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作者 | 王澤紅

1月9日， CBRE世邦魏理仕發布《2024年北京房地產市場回顧及2025年展望》，2024年北京辦公樓市場搬遷交易持續增加，零售物業市場更多老牌項目啟動調改升級，商務園區市場需求承壓推動租金加速下行，物業投資市場機構投資者交易金額占比過半。

報告顯示，北京辦公樓市場2024年新增供應總量僅錄得19.2萬平方米，同比降幅達74%，市場供應的擴充步伐顯著放緩。四季度新租交易面積總量環比下降13%，全年新租需求總面積同比減少5%，但搬遷交易持續增加，占全年新租面積的80%，占比再破歷史紀錄。

全年全市凈吸納量達34萬平方米，帶動全市空置率年末同比下降0.7個百分點至21.0%。其中甲級市場貢獻凈吸納量總量的81%。新興區域以及中關村、望京等科技中心去化表現位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等區域因部分金融、科技、醫藥企業整合至自用樓宇或縮減面積，空置率持續走高。

租金方面，以價換量的局面持續，降幅進一步擴大；年末全市平均租金面價同樣本比環比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累計跌幅10.7%。其中，受高租金樓宇占比較多、空置率較高等因素影響，金融街、王府井、CBD、望京等區域全年跌幅高于市場平均。

北京零售物業市場，2024年1-11月北京社銷總額同比下降2.8%，其中餐飲收入和穿類商品零售同比分別下降5.1%和3.9%，可選消費面臨更大的下行壓力，消費者在選擇商家品牌時對人均花費的考量更趨敏感。

餐飲商家更趨倚賴直播、團購等渠道獲客引流，新增門店也更集中于平價品牌。在性價比較低的項目調改帶動下，季末全市購物中心首層平均租金同樣本比環比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元，全年平均租金累計下跌1.2%。

世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示：“2025年北京零售物業市場預計迎來80余萬平方米的新增供應，中關村、燕莎、東城其他等成熟商圈將有改造商業體交付，除此之外大部分為10萬平方米以上的外圍大型新建項目，為地緣客群提供更充盈、更高品質的消費選擇。

倉儲物流市場，北京連續兩季無新增高標倉儲物流項目交付，全年合計放量33.2萬平方米，全年凈吸納量歷史首次為負值達-9.3萬平方米。年末全市空置率維穩在24.4%的歷史高位。平均租金連續第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年同樣本比跌幅走闊至-9.2%。

大興京南、順義其他成為租戶遷出現象最集中的子市場。與此同時，大興京南、馬駒橋及通州等子市場內率先調低租金的高標倉憑借性價比優勢，吸引了更多來自鄰近農民倉、低標倉的租戶遷入。

商務園區市場，年內新項目延遲入市較為普遍，致使全年新增供應量同比下降78%至20.9萬平方米，其中超過六成的體量來自純辦公項目，進一步加大了辦公面積去化的挑戰。

第四季度全市空置率環比下降0.3個百分點至23.6%，同比爬升1.3個百分點；全市平均租金報價同樣本比環比下降1.6%，全年降幅達到4.9%，至每月每平方米148.5元，在以價換量策略的刺激下，中關村軟件園成為唯一全年空置率顯著下行的子市場。

第四季度全市平均租金報價同樣本比環比下降1.6%，全年降幅達到4.9%，至每月每平方米148.5元。全年各子市場降幅均較去年走擴，其中泛中關村集群降幅繼續領先。

物業投資市場，第四季度一共錄得16筆交易，共計交易總額99.3億元，環比增長129%。全年累計交易達成46筆，總金額372.6億元，同比增長12%。全年來看，自用買家交易金額占比同比下滑，而機構投資者占比由24%上升至51%。

從交易資產類別看，第四季度辦公和零售板塊分別錄得占比74%和17%。全年綜合體、零售物業、工業物流交易金額同比提升較為明顯。其中底商或裙樓商業愈發受到企業買家的關注，機構投資者則加強在零售物業、工業物流以及酒店公寓板塊的布局。