文｜鄧浩志

二手房成交紀錄被刷新

近期，多家機構公布了2024年各個大城市的樓市成交數據。其中二手房成交量出現了明顯的普漲，北上廣深等大城市二手房成交出現全面環比上漲，部分城市甚至創出了歷史新高。

但大家發現問題沒有？2024全年樓市是下滑的，新房市場成交量比2023年下滑了15%左右，這還是年底重磅利好支持，在三季度用力拉回來一點的最終結果。為什么整體市場低迷，新房市場低迷，二手房市場卻逆勢增長？

其他城市我不知道細節，就廣州而言，現在140%使用率的新房都有了，使用率更高，裝修更好，土地更新，配置更高。怎么滴？客戶就都去買二手房了？圖個啥??？你說二手房位于市中心，配套好？我告訴你，天河目前在售新盤近30個，海珠2025上半年在售待售新盤也接近30個，芳村，廣鋼周邊就更不用說了。所以核心城區根本不缺貨。

你說二手房比新房性價比高？我剛才已經解釋了，品質新房是秒殺二手房。至于價格，從官方統計數據顯示，兩種房源價格下跌幅度大致相同，部分板塊居然呈現二手房跌幅低于新房的神奇的情況。

現在居然二手房比新房好買，甚至創歷史新高的成交量。目前所有主流的解釋，怎么都解釋不通。我唯一認同的是“樓市滾雪球”的說法，二手房大量其實都是做金融產品的。因為新房無法做高評高貸，而只有二手可以！無論是在價格下行周期中交易時間差造成的，還是主觀故意的！

貝殼正在成為全行業的挑戰者

王石曾稱萬科挑戰者是貝殼 現在回看這句話，不但對了，而且甚至有點保守了。貝殼可能是全行業的挑戰者。

1、貝殼開發商的挑戰者。

這有兩個層面，一是貝殼做起了開發商生意半年豪擲超25億下場拿地，直接搶開發商飯碗。二是貝殼壟斷了購房客戶的渠道，開發商同行都知道，談起貝殼就頭疼，如果不和貝殼合作，則在客源方面容易被他們“掐脖子”。如果用貝殼又面臨超高傭金，預付傭金，合作方排他條款等苛刻的條件。

2、貝殼是所有中介和代理的挑戰者。

在二手市場，貝殼也是壟斷了房源。使得其他中介面臨沒盤源而無法生存的境地，要么你只能選擇加入貝殼這個大家庭獲得盤源，但同時必須付出高于所有其他同行的平臺費。最終利潤空間只能在0附近徘徊。

除了二手業務外，主做新房業務的中介渠道商也面臨著同樣的問題。不跟貝殼做，盤源少，收款風險高。跟貝殼，上述問題得到解決，但平臺費也是高一大截的。而且經常在你不知情的情況下，在平臺費之外，被偷偷吃掉了大部分開發商給出的傭金。由于房產自媒體也屬于渠道商，所以貝殼甚至是房地產自媒體賬戶的挑戰者。