地紛紛掛牌出讓，低密當(dāng)?shù)馈Ｒ虼耍?今年的改善市場必將迎來更多讓人眼前一亮的產(chǎn)品。

在超越性的產(chǎn)品創(chuàng)新下，南京的高端市場將迎來大洗牌。

那么，2025年最值得期待的十大純新盤分別是哪些呢？

01

奧體建設(shè)G88地塊

PROJECT REPORT

??亮點：四代宅、低密、洋房、“植物園系”

G88地塊緊鄰河西長江濱江岸線，旁邊就是綠博園，自然景觀堪稱一絕。同時，地塊容積率僅1.8，是河西不可多得的低密度用地。

根據(jù)規(guī)劃，G88地塊將打造6棟總高8-17層洋房以及小高層住宅，預(yù)計將打造全新的“植物園系”作品。

社區(qū)內(nèi)部預(yù)計將打造下沉庭院以及大面積的水景，結(jié)合周邊的自然優(yōu)勢，居住舒適度會很高，改善屬性很強！

而根據(jù)項目的效果圖來看，G88地塊也將是四代宅作品，挑空大露臺錯層分布，搭配大面積的玻璃幕墻以及香檳色的線條，顏值頗高。

四代宅+低密+洋房+“植物園系”，期待值與稀缺值雙雙拉滿！

02

奧體建設(shè)G11地塊

PROJECT REPORT

??亮點：低密、豪宅圈、聯(lián)排+洋房

奧體建設(shè)G11地塊是2024年土拍中地價最高的一幅，去年6月19日經(jīng)過47輪競價后，被奧體建設(shè)競得，樓面價43888元/㎡，是目前南京第二高價地。

目前地塊的規(guī)劃方案還未公示，但從其地塊的本來素質(zhì)能看出，未來這個項目必定不容小覷。

論地塊本身：G11地塊容積率僅1.01、限高35米，是河西近年來首次推出的容積率低至1.01的地塊，可以打造聯(lián)排+洋房產(chǎn)品，注定只能少數(shù)人擁有。

論友鄰：周邊聚集著長江尊邸、金茂府、偉星長江之歌、中寧府、中海江南玖序等新老豪宅，堪稱豪宅聚集地。

論地段，北側(cè)緊鄰南京國際友誼公園，1公里范圍內(nèi)兩條地鐵線環(huán)繞，周邊分布著小米南京科技園、阿里巴巴江蘇總部（在建）、南外、南師大附中、南京兒童醫(yī)院等各項配套，教育、交通、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)、自然環(huán)境皆是頂級。

值得一提的是，最近召開的建鄴區(qū)兩會上，明確提及河西南是接下來建鄴區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，全面建成河西中央科創(chuàng)區(qū)。

因此，G11所在板塊未來發(fā)展能級不可限量，對于居住在此的業(yè)主來說，也能享受到更多城市發(fā)展的利好。

03

金基徐莊G02地塊

PROJECT REPORT

??亮點：四代宅、低密、山居洋房

金基徐莊G02地塊是板塊內(nèi)近10年來首次推出的住宅用地，地塊直線距離紫金山僅約900米，與地鐵4號線徐莊站直線距離約90米，依山的同時，交通又十分便利。

根據(jù)規(guī)劃，徐莊G02地塊將打造為四代宅，這也是金基首個四代宅產(chǎn)品。

地塊容積率僅1.1，限高18米，依托靠近紫金山的天然優(yōu)勢，打造為山居洋房再合適不過，31棟4-5層科技洋房依山而建，戶戶帶有大露臺。

戶型打造上，項目主力戶型建面約165-405㎡（含頂?shù)总S），僅371套房源，兩梯兩戶設(shè)計，主要有平層、頂躍、底躍戶型：

平層：建面約165、185、230㎡ 頂躍：建面約257、325㎡ 底躍：建面約283?、381、405㎡

項目部分戶型圖也已公開， 建面約185㎡四房兩廳三衛(wèi)戶型圖1（平層） ：

185㎡四房兩廳三衛(wèi)戶型圖2（平層） ：

04

金基瓏樾府

PROJECT REPORT

??亮點：四代宅、小體量社區(qū)、人工湖

金基瓏樾府位于鼓樓龍江，是板塊內(nèi)近年來難得的一個低密度項目，預(yù)計將于今年3月份上市，放風(fēng)價6.5萬/㎡。

項目體量較小，規(guī)劃打在為3棟住宅，一棟為8+7層洋房，兩棟為16層小高層，僅86套房源，數(shù)量稀少，據(jù)說已經(jīng)被預(yù)定的差不多了。

值得注意的是，金基瓏樾府雖然體量不大，但金基仍然發(fā)揮出景觀規(guī)劃的長處，社區(qū)中配置了中心景觀庭院、人工湖、風(fēng)雨連廊等。

戶型方面，項目預(yù)計打造為建面約147、180㎡兩種純粹高端戶型 （最終數(shù)據(jù)以及戶型圖，以開發(fā)商實際公布為準(zhǔn)），對周邊地緣改善客戶吸引力非常大。

05

金基綠城鼓樓濱江G51地塊

PROJECT REPORT

??亮點：金基+綠城、低密、洋房

金基+綠城聯(lián)手，這樣的組合不用想也是高端之作。

目前地塊規(guī)劃方案還未出爐，但已有消息稱，將打造為純低密度洋房，戶型面積約124、143、176、198㎡，共276套，預(yù)計年后公開。

從位置上來看，地塊位于鼓樓濱江，片區(qū)內(nèi)土地資源稀缺，改善需求旺盛。周邊有地鐵5號線方家營站，拉薩路小學(xué)方興校區(qū)、閱江樓景區(qū)等生活配套，配套齊全、環(huán)境優(yōu)美。

