一批新規劃的出爐，意味著樓市又有了新的故事可以講。

　　但是卻再也不是每個規劃都是利好，沒準還是利空。

　　上海這批新的規劃，到底哪個能引爆樓市？哪個只是噱頭？

　　東安健康科技城

　　楓林路街道，之前在徐匯的樓市格局里多少有點像個小透明：

　　連屬于自己的板塊名字都沒有，一部分算徐家匯板塊，一部分算萬體館板塊，內環外的部分現在算給了徐匯濱江。

　　楓林街道范圍 楓林街道范圍

　　這里最核心的優勢就是醫療資源，坐擁中山醫院、上海復旦大學附屬腫瘤醫院、上海中醫藥大學附屬龍華醫院、上海市精神衛生中心四大三甲；

　　醫院分布

　　此外，板塊內另一大特色就是有大量且成片的老房子，從1952年起這個區域開始興建第一批工人新村，包括龍山新村、天鑰一、二村、東安一至四村、華僑新村、宛南-至六村、楓林新村等新村。

　　東安片區

　　老房子多、煙火氣很足，但是卻不符合CAZ的商務功能要求。

　　因此在2035規劃中的CAZ區域（中央商務區）范圍內遺憾落選，和斜土路的不沿江部分，一起成為了“缺角”。

　　caz范圍

　　但是這個局面可能要徹底改變了。

　　東安一二村的征收舊改之后，就傳說這個區域會有大動作。

　　最近這個規劃終于正式出爐：

　　東安片區將會結合自身優質的高能級醫療資源，整合打造開發“東安健康科技城”的城市更新項目。

　　規劃范圍

　　具體的方案細節還沒出來，但是方向是明確的：

　　打造一個產業功能集聚升級、城市空間融合提升的城市更新示范區。

　　讓大學、醫療、科研等功能串聯打通形成合力，打造上海的超級健康科技大門戶，產學研一體化的示范區。

　　規劃定位

　　從徐匯的整體發展方向來看，可以說，這個區域是必然要做城市更新發展起來的。

　　徐匯區的發展方向，主要是沿著東西兩條發展軸。

　　徐匯的發展主軸

　　西線從衡復風貌區開始到徐家匯、一路到田林漕河涇，東線就是徐匯濱江一路向南延展。

　　而楓林這個片區，正是夾在幾個區域之間，整體城市更新將會成為串聯東西發展主軸的紐帶。

　　等到楓林片區城市更新之后，徐匯濱江和徐家匯之間將沒有資源斷層，徐匯的內環核心區域將整體起飛。

　　回到規劃本身，我覺得最不值得擔心的就是產業的引入升級，畢竟這個區域強大的醫療實力大家有目共睹，大學+頂級三甲是絕對的產研融合的王炸。

　　而且在未來的城市更新中，必然會有進一步的更新計劃，哪些社區可能會拆遷，哪些可能原拆原建，必然是未來幾年樓市的熱門話題了。

　　如果這區域整體更新了一片高端住宅，未必不會成為泛徐匯濱江概念下的新豪宅區。

　　具體的情況，還要看后續發展，我們也會持續的跟進，有消息會第一時間跟大家同步。

　　后灘

　　12月，后灘九宮格的住宅地塊成功出讓，標志著空置多年的后灘九宮格地塊終于啟動開發。

　　這塊地88億，又有江景概念，按理來說是樓市的大新聞；

　　但實際上無論是圈內還是購房者貌似對其都不太感興趣——主要是后灘讓大家失望太久了。

　　后灘和前灘

　　后灘商務區，可能是市區眾多CBD中最失敗的一個、或者說運氣最差的一個。

　　后灘是世博商務區的一部分，本身曾經世博的定位非常高，一度被定義為新的市中心，傳說市府和大部分機構都會搬過來。

　　但是可惜后來市府沒來，相關規劃就按下了暫緩鍵，上海僅搬遷了1/3的行政機構到世博村路，但是好在當年規劃的央企基地落地了。

　　世博央企基地

