樓市波譎云詭，豪宅獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

2024 年的上海豪宅市場(chǎng)，走出了獨(dú)立行情，價(jià)格一路飆升。

豪宅的產(chǎn)品形態(tài)也更加多樣，除了傳統(tǒng)的大平層，風(fēng)貌別墅產(chǎn)品供應(yīng)量明顯增加。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站盤點(diǎn)了過去一年均價(jià)超過10萬/㎡的樓盤漲幅情況，從中窺探市場(chǎng)細(xì)微變化，洞悉豪宅未來趨勢(shì)。

Part.1

上海10w+豪宅，2024年跳漲成常態(tài)

2024年，上海一共推出了329個(gè)項(xiàng)目，共60182套房源過會(huì)。其中，總價(jià)3000萬元以上的豪宅，成交套數(shù)達(dá)到2530套，占全國(guó)比重的61.6%。

要知道，2020年到2023年整整四年，上海豪宅的供應(yīng)總量只有3309套。

2024年豪宅供應(yīng)，足足是過去4年的總量，供應(yīng)均價(jià)也突破了16萬/m2。

豪宅價(jià)格跳漲，在這一年成為常態(tài)。據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站不完全統(tǒng)計(jì)，2024年內(nèi)，上海多個(gè)豪宅樓盤的售價(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲，每平方米價(jià)格漲幅從數(shù)百元至數(shù)萬元不等。

以?融創(chuàng)外灘壹號(hào)院為例，2024年三開三罄，價(jià)格實(shí)現(xiàn)了“兩連跳”，總成交金額高達(dá)215億元。

2019年開盤時(shí)，項(xiàng)目均價(jià)12.1萬/㎡。2024年4月，漲到16.8萬/㎡，短短4個(gè)小時(shí)搶購一空。等到了8月推出二批次房源時(shí)，均價(jià)變?yōu)?7.1萬元/㎡，開盤不到2小時(shí)售罄。最終10月的收官之作，以17.2萬/㎡過會(huì)，同樣是當(dāng)日售罄。

再比如，萬科中興傲舍。9月28日開盤時(shí)備案均價(jià)為12.8萬/㎡，11月24日漲至13.3萬/㎡，不到兩個(gè)月跳漲約4400元/㎡。

還有露香園，3月均價(jià)約16.3萬/㎡，11月漲到17.6萬/㎡，8個(gè)月漲了1.3萬/㎡，漲幅約8%。

上海壹號(hào)院的情況頗為類似，2024年8月首批首批入市時(shí)，還叫錦園，均價(jià)17萬/㎡，4個(gè)月后改名，均價(jià)變成了17.8萬/㎡。不到半年時(shí)間，漲了8000元/㎡。

海泰北外灘入市均價(jià)17萬/㎡，上一期均價(jià)才14.5萬，兩年時(shí)間實(shí)現(xiàn)17%的漲幅。

豪宅市場(chǎng)需求旺盛，使得開發(fā)商有足夠的信心提高售價(jià)。因?yàn)槟呐聝r(jià)格漲了，項(xiàng)目市場(chǎng)熱度依舊絲毫未減。

當(dāng)然，不同批次樓盤的定價(jià)，難免會(huì)受到戶型占比、地段、位置等因素的影響，比如靠近馬路的樓棟可能因?yàn)樵胍簟⒖諝馕廴竞碗[私問題，使得房?jī)r(jià)有所降低。不過從整體市場(chǎng)趨勢(shì)來看，10萬+樓盤均價(jià)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海豪宅項(xiàng)目持續(xù)熱銷，說明其背后資金的流動(dòng)方向比較堅(jiān)挺。

Part.2

黃浦豪宅漲幅最大，徐匯緊隨其后

上海10萬+的豪宅項(xiàng)目，集中分布在黃浦及黃浦江沿岸等傳統(tǒng)板塊。

在46個(gè)不同批次的豪宅項(xiàng)目中，黃浦區(qū)占到三成，成交了2302套新房，成交均價(jià)170951萬/㎡，套均總價(jià)4106萬元。

其中，有13個(gè)樓盤的均價(jià)超過10萬/㎡，位置主要集中在新天地、老城廂以及濱江地區(qū)。

黃浦的多個(gè)樓盤，近些年來漲幅明顯。從2022年的14萬/㎡左右，漲到16萬/㎡。

2019年，五坊園三期11.1萬/㎡，2024年五坊園四期的價(jià)格變成了14.65萬/㎡，5年漲幅約32%。

2022年，綠城外灘蘭庭14.5萬/㎡，2024年均價(jià)16.3萬/㎡，14個(gè)月就漲了約12%。

至于在豪宅市場(chǎng)深耕多年的凱德茂名公館和翠湖系列，更是表現(xiàn)強(qiáng)勁，不斷刷新億級(jí)豪宅日光紀(jì)錄。

如今，黃浦的住宅最高單價(jià)已經(jīng)飆升至21萬/㎡，不過這可能只是個(gè)起點(diǎn)。新天地、南外灘、人民廣場(chǎng)板塊這些新盤，價(jià)格高居不下。

