文｜鄧浩志

二手房成交紀(jì)錄被刷新

近期，多家機(jī)構(gòu)公布了2024年各個(gè)大城市的樓市成交數(shù)據(jù)。其中二手房成交量出現(xiàn)了明顯的普漲，北上廣深等大城市二手房成交出現(xiàn)全面環(huán)比上漲，部分城市甚至創(chuàng)出了歷史新高。

但大家發(fā)現(xiàn)問題沒有？2024全年樓市是下滑的，新房市場(chǎng)成交量比2023年下滑了15%左右，這還是年底重磅利好支持，在三季度用力拉回來一點(diǎn)的最終結(jié)果。為什么整體市場(chǎng)低迷，新房市場(chǎng)低迷，二手房市場(chǎng)卻逆勢(shì)增長(zhǎng)？

其他城市我不知道細(xì)節(jié)，就廣州而言，現(xiàn)在140%使用率的新房都有了，使用率更高，裝修更好，土地更新，配置更高。怎么滴？客戶就都去買二手房了？圖個(gè)啥啊？你說二手房位于市中心，配套好？我告訴你，天河目前在售新盤近30個(gè)，海珠2025上半年在售待售新盤也接近30個(gè)，芳村，廣鋼周邊就更不用說了。所以核心城區(qū)根本不缺貨。

你說二手房比新房性價(jià)比高？我剛才已經(jīng)解釋了，品質(zhì)新房是秒殺二手房。至于價(jià)格，從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，兩種房源價(jià)格下跌幅度大致相同，部分板塊居然呈現(xiàn)二手房跌幅低于新房的神奇的情況。

現(xiàn)在居然二手房比新房好買，甚至創(chuàng)歷史新高的成交量。目前所有主流的解釋，怎么都解釋不通。我唯一認(rèn)同的是“樓市滾雪球”的說法，二手房大量其實(shí)都是做金融產(chǎn)品的。因?yàn)樾路繜o(wú)法做高評(píng)高貸，而只有二手可以！無(wú)論是在價(jià)格下行周期中交易時(shí)間差造成的，還是主觀故意的！

貝殼正在成為全行業(yè)的挑戰(zhàn)者

王石曾稱萬(wàn)科挑戰(zhàn)者是貝殼 現(xiàn)在回看這句話，不但對(duì)了，而且甚至有點(diǎn)保守了。貝殼可能是全行業(yè)的挑戰(zhàn)者。

1、貝殼開發(fā)商的挑戰(zhàn)者。

這有兩個(gè)層面，一是貝殼做起了開發(fā)商生意半年豪擲超25億下場(chǎng)拿地，直接搶開發(fā)商飯碗。二是貝殼壟斷了購(gòu)房客戶的渠道，開發(fā)商同行都知道，談起貝殼就頭疼，如果不和貝殼合作，則在客源方面容易被他們“掐脖子”。如果用貝殼又面臨超高傭金，預(yù)付傭金，合作方排他條款等苛刻的條件。

2、貝殼是所有中介和代理的挑戰(zhàn)者。

在二手市場(chǎng)，貝殼也是壟斷了房源。使得其他中介面臨沒盤源而無(wú)法生存的境地，要么你只能選擇加入貝殼這個(gè)大家庭獲得盤源，但同時(shí)必須付出高于所有其他同行的平臺(tái)費(fèi)。最終利潤(rùn)空間只能在0附近徘徊。

除了二手業(yè)務(wù)外，主做新房業(yè)務(wù)的中介渠道商也面臨著同樣的問題。不跟貝殼做，盤源少，收款風(fēng)險(xiǎn)高。跟貝殼，上述問題得到解決，但平臺(tái)費(fèi)也是高一大截的。而且經(jīng)常在你不知情的情況下，在平臺(tái)費(fèi)之外，被偷偷吃掉了大部分開發(fā)商給出的傭金。由于房產(chǎn)自媒體也屬于渠道商，所以貝殼甚至是房地產(chǎn)自媒體賬戶的挑戰(zhàn)者。