荔灣，太熱了。

自從23年底，保利和頌點燃“300萬上車”這把火以來，荔灣小戶型主打一個“不愁賣”。

不管是新規產品保利雅郡或是中海浣花里，還是靠書包和大盤出圈的朗庭，市場一視同仁，全都賣光。

這一把火，就連河對岸的老西關都點燃了，年底開盤的越秀瓏悅西關，310萬起售，也是首開接近清盤，賣了100多套。

最近幾個月，加小C問最多的就是荔灣，“學校怎么樣”、“能不能趕上明年開學”、“萬象城什么時候開業”。

比如說雅郡，我們也有客戶認購了，當時的想法就是想要一個好學位、又在地鐵口，別的都是加分項。

僅僅是對雅郡感興趣的粉絲朋友，小C就應該加了20多組。

花地灣、廣鋼、老西關、芳村太能打中現在買房人的點了，總價不高、戶型不錯、學位拉滿、通勤夠用。

作為傳統市區的荔灣，成為了版本答案。

戰報可能會騙人，但戰線不會。

2024年底的庫存變化，荔灣是全廣州庫存量唯一一個下降的，去化周期也是最低的。

現在，荔灣可能真的缺房子賣了。

而在去年成交大幅上漲背后，有幾點趨勢。

1、東強西弱？時代變了，荔灣搶走黃埔客戶

24年，荔灣成交額大漲26%，到了69.5萬平，這個漲幅僅次于天河，位列全廣州第二。（數據源于廣州中原）

與之形成鮮明對比的是，黃埔下降了41%，成交額65.5萬平也被荔灣超過。

在全市成交額微降的情況下，荔灣實際上搶走了一大批在圍繞珠江新城置業的客戶，在東西兩邊搖擺不定的客戶。

而荔灣，主要是贏在了此消彼長。

一方面是，去年黃埔處于新舊樓盤交替的階段，老的老了，但新項目還沒有完全頂上來，導致有一段空窗期。

反觀荔灣，在23年接連出讓保利花語和岸、保利和頌、中海浣花里幾宗熱門地塊后，走到了該發力的階段，24年得以摘果子。

另一方面，荔灣真的在一步步落實當初畫的餅。

三館合一的對外開放、星河COCO PARK的營業、11號線的開通、萬象城和太古的施工進度，這都是能看到的改變。

而在這些餅落實前，荔灣先把大家最關注的教育，安排明白了。

廣鋼和花地灣的省實，直接把芳村島的教育基本面兜住了，尤其是廣鋼省實出成績后，大家認可度越來越高。

芳村的西關培正、康有為也是很好的學校，荔灣新盤對口/統籌的學校，普遍都不弱。

教育這張牌打好了，配合板塊內直達核心市區的1號線及11號線，教育和通勤這兩個剛改客戶最看重的點，有了兜底。

現在的買家，置換買房無非就是為了孩子的教育，或是居住體驗。

相對于期望大漲價，更希望的是在手里不要跌，荔灣作為傳統市區，在大家觀念中更穩。

2、小戶型當道，套均價下降，不是簡單的以價換量

這個價格下降，有兩層含義。

·成交均價5.26萬/平，下降了13%，下跌幅度僅次于海珠，排名廣州第二。

老選手以價換量，最典型的就是萬匯天地，以前朗庭79平380萬平平無奇，調價后的79平330萬搶到飛起。

其實，荔灣剛改盤大跌的并不多，像和頌、浣花里、雅郡價格這幾個新盤價格，都是穩的。

整體均價下降背后，是老盤調價，以及片區青睞低價小戶型帶來的改變。

·套均價下降，從2023年的677萬下降到了569萬，減少了100萬。

這是市場結構的改變，意味著進入荔灣的門檻越來越低，小戶型成為了出貨主流。

荔灣這幾個小而美的地塊，的確做到了以價換量，快進快出。

保利雅郡名利雙收，可售樓面價2.8萬，最終開盤4.3萬+，目標就是跑量，事實證明很成功。