　　而如今世博區域核心位置的雙子山，曾經是克虜伯不銹鋼廠地塊項目。

　　世博濱江和前灘

　　本來馬來西亞首富郭鶴年曾有意將這個大地塊打造成為一個百萬方商辦區，但最終因收購紛爭作罷，如今成了一個大公園。

　　后灘這個片區雖然開發得早，但是卻不太順利。

　　后灘地鐵上蓋項目環通商業廣場地塊2007年拿地，后灘地標建筑SK大廈2011年拿地，到了最近幾年才算建好。

　　建好的時間又是口罩時期，至今招商運營都不太成功。

　　后灘

　　而后灘九宮格區域當年因為要做土地預留就短暫犧牲了開發；

　　后面部分地塊草草的建設了人才公寓，其余地塊規劃一直沒有螺釘都長了野草。

　　這個周期內，軌交能級更強、資源更好的前灘在世博的失落時期快速崛起，后灘的商業商務資源進一步被擠壓，如今后灘已經完全被前灘拍在沙灘上。

　　后灘規劃調整

　　如今這個時代，后灘按照原來的那個路線繼續弄商務區肯定是不太行了，因此后灘做了非常好合理的規劃調整。

　　大幅度提高了住宅用地的比例，商辦的開發將出現很大的縮水：

　　調整前后灘商辦建筑面積是44.63萬m2，調整后減少到17.07萬m2，大幅減少61.75%；

　　調整前住宅建筑面積是16.84萬m2，調整后增加到46.38萬m2，大幅增加175.42%。

　　改了規劃之后，如今的后灘其實就從商務區轉向了一個住宅區，或者說有點像市區版的睡城。

　　看似降級，卻可能是板塊價值的升級，因為浦東實在太缺好房子了。

　　后灘這片住宅區，這幾塊地都是大社區大地塊，而且都相當于地鐵上蓋，還有江景的概念。

　　地塊現狀

　　未來全面開發，可以打造幾個品質定位改善的中產社區，補足了前灘大面積不足的缺憾。

　　等開發完成之后，這個區域還可以為前灘和徐匯濱江、世博增加人氣，通過非改善定位的大社區導入人口，為前灘的中心地位提供支持。

　　可能唯一的不確定性就是那個九年制的學校，如果學校也很強，未來必然在浦東的改善社區中占有一席之地。

　　復興島

　　作為黃浦江上唯一的一個島，復興島實在是太重要了——因此，規劃了好多輪都沒定下來到底到底搞成什么樣。

　　復興島航拍圖源網絡

　　因此，之前的復興島，很長一段時間都沒啥動靜，12號線復興島站甚至被網友戲稱為上海最孤獨的地鐵站。

　　但是最近，這個曾經的2035年戰略預留地，貌似有了新動作。

　　12月13日，“上海量子城市時空創新基地”在復興島開啟，市領導為上海量子城市時空創新重點實驗室揭幕。

　　同時，“復興智塔”孵化巢臺、上海數字智能孵化基地、上海設計藝術創作基地等一批市級重點項目都在復興島落了地。

　　這也昭示了復興島時隔多年的空白之后終于準備啟動開發。

　　這個量子城市的概念我琢磨了下，其實就是以前數字城市的升級版，把整個城市完全數字化建模，未來可以借此模型更好的做城市運營、規劃、管理。

　　相比于量子城市的概念，大家其實更好奇，復興島到底要規劃成什么樣子。

　　圖源白袍翁

　　按照目前流傳出來的信息，貌似這個島之前的開發方向還是往生態方向走的更多。

　　小小的一個島上，從南到北規劃了四個公園，剩下的空間貌似只夠放前文提到的幾個科創基地了。

　　按照這個規模，估計未來整個復興島的定位更偏向于一個景觀生態島，類似于市政大公園，估計會有不少游客去島上春游秋游。

　　不過這還不是最終方案，規劃部門對于復興島開發的近期任務中，很重要的一條就是開一個全球征集規劃方案的大會，最終方案如何還是要交給時間。

