前天晚上，難產(chǎn)近22個月的宇宙第一大房企碧桂園，終于把自家家底盤清楚了。他們公布了2023年全年和2024年上半年財報。

這份財報里唯一的好消息是，碧桂園說，我們沒有資不抵債。

盡管總負債高達11354億元，但他們聲稱還有751億元凈資產(chǎn)，兜里揣著448億元的現(xiàn)金，開發(fā)項目超過3000個項目，總貨值約6000多億元。

壞消息是過去一年半，碧桂園凈資產(chǎn)縮水了近8成，虧麻了。他們一共營收5032億元，合計虧損了：

216，000，000，000元。

其中，2023年合計虧了2009個小目標，其中歸屬于股東的虧損額為1784億元。在這份滿是虧損的年報里，審計師事務(wù)所直接被干沉默了：

無法發(fā)表意見。

也是，子姨這是八萬輩子都虧不了這么多錢，楊老板一年就實現(xiàn)了。碧桂園解釋，虧了這么多，主要是因為他們進行了大額計提減值。

說白了，就是之前在建、存貨財產(chǎn)的賬面價值都貶值了。這兩項加起來，合計虧損了1200億，占2023年年度總虧損的7成多。

相較屌炸天的恒大，這個虧損數(shù)字似乎不算多。畢竟皮帶哥兩年就虧了近6000億元，直接把自己送進去踩裁縫機了。

但真正讓投資人頭疼的他們的化債方案。年報發(fā)布五天前，碧桂園發(fā)布了一份人類歷史上規(guī)模第二大的“境外債務(wù)重組方案”。

這份方案平平無奇，樸實無華，直接把各位債主摁在地上摩擦。子姨總結(jié)了下，主要三點：

1.減少116億元美元債；

2.延長債務(wù)到期時間，最多11.5年；

3.借貸成本從每年6%降低到2%。

什么意思？

碧桂園有息境外債務(wù)總額大概在164億美元（1200億元人民幣），減去116億美元，也就是800多億人民幣，大約7成的債務(wù)他們都要出清了。

至于怎么出清，怎么才能不給債主還錢，碧桂園顯然已經(jīng)成竹在胸，畢竟已經(jīng)有前輩趴在岸上了。

子姨記得，當(dāng)初恒大暴雷時，債權(quán)人最多能拿到9%左右的本金，最長展期11.5年。這個套路被碧桂園學(xué)會了，他們給出的五個還款方案如出一轍。

比如，方案一的現(xiàn)金回購，債主只能拿到10%的本金。也就是說：

10塊的本金，只能拿回1塊錢。

至于后續(xù)幾個方案，要不是債轉(zhuǎn)股，要不就是債轉(zhuǎn)債加展期之類的，年限最長的也要11.5年?？傊?，看起來聊得都是錢的事，實際上沒有半毛錢。

甚至有投資人朋友吐槽，他們這是：

搶劫式還錢。

再比如，方案五提到的展期11.5年全部還清，碧桂園能不能還上的問題。

按照十幾年后，碧桂園沒有倒閉的大前提，按照碧桂園目前公布的數(shù)據(jù)，未來15年，碧桂園可用于境外還款的錢有200-250億，加上海外項目的200多億，加起來差不多4-500億。

但是，他們境外債一共欠了1200億，即便如此也有近700億缺口。

此外，碧桂園還在年報里拍了拍胸脯，說他們接下來的主要經(jīng)營方向還是以保交房為主。這其實也很好理解，畢竟就規(guī)模體量而言，碧桂園的影響面要比恒大、融創(chuàng)更為廣。

2024年，碧桂園交付了38萬套房子，預(yù)計全年交付48萬套。近三年，累計交付了大概170萬套房子。

這些房子的質(zhì)量問題，有待考究。不過當(dāng)下對于不少業(yè)主來講，能交房就謝天謝地了。

還有一個難點在于，碧桂園全國剩下的項目，大部分分布在三四五線城市，這些地方的土儲以及建成建筑價值，有待商榷。

比如在南京、青島膠州、句容等地一些項目上，碧桂園的房價一度降到4000元左右，光是建安成本都要這個數(shù)，再加上其他的管理營銷成本。幾年下來，一頓操作猛如虎，一看戰(zhàn)績?nèi)秦撠撠摗?/p>

這些年，一些風(fēng)起云涌的幾家房企，市值幾乎所剩無幾了。碧桂園資產(chǎn)上萬億，現(xiàn)在市值136億；一路買買買的白衣騎士融創(chuàng)，剩了134億；曾經(jīng)的三好生萬科，市值也只有800億左右了。

前一段，還看到黃奇帆普及地產(chǎn)常識，他說為什么碧桂園在馬來西亞搞了個2000萬平方米開發(fā)區(qū)，恒大在南通搞個1500萬平方米小區(qū)，他們憑什么？

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