這與舊改大盤截然不同的節奏，也是現在買家追求的確定性。

而保利和頌，雖然教育配套不確定，憑借性價比+新規產品，也在一年時間基本清盤了600多套，面積段67-99平。

像學位、地鐵、高層、產品的精致小盤，不一定要六邊形，主打一個“高使用率、低總價”，凸顯性價比了。

而這種類型的上車小戶型，也被一掃而空。

可選擇的產品，只能等瓏玥西關加推，或是新世界天馥，后者在售面積76-139平，上車價大約280-290萬。

新世界天馥目位于滘口地鐵站，配建幼兒園，周邊有省一級西關培正小學芳信校區，距離萬象城也不遠。

3、花地灣，是出貨主力

荔灣2024年銷售榜單TOP10中，成交單價超過5萬的只有中海保利朗閱和保利珠江天悅。

這也進一步驗證了均價下降的底層原因，這是買家市場共同選擇的結果，小戶型，就是好賣。

出貨前三名的是萬科理想花地、中海浣花里、保利和頌。

這不就是花地灣三巨頭嘛。

花地灣在去年樓市有多強勢？成交量市區TOP 1，算上跑量大戶增城，也是全廣州TOP 2，遙遙領先。

朗庭、和頌、浣花里的小戶型，已經完全賣完等補貨了。

明年的荔灣后繼有人，值得期待。

花地灣：萬匯天地朗庭新組團、芳村客運站地塊（和頌周邊）

廣鋼：廣鋼TOD（雅郡周邊）

芳村：羊城食品廠西側（花語和岸周邊）、陸居路地塊（白鵝潭悅府周邊）

曾經的荔灣網紅盤們，都迎來了自己的繼任者，而對荔灣感興趣的朋友們，可以開始挑選感興趣的新英雄了。

繼承者們，和過去的網紅盤離得很近，能吃到這波市場紅利。

·朗庭二期+芳村客運站地塊

先來聊聊，賣最好的花地灣新供應。

浣花路地塊由于剛剛改規，時間點上會比較慢，未來買家們可以考慮芳村客運站地塊、朗庭新組團。

朗庭新組團的位置，比一期更好，更近花地灣商業TOD和地鐵站，也更靠近省實。

據說，戶型、交標、花園等等各方面，萬科會做得比一期更好。

產品面積段74-180平，三房占比約40%，也是新規戶型，會做高實用率產品，搭配上本就不錯的規劃、學位、通勤。

而另一邊的芳村客運站地塊，則是更貼近坑口地鐵站和廣百廣場，就在曦府后面。

地塊在地鐵站口，旁邊有商業，南面沒有高樓遮擋視野，比較大不確定性在學校。

可以先把客運站地塊當成，更安靜、更靠近地鐵站和商業的保利和頌。

·廣鋼：廣鋼TOD（雅郡周邊）

10號線廣鋼新城地鐵站上蓋，還規劃2所九年一貫（規劃中，54班+24班），屬于全能型大盤選手。

明年，10號線就能開通。

承接住廣鋼潑天的流量，地塊很可能是一個新卷王，通勤、學校、商業都有兜底。

芳村：羊城食品廠西側（花語和岸周邊）、陸居路地塊（白鵝潭悅府周邊）

兩者的前身花語和岸和白鵝潭悅府，其實都賣的很不錯。

羊城食品廠西側地塊，一線直面花地河、學校可能統籌康有為，還能步行到萬象城，基本面和環境都很不錯。

唯一可能差點意思的是，日常通勤走路到芳村地鐵站可能有點遠，超過1公里。

與花語和岸兩個項目，配套，景觀，基本都是一致的。

至于陸居路地塊，想看詳細解析的朋友→不認命，白鵝潭陸居路殺回牌桌

地塊，將會在明年除夕前出讓，根據最新消息，很可能有神秘房企殺出。

陸居路地塊經過改規后，江景更好了，住宅更純粹了，萬象城+芳村TOD+廣雅中學+250米地標。

在白鵝潭悅府全面清盤后，陸居路地塊毫無疑問是荔灣接下來的旗手。

拭目以待，誰會接下陸居路項目。