翠湖接下來還有低密產(chǎn)品，新天地板塊的豐隆地塊、永業(yè)地塊等，大多是城市更新項(xiàng)目，超高層和風(fēng)貌別墅的組合，總價(jià)自然會(huì)更上一層樓。

老城廂的價(jià)格也不甘示弱，上海壹號(hào)院還有多批次房源等待入市，華潤(rùn)士林潤(rùn)園風(fēng)貌別墅也一路看漲。

除了黃浦，徐匯的豪宅的漲幅也可圈可點(diǎn)。

徐匯2024年成交了1957套房源，成交均價(jià)131553/㎡。徐匯的豪宅主要集中在徐匯濱江區(qū)域，6年價(jià)格從10萬/㎡左右，漲至約17萬/㎡，漲幅超過50%。

徐匯區(qū)的觸發(fā)積分比例高于黃浦，推盤11次，有5次觸發(fā)積分，基本都是高分盤和日光盤。

匯元璽入圍分高達(dá)112.8，保利濱江天珺89.84，香港置地啟元80套房源日光，均價(jià)17.8萬元/㎡。中海領(lǐng)邸5開5罄，單盤單盤銷售額高達(dá)282億。海上清和璽一期均價(jià)11.2萬/㎡，二期微漲至11.36萬/㎡。

過去一年，徐匯濱江 “地王”頻出。8月，綠城以總價(jià)48.048億、樓面價(jià)131045元/㎡，摘得原小米地塊，刷新土拍樓面地價(jià)紀(jì)錄。12月，宸嘉又以43.824億元摘得徐匯龍華宅地，溢價(jià)率40%，樓面價(jià)12.6萬/㎡，裝標(biāo)不低于7000元/㎡，估計(jì)賣到18萬/㎡才不會(huì)虧本。

可以預(yù)見的是，2025年徐匯濱江的售價(jià)已經(jīng)在逼近20萬/㎡。

在浦東多個(gè)10萬+樓盤中，近4年漲幅最大的是濱江凱旋門。

從2020年的13.8萬/㎡漲到17.28萬/㎡，上漲超25%。濱江凱旋門三期入圍分113.04分，212套房源當(dāng)日售罄，總銷售額70.27億元。

綠城前灘百合園8月14日加推最后一批房源，共10套建面約320-560㎡聯(lián)排別墅，整體均價(jià)約17.12萬元/㎡。該項(xiàng)目2023年3月首次開盤時(shí)，聯(lián)排別墅的售價(jià)僅在13.8萬-14.9萬元/㎡之間。

前灘公館二批次加推的房源均價(jià)11.2/㎡，相比一期的11.5萬/㎡，看似降了，但實(shí)際是因?yàn)橐黄?49戶型均價(jià)是最高，二期沒有149戶型所致。從一房一價(jià)表看，大多數(shù)戶型的單價(jià)比一期貴約5700元/㎡。

Part.3

2025年，上海豪宅價(jià)格還會(huì)漲嗎？

上海豪宅價(jià)格一路扶搖直上，現(xiàn)在到頂了嗎？2025年還會(huì)漲下去嗎？

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站盤點(diǎn)了2025年上海的新房供應(yīng)情況，接下來預(yù)計(jì)有402個(gè)項(xiàng)目待入市，其中有54個(gè)高端改善新盤，黃浦、靜安、徐匯濱江供應(yīng)異彩紛呈。

就拿供應(yīng)大戶黃浦來說，2025年價(jià)格超過10萬+的項(xiàng)目有14個(gè)，包括綠發(fā)新梓園、金陵華庭、福佑地塊、合生地塊等新項(xiàng)目，以及上海壹號(hào)院、黃浦潤(rùn)園、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期等一批加推項(xiàng)目。

徐匯的中能建徐匯濱江項(xiàng)目、綠城徐匯濱江項(xiàng)目，預(yù)計(jì)也將于2025年入市，備受市場(chǎng)關(guān)注。

新的一年，上海豪宅市場(chǎng)大概率會(huì)迎來更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。開發(fā)商之間的 “神仙打架” 的場(chǎng)面，可能會(huì)在各個(gè)區(qū)域輪番上演。