　　當然，這個規劃最重要的不是其本身，而是其背后代表的、未來的城市開發方向。

　　楊浦最重要的規劃、未來最重要的開發方向，就是東外灘。

　　當下這個周期，東外灘的開發主要集中在楊浦濱江的南段，按照目前的開發進度，估計到2035年，整個南段的開發都未必能結束。

　　但是東外灘還有幅員更加遼闊的中北段，這個代表著楊浦的未來，是楊浦下一個二十年的終點開發方向。

　　復興島的開發就屬于承上啟下的作用：

　　為楊浦濱江南端收尾，也為中北段段開發打下了基礎。

　　不過一般來說，都是規劃未落，賣樓先行，估計過幾年就有不少打著復興島概念賣樓的新房了。

　　至少按照當下的情況看，這個規劃對房價帶動作用很有限，大家還是謹慎吃餅。

　　上虹橋

　　剛看到有媒體推廣“上虹橋”這個名字的時候，我是非常懵的。

　　東虹橋、西虹橋、南虹橋、北虹橋四個虹橋，到底哪個改名字了？

　　點進去一看才發現，這就是今年最經典的換頭案例：

　　已經有十幾年歷史的江橋北虹之星規劃，搖身一變成了“上虹橋”。

　　上虹橋范圍

　　當然，區別還是有的。

　　曾經的北虹之星主要指的是如今的上虹橋西區，也就是原來的封浜片區。

　　這個區域2015年的時候就已經啟動了第一輪規劃暢想，當年的效果圖做的十分漂亮。

　　當年的效果圖

　　但是很可惜這個規劃發布的時候，大虹橋核心區的虹橋商務區還在爬坡階段，徐涇西虹橋正在起步期，重心就不在江橋。

　　北虹之星當時壓根就排不上號，只能停留在圖紙上。

　　隨后幾年江橋的開發主力也是在以龍湖天璞為核心的北江橋居住區，北虹之星的規劃在這個階段也只是在不斷的規劃調整。

　　北虹之星的規劃調整

　　湖的形狀和方向調來調去，地塊分布改了又改，但是依然沒有實際落地。

　　到了今天這個階段，北虹之星這個大規劃才到了從圖紙變為現實的階段了：

　　江橋自己的北虹橋居住區搞完了，要接下來搞新方向；

　　大虹橋內部，徐涇和商務區內部建設都到了尾聲，只剩前灣還在繼續建設。

　　只不過，這次的規劃變成了兩塊地：

　　西區的北虹之星變成了一整片住宅區，更靠近市區的東區幸福村舊改片區變成了新規劃的產業區。

　　西側的規劃

　　西區的配置很像南翔，一個中央人工湖、K12國際學校、九年一貫制學校，已知的6塊宅地和13塊性質待定的儲備用地。

　　東區倒是規劃了1400畝的商務區，依托金沙江西路地鐵站建設TOD商務中心，研發44萬方，商辦52萬方，除此之外還有11萬方的人才公寓和一座寺廟。

　　但是如今這個階段，這倆規劃都有點尷尬了。

　　主打產業的東區，在這個市區商務區空置率都很高的時代如何吸納產業？如何跟大虹橋核心的虹橋商務區、發展定位更高的前灣商務區爭取資源？

　　這倆問題都要打一個大問號。

　　如果東區沒有崛起，主打居住的西區，就注定處于大虹橋置換鏈條的最后一層，只能跟在北江橋、徐涇身后撿一些客戶。

　　這樣的上虹橋，到底如何在大虹橋即將到來的新房解禁潮面前自處，恐怕又是一個新的大問號了。

　　結語

　　規劃以前是樓市的指路明燈，但是到了今天很多規劃都成了“鬼話”，無法代表樓市未來的發展方向。

　　但是在眾多媒體廣告的營銷下，購房者卻很難分辨規劃到底是不是真的有價值，很容易被帶偏。

　　因此，環線每隔一段時間就會對新出的規劃進行分析盤點。

　　篇幅有限，關于其他規劃的價值，關于買房的問題，歡迎聯系我們交流咨詢。