更值一提的是，該地塊或?qū)⑹枪臉菫I江板塊未來3年唯一一幅可出讓的住宅用地，其稀缺性可想而知。

06

金基小行G12地塊

PROJECT REPORT

??亮點：四代宅、小行首個低密洋房

小行G12地塊在去年6月30日由南京堯智匯科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司競得，樓面價19311元/㎡；12月中旬，金基官宣將操盤G12地塊。

近日，地塊的規(guī)劃設(shè)計方案也已公示，將打造為四代宅，這也是小行板塊的首個四代宅項目。

地塊容積率僅1.2、限高30米，擬建5棟5-8層純洋房，一樓為架空層設(shè)計，后期預(yù)計打造為泛會所空間。

從效果圖看，外立面窗墻比很高，整片的玻璃幕墻看上去非常通透。

從地理位置上看，項目緊鄰地鐵S3號線與地鐵10號線換乘站小行站，周邊有萬科朗拾、仁恒城市星光、恒大華府、中南錦苑等小區(qū)，居住氛圍較為濃厚。與此同時，項目西側(cè)的九年一貫制學(xué)校已經(jīng)確認(rèn)為南師附中雨花臺學(xué)校。

07

中堃老門東G10地塊

PROJECT REPORT

??亮點：城墻內(nèi)、低密、別墅、得房率爆表

城墻內(nèi)、低密、別墅，這幾個字眼放在一起，換言之就是：稀缺。

G10地塊是中堃繼賢坤花園后的第二個作品，目前規(guī)劃方案已出，將打造為5棟4層住宅，小道消息稱，或?qū)⒋蛟鞛?70㎡的疊墅產(chǎn)品，實際使用面積近400㎡，得房率爆表！

從效果圖看，外立面以灰色為主色調(diào)，飛檐翹角，與老門東的整體風(fēng)格相得益彰，再搭配以大面積的玻璃，古樸中不失現(xiàn)代感。

值得注意的是，頂層都打造有挑空露臺，且已注明“不得封閉使用”，十分值得期待。

結(jié)合地塊緊鄰老門東、夫子廟、秦淮河等天然地理優(yōu)勢，這樣的項目從來都是可遇不可求的，城中“老錢們”可以準(zhǔn)備起來了！

08

中堃江心洲G50地塊

PROJECT REPORT

??亮點：江心洲、賢坤花園二期

中堃江心洲G50地塊位于賢坤花園隔壁，容積率僅1.05，是江心洲目前最低密度的一幅宅地。

地塊旁邊就是今年一次性推出所有房源的賢坤花園，已去化9成。目前G50地塊規(guī)劃方案還未出爐，但地塊極有可能打造為賢坤花園的二期。

此前賢坤花園已“私人定制化”的特點一度出圈，開盤時十分火熱，結(jié)合G50地塊更低密的地塊素質(zhì)，以及產(chǎn)品的迭代升級，G50地塊的產(chǎn)品力將更不可限量。

09

玖印府

PROJECT REPORT

??亮點：四代宅、低密、城市墅居

江核板塊的玖印府由江北本土國企產(chǎn)投集團和卓越共同打造，將打造為四代住宅，最快預(yù)計本月公開臨時展廳。

目前江核板塊的四代宅項目并不多，玖印府是第二個。玖印府體量較大，并且是低密宅地，產(chǎn)品分布上，項目涵蓋高層、洋房、疊墅三種類型，覆蓋群體非常廣。

當(dāng)然，其中最吸睛的當(dāng)屬疊墅，四代宅+城市墅居的組合，目前南京市場上還未出現(xiàn)過，因此產(chǎn)品力也充滿了想象。

據(jù)了解，玖印府的墅居產(chǎn)品戶型建面約182-190㎡，南向采光堪稱一絕，再加上超大的露臺空間，實際空間使用率遠(yuǎn)超100%。

10

江核中建G05地塊

PROJECT REPORT

??亮點：四代宅、一線臨江、洋房

江核G05地塊于2023年9月出讓，由南京江北新區(qū)建設(shè)投資集團有限公司競得，樓面價19678元/㎡。去年10月中旬，中建東孚官宣將代建G05地塊。

根據(jù)地塊規(guī)劃設(shè)計方案，G05地塊將打造為四代宅，其中1、3號樓為17層小高層，2、4號樓為7層洋房，一樓均為架空層設(shè)計，預(yù)計打造為泛會所。

據(jù)了解，項目洋房戶型建面約139㎡，共計48戶；小高層戶型建面約120㎡，共計153戶；還有一套建面約200㎡的頂層復(fù)式（戶型具體信息以官方公布為準(zhǔn)），預(yù)計今年年中上市。

從項目效果圖看，外立面以大面積玻璃+鋁板為主，邊戶有270°拐角露臺，露臺呈錯層分布。

從這10個項目可以看出：

在產(chǎn)品打造上，四代宅+低密的含量很高，2025年必是四代宅繼續(xù)爆發(fā)且產(chǎn)品不斷精進的一年，四代洋房、四代墅居將占據(jù)越來越多的市場份額。

同時，稀缺的低密度城中別墅項目，也將為城中老錢們帶來更為耳目一新的作品，期待值拉滿。

在開發(fā)企業(yè)上，國央企仍是主流，對于買房人來說，安心感也更足。此外，本地優(yōu)質(zhì)民企也干勁十足，所開發(fā)項目有口皆碑，為南京房地產(chǎn)市場帶來了更多活力，如金基、中堃等。

2024年的土地供應(yīng)以“縮量提質(zhì)”為主，所以接下來的樓市自然也是走的“精品路線”，低密項目一個接一個，洋房、疊墅甚至聯(lián)排等高品質(zhì)產(chǎn)品，將成為今年的新盤供應(yīng)主力軍。

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