明明快過年了，很多房東卻笑不出來。

因為又有一大批租客，因為回家過年、換城市、換工作等等原因，要退租！

因為一旦退租，房子很可能就得空置個把月。

不過，少收一兩個月租金還是小事，更可怕的事情還在后面……

01

六成租客考慮換租

平均租金持續下跌

每一年春節前，都是租賃市場的動蕩期。

辛苦一年的打工人，這個時候往往歸心似箭，特別是外地的務工人員，可能回家一歇就是一兩個月。

這兩個月租金，白給是不可能的。

退一萬說，就算房東手里拿著一個月的押金，可以以“臨時退租屬于違約行為”來減扣，那對租客來說，也還是提前退租、少給1-2個月租金更劃算。

還有剛出社會的年輕人，工作不穩定，定居城市也不確定，未來諸多變數導致租房也有更多變動。

退租或者轉租，成為大概率的事情。

譬如這兩個月，各大平臺上就充斥著各種租客轉租、房東直租的內容。

比較慘的是，發的人多，回的人少，僅有幾條評論還都嫌貴。

這正是房東們的又一煩心事：租不起價。

近幾年來，經濟環境動蕩，就業市場不景氣，收入預期下跌，普通人的生活難免多少受到一些影響。

據中指研究院調查結果顯示，60%的受訪租客表示，在本次租約到期后計劃換租。

口袋里錢少了，居住降級成為趨勢。

與之對應的，是租賃市場和租金水平普遍下行。

去年12月，全國50城住宅平均租金為35.4元/平方米/月，環比下跌0.55%；全年50城住宅平均租金累計下跌3.25%，跌幅較2023年擴大2.95個百分點。

整體運行情況來看，僅春節后“返城季”和年中“畢業季”，租金有一點點的微漲，其余月份全部下跌！

看回廣州市場，走勢大致相同。

從價格上來看，2024年租金已經回落到2021-2022年水平，一年中主要在春節后和畢業季有上漲。

自四季度開始，租金急劇下降。

所以從年底到春節前，房東們是真的愁啊。

02

出租平均空置兩個月

議價空間7%以上！

租客退租，看似是房東少收一個月的錢。

實際上，這已經是非常理想的情況了！

根據廣州市房地產中介協會數據，11月監測點房源平均議價空間環比擴大0.13個百分點，至7.68%。

具體降價幅度，可以看看這些熱門樓盤相隔一年的租金變化感受下。

與此同時，成交周期在50天及以上的房源成交量環比增長19.44%，全市平均去化天數擴大至61天。

廣州房東找新租客簽新合同，得平均空置2個月！

漲租？就更難了！

降租才是主流，房東大概率要被新租客砍一刀。

加上還得收拾上一任租客的“殘局”，滿足下一任租客提出的新需求，這前期收拾和維修的費用，以及后期添購和翻新的支出，全是房東在扛。

扣除這其中的時間和金錢成本，換租當年，房東一年能收9個月租金，就算很不錯了。

所以，如果你是房東，目前這個租客能夠準時交租，素質還算可以，并且有長租的打算。

我的建議就是：且租且珍惜吧，別輕易提漲價。

你當初打的算盤，可能是每個月多收幾百塊。

但人家租客想的可是直接換房，租更便宜的房子，一年直接剩下大幾千元！要是對方一句“不租了”，換租客這筆帳，對房東來說是怎么算怎么不劃算。

總結下來，這房東的日子，也沒有以前滋潤了。

盡管是比無房一族要好很多，但通過出租獲取的收益正在降低，而且可能越來越低。

短期來看，租賃市場改變低迷現狀，扭轉租金下滑、滯漲形勢談何容易。商品房銷售市場花多長時間“止跌回穩”，租賃市場所需時間，只會更久。

長遠來看，隨著政府大力發展保障性住房，市場上可能會涌現新一批的保租房，跟房東們爭奪租客。

回想去年8月，央行在《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》中提到：

“未來隨著經濟逐步恢復，長期看租金仍有望穩步上漲，租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上，將高于多數資產回報率”。

當時，我在文章中（《3%！央行首談“租金回報”，結論史無前例！》）提到一個觀點：

未來所謂的租金回報率提升，很有可能是得益于房價下跌，貸款買房的成本下降。

只要這倆跌得比租金降幅多，那回報率就會上升。

總結一下，各位不用羨慕房東這個身份，也沒必要為了圓夢包租婆/包租公，而去投資買房。

因為現實狀況是，想靠收租穩兩餐飯，沒問題。

想借收租徹底躺平，普通人就不用想了，還不如在新一年里努力工作來得實際。

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